Виды владения и пользования землей

СОДЕРЖАНИЕ

Введение...........................................................................................................................3

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками........4
2. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками...........6
3. Аренда земельных участков................................................................................7
4. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)............11
5. Право безвозмездного срочного пользования земельными участками.........17

Заключение....................................................................................................................19

Приложение...................................................................................................................20

Список используемой литературы...............................................................................21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Действующее российское законодательство не рассматривает  право собственности на землю единственным видом законного владения и пользования земельными участками. ГК РФ признает наряду с правом собственности иные юридические титулы на землю:

право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

аренду земельных  участков;

сервитуты;

право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

ЗК РФ продолжил  практику реформирования земельного правопорядка России, также подразделив субъектов  земельных отношений на собственников и иных правообладателей земельных участков. Собственники земельных участков по закону наделяются наиболее широким спектром земельных прав, включая право на отчуждение своего участка другому субъекту земельных отношений, на совершение сделок с земельными участками, не изъятыми из оборота. К лицам, не являющимся собственниками земельных участков, отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов. Они  имеют менее широкий круг прав, предписанных нормами земельного и специального законодательства. Рассмотрим правомочия обладателей земельных участков, не являющихся их собственниками.

 

 

 

 

 

 

 

1. Право  постоянного (бессрочного) пользования  земельными

участками

В советское время этот юридический  титул был основным и единственным (за некоторыми исключениями) основанием законного пользования земельными участками для граждан и юридических лиц. С принятием действующего ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 2, 3 ст. 20 ЗК РФ) при некотором ограничении их прав по распоряжению сохранившимся в их пользовании земельным участком.

 Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, - сказано в ныне действующем ЗК РФ, - не вправе распоряжаться этими земельными участками. Данное положение расходится со ст. 270 ГК РФ, на основании которой обладатель земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Это предписание ГК РФ теперь надо считать утратившим юридическую силу, поскольку имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Граждане, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося у гражданина в постоянном (бессрочном) пользовании, разрешается лишь однократно.

В настоящее время земельные  участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Право  пожизненного наследуемого владения  земельными участками

Этот юридический титул для  граждан был учрежден законодательством  Российской Федерации о земельной реформе. Многие годы реформирования земельного строя в России право пожизненного наследуемого владения граждан было предметом необоснованной критики со стороны "копировщиков" прозападной модели земельного правопорядка. Даже Президент РФ однажды предписывал вычеркнуть слова "пожизненное наследуемое владение" из ЗК РСФСР 1991 г. Через год ГК РФ назвал этот титул в числе иных вещных прав граждан. И это, по моему мнению, было оправданно. При многообразии форм собственности на землю должны соответственно существовать и различные виды земельных титулов для несобственников земельных участков. Унификация их не будет учитывать все реалии, складывающиеся в условиях реформированного земельного строя России.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенном гражданином до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Граждане, имеющие земельные участки  в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно и бесплатно  приобрести их в собственность.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения нового ЗК РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

 

 

3. Аренда земельных участков

Каждый собственник земельного участка вправе по своему усмотрению в установленном законом порядке передать свой земельный участок в аренду. Она оформляется как вид временного пользования договором между заинтересованными сторонами (арендодателем и арендатором).

Понятие договора аренды дается в  ГК РФ (ст. 606). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды устанавливаются ее сроки, размер и форма арендной платы, права и обязанности арендатора по использованию земельного участка. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливают соответствующие органы исполнительной власти. Общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ.

Объектом права аренды служит индивидуально  обособленный земельный участок. Индивидуализирующими признаками участка являются его  размеры и местонахождение, закрепленные в натуре на местности и юридически в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты. Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельные участки, за исключением  тех, которые изъяты из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, указан в ЗК РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства  могут иметь расположенные в  пределах территории Российской Федерации  земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Арендатору земельного участка  закон предоставляет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи земельных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным законодательством.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Арендодателю, конечно, небезразлично, кому арендатор намерен сдать  арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка. В целях защиты своих прав арендодателю следует устанавливать в договоре запрет на совершение всех либо части сделок по сдаче арендатором земельного участка в субаренду либо в перенаем арендных прав на земельный участок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, указанных в ЗК РФ (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменения условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельный участок может быть передан  в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При  этом арендатор земельного участка  обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием: возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут  передать эти земельные участки  в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Право ограниченного пользования  земельным участком (сервитут)

Действующее законодательство различает  частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством. Согласно ГК РФ (п. 1 ст. 274) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имуществом. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.