Приобретение права на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах

Продавец подготавливает по каждому  предмету торгов необходимые материалы  и документы, в которых должны содержаться следующие сведения:

регистрационный номер предмета торгов;

местоположение (адрес), кадастровый  номер земельного участка; план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленныx для данного земельного участка; заключение соответствющего органа Росземкадастра о характеристиках земельного участка; заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения) ;

начальная цена предмета торгов; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при  необходимости график платежей сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов. По результатам торгов составляется и подписывается протокол.

Разрешается также передача земельных  участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии  предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В этом случае на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного  в предоставлении земельного участка, с ними подписывается договор  аренды, выставленного на торги земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду².

 

 

 

 

Правовое  регулирование земельных торгов

 

Проведению аукционов и конкурсов  с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной  собственности посвящены ст. 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 З К РФ. Часть положений, , вступили в силу с 1 октября 2005 г.

Торги проводятся в соответствии с  требованиями ст. 447-449 ГК РФ, регламентирующими  заключение договора на торгах, организацию  и порядок проведения торгов, последствия  нарушения правил проведения торгов.

ст.10 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте  земель сельхоз назначения" дает право приобретения таких участков исключительно на торгах.

После принятия ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О  введении в действие Градостроительного Кодекса РФ" предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства  без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах в форме аукциона, предметом  которого является величина годовой  арендной платы за земельный участок.³

Общий подход к процедуре формирования земельного участка сформулирован  и в Федеральном законе "О  государственном земельном кадастре"

Постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила  организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких  земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков

Так же регламентирующими являются и такие подзаконные акты, как  письмо Минэкономразвития от 4 августа 2009 г. N Д06-2219 о порядке изъятия  земельных участков и жилых домов  для государственных и муниципальных  нужд путем выкупа или продажи  с публичных торгов, а также  о возмещении убытков, причиненных  изъятием земельных участков и письмо от 2 июня 2008 г. N Д08-1609 об организации  и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Согласно Земельному кодексу  РФ проведение аукционов связано  с предоставлением земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки  предоставляются для целей жилищного  строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных  участков. Кроме того, данная система  отражает развитие рыночных отношений  в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества  критериев, часто не подлежащих формализованной  оценке. Еще одним положительным  моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую  оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка  и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом  начале.

Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.

Процедура проведения аукционов  хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными  бюрократическими согласованиями и  уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший  участок по минимальной цене получают компании, имеющие "близкие" отношения  с местной администрацией либо с  органом, проводящим аукцион, поскольку  они могут в этом случае непосредственно  влиять на результат проведения аукциона.

Помимо организационных  трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование "тайных договоренностей" между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная  ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку  земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Зачастую аукционы превращаются в фиктивную процедуру, когда  в них участвует потенциальный  победитель, а также еще ряд  юридических лиц - "статистов", специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.

С приходом кризиса интерес  к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс РФ от 28 октября 2001г.
2. Гражданский кодекс РФ часть I от 30 ноября 1994г.
3. ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельхоз назначения
4. ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"
5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.
7. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с
8. Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.
9. Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое - М., СГУ, 2003 г.-150 с.

 

 

 

¹ Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

² Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.

³ Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое - М., СГУ, 2003 г.-150 с.