Оценка земли

Оценка земли, оценка стоимости  земельных участков 

(земельные участки, обособленные  водные объекты, леса, многолетние  насаждения, оценка месторождений  и др.)

Как правило, когда заходит  речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права  аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что  рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении  целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость  земли также изменяется.

Что касается определения  рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой  величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном  его использовании.

Определение рыночной стоимости  земли производится для взноса в  уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для  иных целей, предусмотренных действующим  законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного  назначения. Оценка права аренды земельного участка тоже может являться имущественным вкладом в уставной капитал общества.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются  на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы,  цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка стоимости  земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли.

Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для  расчета нотариальной пошлины при  оформлении наследства или расчета  государственной пошлины при  подаче заявления о бракоразводных процессах. В таких случаях процедура  оценки стоимости земли носит  довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно предоставить экспертное заключение для расчета  пошлины. такое заключение можно назвать "экспресс оценка земельного участка". Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения не достаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. Полученная рыночная оценка земли является предметом раздела имущества. Обычно именно по этой стоимости будет реализован земельный участок и вырученные денежные средства будут разделены в соответствии с решением суда. Один из бывших супругов также может выплатить половину стоимости и оставить участок себе.

Иногда предметом раздела  имущества является земельный участок  в Москве. Обычно участки в Москве не передаются в собственность, а  сдаются в аренду. Но это не значит, что рыночная оценка земли будет равна нулю. В таком случае требуется оценка права аренды земельного участка, которая в результате покажет стоимость не самого участка а именно стоимость права аренды. В некоторых случаях (при аренде более 40 лет) оценка стоимости земли совпадет с правом аренды. Но когда срок договора меньше, то стоимость земельного участка будет ниже чем право аренды. Что касается других городов и областей, то стоимость права аренды будет равна нулю. Само понятие право аренды в регионах не распространено. 

В аренду сдаются часто  лесные участки. Оценка лесных участков проводится и сравнительным и  доходным подходами. Доходным подходом можно оценить землю или оценить  участок по размеру древесины, которую  можно получить после вырубки  деревьев. Для этого необходимо получить порубочный талон. Последнее время  вырубке деревьев уделяется пристальное  внимание со стороны контролирующих органов. В Московской области часто  появляется задача оценки земельного участка назначения "лесной фонд". Лесные участки больших размеров можно использовать под поместья или усадьбы. Также можно организовать охотничьи угодия. Оценка участка земли такой категории в принципе не очень трудная задача для опытного оценщика. На рынке имеется достаточное количество предложения на продажу схожих объектов, поэтому оценка стоимости лесных земель может быть в достаточно узком диапазоне интервала итогового значения.

Независимая оценка земли  требуется при внесении участка  в уставный капитал общества. Но следует помнить о переходе права  собственности при регистрации  общества, которое и будет являться новым собственником этого участка. Оценка земельных участков для внесения в уставный капитал обычно используется в схемах по оптимизации налогообложения. В дальнейшем, чтобы не оценивать  земельные участки при их продаже  или передаче новому собственнику владельцы  фирмы с этими земельными активами будут продавать именно доли в  ООО, а не конкретные участки, которые  имею определенную и четко выраженную тенденцию к росту в цене, в  отличии от номинальной стоимости доли в ООО. Оценка земли и недвижимости для таких целей редко подвергается экспертизе проверяющих органов. Стоимость услуг по оценке стоимости земли для внесения в уставный капитал не велика, так как обычно в уставный фонд вносится сразу большое число участков.

Как оценить стоимость  участка земли самостоятельно?

Часто оценка стоимости земли  нужна просто для личной необходимости. Например, человек планирует взять  кредит под залог земельного участка  и ему необходимо приблизительно знать размер возможного кредита. В  таком случае оценка участка, выполненная по всем стандартам оценки на данном этапе принятия стратегического решения не требуется. Достаточно зайти в интернет на сайты агентств недвижимости и найти максимально похожий участок. Стоимость рассматриваемого объекта будет приблизительно равна средней стоимости участков в том же районе и с теми же параметрами (коммуникациями, размером, назначением). Оценка дачного участка, выполненная подобным образом не будет являться документом доказательного характера, а лишь поможет вам принять необходимое вам решение. При оценке земельной собственности подобным способом следует особое внимание уделить коммуникациям. Проложенный газ и электричество порой увеличивают стоимость такого участка на 300 - 500 тысяч в сравнении с участками без этих коммуникаций. Если участок расположен в охраняемом коттеджном поселке с наличием инфраструктуры, то это может увеличить его стоимость в разы по сравнению с участками за пределами коттеджного поселка. Учитывая все указанные моменты вы сможете а принципе оценить участок самостоятельно.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).
• Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Материал для оценщиков по оценке прав на земельные участки, оценка земельной собственности

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства (в  лесном и сельском хозяйстве).

В теории оценки земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

В соответствии с ГК РФ к  недвижимым вещам относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждении, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Таким образом, с юридической  точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную  вещь, образуя единое целое и являясь  единым объектом недвижимости. Даже без  видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Роль улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование  земельного участка, например, для целей  сельского хозяйства.

С экономической точки  зрения объектами оценки являются различные  имущественные права на земельный  участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный  участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в  натуре и другие права.

В "оценке земли" и "оценке земельных участков", при кажущейся  схожести понятий, есть некоторые нюансы. Термин оценка "земли" чаще всего  относится к неосвоенному земельному участку, без проведенных улучшений  и коммуникаций. Оценка "земельного участка", наоборот, относится к  части территории с улучшениями, позволяющими использовать данный участок  согласно его целевому назначению.

Профессиональная оценка земли поможет Вам принять  правильное управленческое решение, аргументировать  свою позицию в спорных ситуациях  и защитить свои интересы. Специалисты ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" с 1998 года занимаются оценкой земель различного назначения и для самых разных целей.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Имущественные права на землю.

Наиболее распространенные права, требующие оценки:

• Оценка права собственности земельного участка;
• Оценка права аренды земли.

Рыночные  принципы оценки земли.

• Рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (принцип полезности).
• Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли "не безгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.
• Денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж.
• Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
• Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования. Изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".
• На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия.

Фактор местоположения оказывает  разное влияние на определенную категорию  земель. Например, при оценке участка  земли под ИЖС наличие рядом  водоема, леса, коммуникаций увеличивает  рыночную стоимость земли в несколько  раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного  назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как  правило, это дата осмотра участка  экспертом ООО "АКЦ "Департамент  профессиональной оценки". Отчет  об оценке стоимости земельного участка  действителен в течение 6-ти месяцев  от даты оценки.

"Отчет об оценке  земли" является юридическим  документом доказательного значения, который может представляться  в государственные и муниципальные  учреждения, судебные органы и  другие организации.