Правовое регулирование права общей собственности на земельный участок

• завещать свою земельную долю;
• внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать свою земельную долю в доверительное управление;
• продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
• продать или подарить ее сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Итак, завещать долю собственник может  кому угодно; подарить и передать –  только тем лицам, которые связаны  отношениями собственности или пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Очевидно, что таковыми лицами считаются те сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, которые были образованы на базе приобретенных ранее долей данной общей долевой собственности.¹⁶

Завещать земельную долю наследодатель  может лишь при условии, что земельная  доля не была внесена им в уставный капитал сельскохозяйственного  предприятия либо он не распорядился своей долей иным образом.

В судебной практике встречаются примеры, которые могут быть использованы для аргументации данного утверждения.

После смерти матери гражданину Бузятову В.И. нотариальной конторой было выдано свидетельство о праве на наследство в виде земельной доли размеров 1,96 га, однако в регистрации его права собственности было отказано. Истринский городской суд согласился с доводами Московской областной регистрационной палаты о том, что при жизни наследодательница внесла свою долю в уставный фонд ТОО «Курсаково», созданный на базе одноименного совхоза, и в удовлетворении жалобы Б. на действия Московской регистрационной палаты отказал. В пересмотре решения суда в кассационном и надзорном порядке было отказано.¹⁷

Из приведенного выше дела видно, что  судебной инстанцией акцент был сделан на вопросе – открылось ли наследство на земельную долю либо она была внесена в уставный капитал хозяйства при жизни наследодателя?¹⁸

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный  участок, находящийся в общей долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.¹⁹ Документом, удостоверяющим право на земельную долю, является Свидетельство о праве на земельную долю.

В случае, если участник долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.²⁰

Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем  подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.

Совершение любых других разрешенных  законом сделок в отношении  земельных долей возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.²¹

Сделки, которые нуждаются в  обязательном выделении земельного участка в счет земельной доли в натуре, законом отнесены к «иным». Очевидно, что к ним должны быть отнесены:

• продажа и дарение земельной доли третьим лицам, то есть не указанным в абзаце 2 пункте 1 стати 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
• передача в аренду или залог земельной доли любым лицам, в том числе и собственникам общей долевой собственности;
• создание или расширение личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства участниками общей долевой собственности в счет своих долей;
• образование участков для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (для выделения земельных долей в первоочередном порядке, для обособления невостребованных долей и другое);
• выкуп земельных долей для государственных и муниципальных нужд.

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» предусматривает упрощенную процедуру выделения земельного участка в счет доли. Необходимость согласия выделения земельного участка со всеми участниками общей долевой собственности (что требуется в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) сохраняется только для тех случаев, когда число участников долевой собственности составляет 5 и менее человек. Во всех остальных случаях (6 и более членов долевой собственности) применяется упрощенный порядок, когда решения принимаются большинством участников собрания дольщиков при кворуме, составляющем не менее 20%  их общего числа.²²

Выдел земельного участка в счет земельной доли осуществляется, если при этом не нарушается требование о минимальном размере вновь  образуемых земельных участков, которые  установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве. В частности, не допускается выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре земельного участка меньше устанавливаемого предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель. Однако требования о недопущении выдела земельного участка, размер которого меньше предусмотренного предельно допустимого минимального размера, из состава искусственно орошаемых земель, не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. При условии, что основной деятельностью личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.²³

Заключение

Понятие права общей собственности  существует в субъективном и объективном  смыслах.

Право общей собственности в  объективном смысле – совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам.

Право общей собственности в  субъективном смысле – право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Субъектами права общей собственности  на земельный участок являются такие  субъекты гражданского оборота, как  граждане, юридические лица и муниципальные образования.

Объектами права общей собственности  на землю выступают земельные  участки, образуемые путем добровольного  объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве  частной собственности земельных  участков.

Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты, допускаемые законом: наследование, состояние в браке, образование крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизация, совместная покупка имущества и так далее.

Существует два вида общей собственности: долевая и совместная. Общая собственность именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее.

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц, государственных  и муниципальных образований  – только долевой.

Земли, находящиеся в общей долевой  и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки.

Владение и пользование земельным  участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

В настоящее время положения  о земельных долях содержатся в ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статья 15 настоящего Закона закрепляет, что «земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».

Большинство проблем права общей  собственности на землю связанны с земельными долями, которые необходимо устранить, в целях повышения эффективности правового регулирования права общей собственности.

Так как право на земельную долю является обязательственным, поскольку собственник земельной доли лишен правомочий владения и пользования ввиду отсутствия самого индивидуализированного  объекта и может лишь распоряжаться своей долей. Требуется сформулировать адекватное понятие «земельной доли», соответствующее ее сущности. Необходимо внести в статью 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» соответствующие изменения и опубликовать ее в следующей редакции: «Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в земельном участке, находящемся в общей собственности, из земель сельскохозяйственного назначения».

Следует исключить из статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» договор доверительного управления как способ реализации права собственности на земельную долю без выделения земельного участка, так как фактические отношения собственника земли и землепользователя не соответствуют юридическим отношениям, которые возникают на основе договора доверительного управления. Землепользователь не может использовать землю в интересах собственника, как к тому обязывает статья 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку члены крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел  земельного участка в счет земельной доли, предлагается часть 2 статьи 258 Гражданского кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции: «При выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного или более членов с целью образовать самостоятельное хозяйство имущество и земельный участок подлежат разделу. При отсутствии намерения образовать самостоятельное хозяйство выделяющиеся члены имеют право на денежную компенсацию соразмерно их долям в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства».

Возможно, предложенные поправки позволят устранить некоторые проблемы регулирования права общей собственности на земельный участок, а также помогут в дальнейшем совершенствовании законодательства, регулирующего право общей собственности на земельный участок, и послужат основой для формирования новых норм по данному вопросу.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Рос. газ. – 1993 – 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): Кодексы Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 27.07.2010) // Рос. газ. – 1994. – 8 дек.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Кодексы Российской Федерации от 26.11.2001 №146-ФЗ (ред. 30.06.2008) // Рос. газ. – 2001. –      28 нояб.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Кодексы Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. 29.12.2010) // Рос. газ. – 2001. –      30 окт.
5. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11.06.2003 №74-ФЗ (ред. 28.12.2010) // Рос. газ. – 2003. – 17 июня.
6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. 11.01.2011) // Рос. газ. – 2002. – 27 июля.

Материалы судебной практики

7. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5.03.2004 № 82-0 // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. – 2004. - №5.
8. Решение Истринского городского суда Московской области от 15.12.1999 // Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – 2008. – 23 янв.

Научная и учебная  литература

9. Аванесян В.В. Большая юридическая энциклопедия / В.В. Аванесян, С.В. Андреева. – М.: Эксмо; Форум, 2007. – 688 с.
10. Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право: учеб. в 3 т. Т. 1 – 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой– М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2007. – 784 с.
11. Пискарев И.К. Особенности рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел (исковое производство) / под ред. И.К. Пискарева – М.: Проспект, 2011. – 728 с.
12. Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. – 240 с.
13. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич – Тула: Автограф, 2001. – 720 с.
14. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности / Л.В. Кузнецова // Журнал российского права. – 2006. - №4. – С. 81 – 89.
15. Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок / Н.Н. Сабирзянова // Журнал российского права – 2008. - №4. – С. 89 – 94.
16. Улюкаев В.Х. Земельная доля: понятие и правовое положение / В.Х. Улюкаев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. - №1. –   С. 49 – 53.
17. Википедия. Свободная энциклопедия [Электронный ресурс] – 2011. – Режим доступа: http://ru.wikipedia.org/wiki/Общая_собственность (10.05.2011).
18. Основы государства и права [Электронный ресурс] – 2011. – Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/osnovy-prava-3/264.htm (10.05.2011).