Iнвестиційний менеджмент

Зміст

2.11 Охарактеризуйте принципи формування та функціонування фірм-девелоперів. Визначите їх роль у вітчизняних інвестиційних процесах. Наведіть конкретні приклади.              3

4.17 Визначте поняття та основні види фондових індексів. Наведіть приклад їх застосування.              5

6.17 Дайте визначення та наведіть формули визначення дисперсії та середньоквадратичного відхилення.              6

Задача 8.9: Корпорація намагається зробити вибір між двома взаємовиключними проектами              7

2.11 Охарактеризуйте принципи формування та функціонування фірм-девелоперів. Визначите їх роль у вітчизняних інвестиційних процесах. Наведіть конкретні приклади.

В умовах розвитку економіки на ринку нерухомості України почали з’являтись нові професійні учасники. Серед них варто виділити девелоперські компанії. Визначимо, що девеперська компанія – організація, що отримує прибуток від створення та розвитку об’єктів нерухомості, підвищуючи їх вартість. В широкому розумінні – це юридична або фізична особа, що забезпечує просування та реалізацію проекту у сфері нерухомості.

Наразі компаній, що іменують себе девелоперами не перелічити. Проте основну частину ринку нерухомості України займають менше 10 компаній – „Українська торгова гільдія”, „НЕСТ”, „ХХІ Століття”, „НСМ”, Real Estate Solutions, DTZ Zadelhoff, Colliers. Експерти стверджують, що до 90% послуг у сфері девелопменту виконують вітчизняні компанії. Це пов’язано з тим, що українські девелоперські компанії мають контроль над земельними ділянками, можливість залучати ресурси, власний капітал для розвитку проектів і бажання захопити більшу частку на ринку, ніж іноземні девелопери.

Девелоперські компанії в Україні займають одне з основних положень на ринку нерухомості в Україні. Це можна побачити на рис. 1

З рисунку видно, що в процесі реалізації інвестиційних проектів у сфері нерухомості девелопери є ключовою ланкою. Оскільки вони об’єднують учасників інвестиційного процесу для досягнення спільної мети – використання об’єкту нерухомості задля задоволення власних потреб. Також девелопер виступає як автор ідеї проекту, покупець прав на земельну ділянку під забудову, організатор проектування об’єкта, фінансує сам або залучає необхідні ресурси.

До функцій девелоперських компаній в рамках реалізації девелоперських компаній на ринку нерухомості можна віднести:

Оформлення в місцевих органах влади дозвільної документації на будівництво (розпорядження по проекту, інвестиційний контракт, технічний паспорт, отримання узгоджень та дозволів).

Управління проектуванням (формування групи проектувальників, управління підготовкою ескізного проекту та техніко-економічного обґрунтування(ТЕО), управління на етапі робочого проектування).

Управління будівництвом (проведення тендерів серед будівельних підрядників, управління будівництвом, здача об’єкту в експлуатацію).

Залучення зовнішніх кредитних та інвестиційних коштів (розробка інвестиційної стратегії проекту, розробка структури фінансування проекту, розробка договорів для підписання між компанією та фінансовими установами).

Просування  об’єктів нерухомості (розробка маркетингової концепції та стратегії, розміщення реклами, розробка типового договору оренди або продажу та проведення переговорів з потенційними клієнтами).

Девелоперська компанія, як вже було зазначено, може виконувати як роль інвестора у девелоперському проекті, так і роль посередника, а також організатора інвестиційного проекту у сфері нерухомості. Девелопер як інвестор виступає частіше за все на вимогу комерційного банку. Оскільки у разі потреби у кредитних ресурсах вітчизняні банки вимагають окрім застави майна

участь девелопера у проекті. При чому, частка у проекті має бути не менше 30%. Окрім комісійного доходу в даному випадку девелоперські компанії отримують дохід від реалізації проекту.

Девелоперські компанії також можуть виступати у ролі посередників. Їх діяльність заключається у тому, що вони не беруть участі у проекті власними коштами. Вони, так як і девелопери виконують ряд завдань – організація девелоперського пректу, в рамках якого: здійснюють пошук об’єкту нерухомості, маркетингові дослідження,  і за виконані завдання отримують дохід у вигляді комісійних (зазвичай, розмір становить до 10 відсотків від вартості проекту)

Рис. 1.Місце девелоперських компаній серед учасників ринку нерухомості

Та незалежно від того, чи вкладає девелоперська компанія свої кошти у проект основним її завданням є розвиток об’єктів нерухомості з метою підвищення їх вартості. Крім того девелоперський проект носить й соціальний ефект - внаслідок девелопменту покращується середовище проживання та життєдіяльності, якості життя населення на фоні змін у фонді нерухомості; девелопмент нерухомості передбачає не тільки будівництво об’єкту, але й покращення його вже на етапі будівництва шляхом поліпшення та розвитку інфраструктури.

Отже, незважаючи на те, що девелоперські компанії хоч і молоді учасники на ринку нерухомості та правове поле їх діяльності  непрозоре, варто зазначити наступне. Девелоперські компанії цілком самостійні організації, покликані обслуговувати інвестиційні проекти у сфері нерухомості. Окрім того, беручи на себе відповідальність стосовно строків виконання проекту, девелопери таким чином переносять на себе частину проектних ризиків.

4.17 Визначте поняття та основні види фондових індексів. Наведіть приклад їх застосування.

Для інтегральної оцінки стану фінансового ринку використовують біржові індекси. Інвестора цікавить не лише динаміка цін на акції певної компанії, а й загальна тенденція всього ринку. Для цього практично всі біржі мають власні системи агрегатних індексів, які відображають рівень і динаміку цін на певний пакет акцій. Як правило, цей пакет складається з акцій компаній, що належать до різних галузей промисловості та фінансової сфери.

Біржові індекси — це середні або середньозважені показники курсів цінних паперів, як правило, акцій, що характеризують стан і динаміку фондового ринку. Це цифрові статистичні показники, що виражають послідовні зміни певних явищ. Індекс являє собою відношення порівнюваної величини до певної величини, яку приймають за базу.

Кожен індекс має такі характеристики: список індексу (набір акцій-представників); метод зведення до середнього; види ваг до курсових вартостей акцій; базисне значення індексу; статистична база. У світовій практиці використовують чотири методологічних прийоми для побудови опосередкованих індексів зміни курсів акцій, що ґрунтуються на розрахунках за відповідний період:

темпів зміни середньої арифметичної величини ціни акцій певної кількості обраних корпорацій — індекс Доу - Джонса;

темпів зростання (зниження) середньозваженої (за кількістю акцій в обігу) ціни переважної більшості акцій корпорацій — індекси «Стандарт енд Пурз» та «Уілшир — 5000»;

середньоарифметичного значення темпів приросту (зниження) цін акцій;

середньогеометричного значення темпів зміни цін акцій — індекс «ВелюЛайн».

Зміну значень індексів розглядають як показник попиту на ринку. Роль фондових індексів може бути зведена до виконання трьох функцій:

1) діагностична — здатність системи індексів характеризувати стан та динаміку розвитку як національної економіки в цілому, так і окремих її складових. Зростання або зниження рентабельності виробництва в галузі миттєво відображається на котирувальній ціні відповідних акцій, що, у свою, чергу, позначається на рівні біржового індексу галузі. Біржові індекси дають змогу інвесторам і торговцям бачити тенденції, які складаються на ринку. Фондові індекси поряд з нормою позикового відсотка, станом державного бюджету входять до системи економічного моніторингу стану національної економіки.

індикативна — передбачає, що наявність об'єктивної оцінки цінової ситуації на фондовому ринку дає точку відліку для оцінки поведінки великих інвестиційних фондів, окремих інвесторів, портфельних менеджерів.

спекулятивна — проявляється в їх використанні як базового активу при укладенні ф'ючерсних контрактів та купівлі опціонів.

Водночас існують і певні обмеження у використанні індексів:

• вони демонструють лише кількісні зміни і не розкривають причин, що стоять за зміною цін;

• індекси не зберігають вартості утриманих сум, тобто не враховують дивіденду.

В Україні застосовують цілий ряд індексів. Індекс ПФТС — це середнє для найбільш ліквідних українських акцій, які мають найбільшу ринкову капіталізацію. Він розраховується щодня у гривнях і доларах на основі реальних угод і твердих котирувань у ПФТС. Базове значення індексу ПФТС, введеного у 1997 p., прийнято за 100 пунктів. Для розрахунку індексу беруться котировки 17 компаній (раніше — 12), кожна з яких має різну вагу у індексному кошику і ранжуються за їх ринковою капіталізацією з коригуванням за кількістю акцій у вільному обертанні.

Частка акцій компаній, що включається до індексу та обертається на ринку, повинна перевищувати 10 % їх загальної кількості. Індексний кошик переглядається один раз на місяць індексним комітетом, до якого входять сім представників торговців цінними паперами — членів ПФТС. Останній раз склад кошика змінювався 1 квітня 2007 р. Індекс ПФТС визнаний Міжнародною фінансовою корпорацією (МФК) як єдиний індекс для використання цією організацією при моніторингу внутрішнього стану українського фондового ринку. Про зміни індексу ПФТС свідчать дані табл. 2.

Таблиця 10.2. Динаміка індексу ПФТС у 2003-2007 pp.

Динаміка зростання індексу ПФТС20032004200520062007На кінець року57,3485,43260,13352,97498,86На кінець лютого57,82113,13316,35429,98719,93Приріст індексу задва місяці (січень-лютий), %0,8432,4221,6121,6244,32

ДКЦПФР у 2001 р. почала розраховувати інтегральний індекс фондового ринку. Він розраховується на основі угод з акціями більше як 100 підприємств як відношення середньої геометричної ціни акцій підприємств за поточний період до середньої геометричної ціни за базисний період. При цьому у розрахунок беруться цінні папери, що включені у лістинг хоча б одного організатора торгів і кількість угод з купівлі-продажу яких складає не менше 10 за місяць. Такий індекс розраховується на останній день місяця. Джерелом інформації є квартальні звіти торговців цінними паперами.

6.17 Дайте визначення та наведіть формули визначення дисперсії та середньоквадратичного відхилення.

Дисперсія — це середньозважена величина з квадрата відхилень дійсних фінансових результатів від середніх і визначається за формулою:

де а2 — дисперсія;

xt — значення можливого фінансового результату;

х — середнє значення можливого фінансового результату;

Pt — імовірність виникнення можливого фінансового результату.

Середньоквадратичне (стандартне) відхилення (s) визначається за формулою:

Економічний зміст середньоквадратичного відхилення з погляду теорії ризиків полягає в характеристиці максимально можливого коливання досліджуваного параметра від його середнього очікуваного значення.

Чим більша величина дисперсії і середньоквадратичного відхилення, тим ризикованіше управлінське рішення.

Задача 8.9

Корпорація намагається зробити вибір між двома взаємовиключними проектами: