Инвестиции в недвижимость

   Следующим методом оценки, который применим именно для России - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом. Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

   База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

• Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
• Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
• Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
• Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
• Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
• Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Способы финансирования инвестиций в недвижимость

   Анализ международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

— за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);

— долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным — ипотечным банком);

— сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

   Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:

1) обеспечения кредита

2) технологии выдачи кредита и механизмов его возврата

3) рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими.       Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.

   Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость. Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита.

   Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

— поэтапный  метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);

—  метод  драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);

— система  ваучеров (кредитор получает счета  от субподрядчиков за фактически выполненные  работы и предоставляет необходимые  средства).

   При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяется внимание рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

— возможность  превышения себестоимости строительства  над рыночной стоимостью созданного объекта

— задержки с вводом в строй создаваемого объекта

— несоответствие созданного объекта требованиям  качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.

   В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашение процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

   При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание.

   Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды. Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций. Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы. Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект. Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен. Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.). Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта. Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 2007
2. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. - СПб.: Питер, 2009.
3. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 2010.
4. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2010. – (Серия “Учебное пособие”).
5. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2007. - 317 с.
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2009. - 128 с.
7. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 31 с.
8. Десмонд. Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, Академия оценки, 2008. - 264 с.
9. Зимин И.А Анализ проектных рисков. - М.: Экмос, 2010.
10. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2007.
11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2007. – 224 с.
12. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2008. – 480 с..
13. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. - М., 2009. - 119 с.
14. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, СПб., 2009. - 250 с.
15. Молчанов Н. Н. Инновационный процесс: организация и маркетинг. - СПб.: С.-Петербургский университет, 2009. - 103 с.
16. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2007. - 180 с.
17. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. - М: ИНФРА - М, 2008.
18. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М: Дело, 2007.
19. gks.ru

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение  A

Приложение  B

Объем работ, выполненных по виду экономической  деятельности «Cтроительство»

 

 
 

Приложение  С