Инвестиции в объекты недвижимости

    Принцип замещения означает, что расчетливый  здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка  за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет  установить верхний предел стоимости  оцениваемого имущества. Данный принцип  лежит в основе применения сравнительного подхода.

    Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной  стоимости, а от тех выгод, которые  участники рынка намереваются и  могут получить в будущем о  приобретения и использования недвижимого  имущества. Стоимость имущества  определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество  принесет владельцу.

    Принцип предельной доходности гласит, что  последовательное добавление улучшений  сопровождается ростом стоимости недвижимого  имущества. На определенной стадии затраты  по созданию дополнительных улучшений  уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и  часто скрыто. Чем активнее сегмент  рынка, тем быстрее в нем протекают  изменения.

    6. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

      Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта  имущества, оценивается оценочными  методами на основе трех классических  подходов:

     1) доходного подхода, основанного  на дисконтировании денежных  потоков или капитализации ожидаемых  доходов от недвижимости;

     2) рыночного (сравнительного) подхода,  предусматривающего сравнительный  анализ рыночных сделок купли-продажи  объектов недвижимости;

     3) затратного (имущественного) подхода,  базирующегося на определении  стоимости недвижимости путем  расчета затрат, необходимых на  восстановление или замещение  оцениваемых зданий и сооружений  с учетом износа всех видов  и рыночной стоимости земельного  участка.

    7. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

    Риски присущие рынку недвижимости, можно  разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные  риски.

    Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение  в уровне конкуренции на рынке  недвижимости и рынке капитала, продолжительность  делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и  тенденции их изменения) по стране в  целом и по регионам, тенденции  занятости населения, инфляция, изменение  процентных ставок на рынке капитала.

    Несистематические риски – риски, характерные для  различных типов недвижимости и  различных регионов. Риск данного  вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

    Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

      К источникам риска относятся;

     1) вид недвижимого имущества 

     2) возможность изменения соотношения  предложения и спроса (из-за цикличности  рынка недвижимости возможно  повышение или снижение спроса  на недвижимость в краткосрочном  плане, когда предложение объектов  недвижимости неэластично);

     3) инфляция (реальные денежные потоки  доходов от аренды или продажи  могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

     4) местоположение объекта 

     5) условия арендного договора (арендный  риск связан с тем, что арендатор  может не заплатить всю арендную  плату, предусмотренную арендным  договором);

     6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью  владельца недвижимости обслуживать  долговые обязательства);

     7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

     8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска  противоположно действию инфляции, так как полученные денежные  доходы не могут быть реинвестированы  с той же ставкой дохода, что  и первоначальные инвестиции);

     9) изменения в законодательном  регулировании и налогообложении.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит  от осведомленности инвестора.

      Реализация инвестиционных проектов  предполагает отказ инвестора  от денежных средств сегодня  в расчете на получение в  будущем. Причем, как правило,  на получение прибыли следует  рассчитывать не раньше чем  через год после инвестиций.

      Объектами реальных инвестиций (капитальных  вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные  ресурсы.

      Инвестиционный проект прежде  всего оценивается в плане  его технической выполнимости, юридической  обоснованности, экологической безопасности  и экономической эффективности,  под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат  сопоставления генерированной проектом  получаемой прибыли и совокупных  затрат, произведенных на этот  проект.

      Очевидно, что при принятии инвестиционных  решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается  объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически  безопасен и экономически наиболее  эффективен.

    Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и  степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

      Основной задачей при анализе  эффективности инвестиционных проектов  является расчет будущих денежных  потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.