Оценка земли

Для этого, в процессе оценки земельного участка используется информация, обеспечивающая достоверность "Отчета об оценке" как документа, содержащего  сведения доказательственного значения.

В каких  случаях нужна оценка земельного участка

Наиболее типичные случаи, когда требуется проведение оценки земельных участков (прав собственности  или прав аренды). Проведение оценки земли является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или  частично государственным или муниципальным  органам.

• При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
• При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;
• При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.;
• Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;
• При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;
• Оценка стоимости земли для отчетности по МСФО.

Оценка земли может  быть необходима и в иных случаях, предусмотренных законодательством  об оценочной деятельности. Независимо от целей, которые Вы преследуете, всегда важное значение имеет объективная оценка рыночной стоимости земли.

Внесение  земельного участка в уставный капитал  компании.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью) (№14-ФЗ от 08.02.1998 г.) "если номинальная  стоимость (увеличение номинальной  стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком".

Кредитование  под залог земельного участка.

Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит, но при этом сотрудники банка должны убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог.

Одним из документов, запрашиваемых  банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчет об оценке, выполненный независимым  оценщиком.

Изъятие земельных участков для государственных  и муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется после:

• предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
• возмещения в соответствии со статьей 62 ГК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Категории оцениваемых нами земель:

• Оценка земель сельскохозяйственного назначения;
• Земельные участки рекреационного назначения;
• Земли под ИЖС;
• Земельные участки в дачных кооперативах и садовых товариществах, в том числе в "стародачных" поселках;
• Оценка земли поселений;
• Земли промышленного и складского назначения.

Основные  этапы проведения оценки земельных  участков

Как и в любой оценке, проводимой специалистами ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", сначала наши эксперты консультируют Заказчика о правильном определении цели оценки, предмета оценки и правовых вопросах.

Необходимо правильно  определить цель оценки земли, которая  влияет на результат оценки. Затем  от Заказчика требуется предоставление необходимых документов для оценки участка.В ходе проведения оценки специалист ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" осмотрит участок, уточнит у Заказчика его характеристики.

Сроки и  стоимость проведения работ

Сроки и стоимость оценочных  услуг зависят от сложности работы.

Например, стоимость работ  по оценке частного земельного участка  в коттеджном поселке составляет около 19 000 рублей. Стоимость работ  по оценке земель промышленного назначения не поддается такой простой калькуляции, так как зависит от того, какие  права на участок, какие коммуникации подведены к нему, есть ли на нем  постройки. Срок проведения работ в  среднем составит 5 рабочих дней с момента осмотра участка.

ООО "АКЦ "Департамент  профессиональной оценки" проводит оценку земли не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах страны.

Информация, необходимая для проведения работ  по оценке:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок;
• Кадастровый план земельного участка;
• Площадь земельного участка;
• Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
• Разрешенное использование;
• Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
• Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
• При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

Оценка земли

Заявка  на оценку земли 

Земля является основным  базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах ( политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью, не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.  Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты  частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. Специалисты нашей компании обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, необходимыми для того чтобы оценить любой земельный участок.  

Оценка земельных участков                                                   
Оценка стоимости природных ресурсов                                         
Оценка участков лесов и многолетних насаждений                                   
Оценка сельскохозяйственных земель       

В отношении земельных  участков оценке может подлежать  не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.                        

Оценка земли  включает в себя пять этапов

1.  Определение основных вопросов оценки (формируется цель и  задача на оценки).                             
2.  Сбор, проверка и анализ информации Анализ наиболее эффективного использования земельного участка (  Данные, которые используются для оценки, подразделяют на специальные  и общие.  
Общие данные - это анализ информации, который характеризует природные, социальные  экономические  и другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка земли.  
Специальные данные- это анализ информации, который относится к оцениваемому объекту (земельный участок).                    

3.   Критерии анализа наиболее эффективного использования   ( Действительная стоимость оцениваемого земельного участка определяется как стоимость с наиболее эффективным использованием).                            
4.  Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости 
5.  Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного  (  В соответствии со стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256 (ФСО №1) в оценке применяют три подхода). 
6.  Подготовка отчета об оценке (Оформление и передача заказчику отчета об оценке с изложением  полученных результатов).  

В теории оценка стоимости  земли рассматривается с двух точек зрения. 

1. Земля это- природный ресурс, который характеризуется пространством,  рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

2. Земля это- составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с точки зрения полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как  физического актива, используют термин земельный участок. Земельный участок  – это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и  другие характеристики, отражаемые в  Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации  прав на землю.

У нас в стране под земельным  участком понимается поверхность земли  без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений  типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической  точки зрения как самостоятельный  природный объект, также может  рассматриваться в качестве объекта  недвижимости. В Земельном кодексе  Российской Федерации приводится следующее  определение земельного участка.  Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.  Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отличительные особенности  земельных участков от других объектов оценки:

1.      Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.  
2.      При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.  
3.      Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.  
4.      К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Оценка земельных участков

Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства (в  лесном и сельском хозяйстве).

В теории оценки земля рассматривается  с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции  возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и изучается с позиции полезности и доходности использования конкретного  земельного участка.

С экономической точки  зрения при оценке земли оцениваются  различные имущественные права  на земельный участок. Такими правами  могут быть: права собственности, права аренды, право собственности  или аренды доли, не выделенной в  натуре, и другие права.

Данный вид услуг  необходим в следующих случаях:

• совершения сделки с единым объектом недвижимости;
• оценки земли в случае ее приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;
• оценки стоимости начальной цены земельного участка на торгах;
• изъятия оцениваемого земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• получения кредита под залог оцениваемой земли;
• внесения оцениваемой земли в уставные капиталы компаний;
• определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.