Право собственности на землю

В юридической литературе высказывалось мнение, что для  обеспечения единства терминологии в Земельном кодексе следовало  бы полностью воспроизвести определение, закрепленное ранее в Федеральном  законе "О государственном земельном  кадастре". Имеется и иное мнение по поводу дефиниции земельного участка, сформулированной в вышеназванном  Законе. Как считает С.А. Степанов, Федеральный закон "О государственном  земельном кадастре" предпринял "несколько несвоевременную попытку  ввести в законодательную практику распространенное в европейском  правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под  ним расположенные, и атмосферный  столб". Законодательство о недрах и воздушном пространстве исключает  возможность рассматривать земельный  участок в предлагаемом упомянутым Законом контексте⁵.

Земельный участок, рассматриваемый  в рамках гражданского права как  вид недвижимого имущества, имеет  свои отличительные свойства и специфические  характеристики, которые оказывают  непосредственное влияние на особенности  его участия в гражданском  обороте. При определении объема полномочий земельных собственников  и пределов участия земельных  участков в гражданском обороте  необходимо учитывать социально-экономическое  значение земли. Этот аспект отражен  в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой  земля и другие природные ресурсы  используются и охраняются в РФ как  основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории.

Земля имеет огромный социальный, общественный интерес вне зависимости  от того, кому она принадлежит. Земля  обслуживает общество в целом, так  как по ней прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общеполезные коммуникации. Землю характеризуют  такие черты, как невоссоздаваемость, невосполнимость, пространственная ограниченность, неперемещаемость. С землей связано  и своеобразное экономическое явление - экономическая рента. Земельный  участок в силу своего местоположения, природных свойств способен генерировать доход, который может взиматься  в виде определенных платежей и служить  источником удовлетворения общественных потребностей.

Земля является пространственным базисом для размещения иных объектов недвижимости, и в этом качестве ее роль как объекта гражданского оборота в условиях рыночной экономики  огромна. Как справедливо отмечал  С.А. Степанов, "правовая конструкция  земельного участка как особого  рода вещи достаточно сложна, отлична  от конструкции вещи вообще и подчинена  необходимости присутствия в  ней значительной доли публичного интереса"⁶. Она также характеризуется участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.

Все это требует особого  специфического подхода к регулированию  земельных отношений, включающего  публично-правовые элементы, к определению  порядка владения, пользования и  распоряжения землей, что вовсе не оправдывает введение необоснованных ограничений для участия земли  в гражданском обороте.

Одной из важных характеристик  объектов гражданских прав, в том  числе и земельных участков, является их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ⁷ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Что касается оборота земельных участков, то общие положения гражданского законодательства об оборотоспособности вещей конкретизируются в п. 3 данной статьи: "...земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

ЗК РФ допускает, по сути, только три разновидности сделок: куплю-продажу, обмен, аренду земельных  участков. В ст. 37 ЗК РФ⁸ определены особенности купли-продажи земельных участков. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре". Данное требование законодатель устанавливает лишь в отношении купли-продажи земельных участков и не распространяет на другие виды сделок.

Действие норм ЗК РФ не распространяется на оборот земель сельскохозяйственного  назначения, который регулируется Федеральным  законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон, как и ЗК РФ, регулирует в основном куплю-продажу и аренду земельных участков, и лишь в отношении  земельных долей говорится о  других сделках. Залог земельных  участков, в том числе и сельскохозяйственного  назначения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Иные сделки (дарение, рента, доверительное  управление и т.д.) земельным законодательством  не регулируются. Наследование земельных  участков регулируется в ГК РФ как  общими нормами о наследовании, так  и специальными нормами об особенностях регулирования земельных участков (ст. 1179 - 1182 ГК РФ).

Если допущение земельных  участков в оборот рассматривать  лишь как возможность совершения в отношении земельных участков только тех сделок, которые предусмотрены  земельным законодательством, то такой  подход приводит к невозможности  совершения сделок, не урегулированных  земельным законодательством.

Кроме того, при таком  подходе возникает противоречие с п. 2 ст. 421 ГК РФ⁹, согласно которому стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами, а также смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Таким образом, нарушается один из наиболее важных принципов гражданского права - принцип свободы договора.

Еще одна проблема неизбежно  возникает вследствие того, что гражданское  законодательство согласно Конституции  РФ находится в компетенции РФ. Земельное же законодательство - в  совместном ведении РФ и субъектов  РФ, вследствие чего согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ¹⁰ земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Если определение круга возможных сделок с земельными участками будет осуществляться земельным законодательством (следовательно, и законами субъектов РФ в том числе), то это приведет к противоречиям с п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из ГК и принятых в соответствии с ним федеральных законов.

Земельные участки нередко  участвуют в обороте совместно  с иными расположенными на них  объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота  земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных  на нем объектов недвижимости - нормам гражданского законодательства будет  неизбежно создавать противоречия и тем самым затруднять имущественный  оборот. Напротив, задача состоит в  том, чтобы с помощью средств  правового регулирования обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Таким образом, многофункциональность  земельного участка, вне всякого  сомнения, обусловливает специфику  его правового регулирования. Особенности  совершения сделок с земельными участками  могут быть прописаны в земельном законодательстве, однако они не должны противоречить общим принципам и нормам гражданского законодательства. Поскольку земельный участок является не только природным объектом и природным ресурсом, но и объектом недвижимости, общие положения гражданского законодательства о правовом регулировании объектов недвижимости распространяются и на него. Игнорирование особенностей правового регулирования, присущих всей системе объектов недвижимости, частью которой является земельный участок, впрочем, как и в целом вещей как объектов гражданских прав, вряд ли будет способствовать устранению пробелов, противоречий, неоднозначных толкований земельного законодательства и, следовательно, обеспечению четкого, предсказуемого правового режима одного из важнейших объектов гражданского оборота.

Глава 2. Основания возникновения и прекращения  права собственности на землю

2.1 Основания  возникновения права собственности  на землю по законодательству  РФ

    Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации - как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Право собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в  соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ¹¹). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица - к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические  лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе продавать  его, дарить, отдавать в залог или  сдавать в аренду и распоряжаться  им иным образом (ст. 260 ГК РФ¹²). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ¹³ перечислены изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами. Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В противном  случае покупатель вправе требовать  уменьшения покупной цены или расторжения  договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков. Статья 37 ЗК РФ предусматривает применение указанных выше правовых последствий к продавцу в случае предоставления покупателю и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Это правило ЗК РФ является специальным, и оно применяется вместо нормы ст. 557 ГК РФ¹⁴, предусматривающей последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Вообще § 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" к купле-продаже земельных участков применять довольно затруднительно, так как он регулирует куплю-продажу недвижимости как совокупность здания, сооружения и земельного участка. В то же время в ЗК РФ имеется специальная ст. 35 о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Спрашивается, что в данном случае применять - нормы ст. 552 ГК РФ "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости" или вышеупомянутую ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержание их в значительной части отличается друг от друга. Исходя из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в данном случае следует применять ст. 35 ЗК РФ, поскольку в ней предусматривается иное, чем в норме гражданского законодательства. Целесообразно было бы в § 7 главы 30 ГК РФ исключить из понятия недвижимости земельный участок и связанные с этим нормы. Попутно отметим, что в связи с принятием ЖК РФ не место в § 7 и ст. 558 - об особенностях продажи жилых помещений. Сама же купля-продажа земельных участков в ЗК РФ должна регулироваться более полно и как самостоятельный вид договора, а не как разновидность договора купли-продажи. В частности, непонятно, почему в п. 2 ст. 37 ЗК РФ¹⁵ ряд условий договора купли-продажи земельных участков рассматриваются как недействительные применительно именно к этому договору: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, - ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами? Признание подобных условий договора купли-продажи земельных участков недействительными в ЗК РФ противоречит самой природе договора купли-продажи (п. 1 ст. 454, ст. 460 - 462 ГК РФ). Таким образом, для устранения противоречий между земельным и гражданским законодательством следует сократить сферу действия § 7 главы 30 ГК РФ, исключив из перечня объектов недвижимости земельные участки и жилые помещения. В свою очередь, в ЗК РФ нужно дать развернутую характеристику договора купли-продажи земельных участков и применения его условий к договору мены, передаче земельного участка в аренду. Тем самым в законе действительно будет реализован принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.