Возникновение и прекращение прав собственности по законодательству Российской Федерации

Например, в Корсаковском  городском суде Сахалинской области  рассматривалось дело о государственной  регистрации права собственности  на объект недвижимости. Суд установил, что конкурсным управляющим  и гражданином N был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде бетонного покрытия территории базы. Стоимость приобретенного объекта была оплачена покупателем продавцу в тот же день. Сторонами договора был подписан акт сдачи-приема объекта. На основании решения арбитражного суда Сахалинской области ОАО было ликвидировано вследствие банкротства. Покупатель обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее УФРС) с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект.

Согласно статье 4 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации  подлежат права собственности и  другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 статьи 6  названного Закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Приведенные нормы указывают  на то, что отсутствие государственной  регистрации у первоначального  собственника не препятствует её осуществлению  при регистрации перехода права  собственности.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества полномочным представителем продавца и покупателем свидетельствуют о том, что сделка сторонами исполнена. Стоимость объекта недвижимости оплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по передаточному акту. Законность заключения этого договора в установленном порядке не оспаривалась.

Отказывая покупателю в  регистрации перехода права собственности  на объект недвижимости в связи с непредоставлением необходимых документов, ответчик не указал, какие документы должны быть предоставлены. Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, что при установленных по делу обстоятельствах позволяет совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда. Исковое заявление истца  было удовлетворено³².

Итак, договор как юридический  факт служит основанием возникновения определенной совокупности субъективных гражданских прав и правовых обязанностей, характерных для каждого отдельно взятого обязательственного правоотношения. Стороны гражданского обязательственного правоотношения, возникающего на основании купли-продажи, связаны состоянием принадлежности субъективных гражданских прав продавца и покупателя.

Поэтому следует сделать вывод  о том, что при продаже недвижимости, продавец, заключая сделку, обременяет свое право собственности обязательством прекратить его для того, чтобы оно возникло у покупателя. В силу этого продавец обязан: передать недвижимость покупателю; совершить действия, необходимые для регистрации права собственности за покупателем.

И к тем и другим действиям  продавец может быть понужден через  суд, как к исполнению договорной обязанности, а собственником имущества он остается до тех пор, пока в состоянии по своему усмотрению осуществлять действия собственника. Эти действия представляют собой правомочия, составляющие содержание субъективного гражданского права собственности.

Следовательно, при исполнении сделок по отчуждению имущества на праве  собственности, субъективное право  собственности отчуждателя имущества  прекращается, и возникает субъективное право собственности приобретателя. При совершении сделок с недвижимостью момент прекращения права собственности у одного участника гражданского правоотношения (отчуждателя) и момент возникновения права собственности у другого (приобретателя) не совпадают: право собственности продавца прекращается в тот момент, когда им исполнены договорные обязанности по передаче имущества, и, стало быть, собственность как объект его субъективного права более не существует.

Учитывая положения ст.556 ГК РФ, предусматривающей, что передача недвижимости подлежит подтверждению подписанием передаточного акта, следует различать действия по передаче имущества и подписание передаточного акта. Это необходимо потому, что элементом сложного юридического состава, лежащего в основании возникновения права собственности покупателя является передача собственности, т.е. поступление ее в титульное обладание (держание) приобретателя. Тогда как подписание акта сторонами договора купли-продажи есть не что иное, как оформление действий сторон, очевидно свидетельствующее факт состоявшейся передачи.

Так, Долинский городской суд Сахалинской области, рассмотрев гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью МО ГО «Долинский» к Соколову В.В., Соколовой С.Н., Мухаметовой (Василенко) Н.Х. о понуждении исполнения обязательства об освобождении и сдаче жилого помещения, установил, что администрацией МО ГО «Долинский»  с Соколовым В.В. был заключен договор на предоставление социальной выплаты для приобретения (строительства)  жилья переселяемому гражданину за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечения занятости для шахтерских городов и поселков. Согласно условиям договора Администрация МО ГО «Долинский» обязалась предоставить Соколову В.В. и двум членам его семьи денежные средства в размере ХХХ рублей на приобретение квартиры в ХХХ крае, а Соколов В.В. должен был  передать в муниципальную собственность на безвозмездной основе занимаемое им и его семьей жилое помещение в месячный срок  после приобретения жилья. Соколов В.В., его супруга Соколова С.Н. и падчерица Мухаметова (по браку-Василенко) Н.Х. зарегистрировали право общей долевой собственности на приобретенную ими по договору купли-продажи квартиру. Однако, до настоящего времени ответчики квартиру в в муниципальную собственность не передали.

    13.07.2011 года истец уточнил  исковые требования по возложению на Соколова В.В. и членов его семьи обязанности при сдаче жилья составить передаточный акт на спорную квартиру в соответствии со ст. 556 ГК РФ,

Но суд установил, что ответчики Соколова С.Н. и Мухаметова Н.Х. собственниками спорного жилого помещения не являются, поэтому, как члены семьи Соколова В.В., они были обязаны лишь освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета. Эти обязательства ими исполнены. Обязанность составить акт о передаче жилого помещения в порядке ст. 556 ГК РФ на данных ответчиков возложена быть не может, так как они собственниками спорной квартиры не являются.

На основании изложенного и  руководствуясь ст.ст.103, 194-198 ГПК РФ, суд решил: возложить на  Соколова  В.В. обязанность передать в муниципальную собственность в соответствии со ст. 556 ГК РФ жилое помещение,  а также обязанность оформить регистрацию перехода права собственности на жилое помещение в собственность муниципального образования городской округ «Долинский»³³.

В случае передачи недвижимого имущества  во исполнение договорной обязанности, возникшей на законном основании, покупатель, приняв имущество, становится его титульным  владельцем. Титульное владение покупателя следует определить как правовое состояние субъекта в рамках гражданского договорного правоотношения, поскольку:

- основаниями возникновения данного  состояния служат юридические  факты - заключение договора, исполнение  договорной обязанности³⁴;

- передача имущества во владение порождает ряд правовых последствий, поскольку представляет собой исполнение основной обязанности продавца;

- состояние владения имуществом  необходимо в целях порождения  состояния правообладания этим  имуществом, и в этом смысле  оно является предпосылкой субъективного гражданского права собственности³⁵.

Исходя из этого, следует вывод  о том, что передача имущества  во исполнение договорной обязанности  продавца - это акт распоряжения собственностью как объектом субъективного  гражданского права собственности. Акт распоряжения объектом влечет за собой "отчуждение" объекта от продавца и поступление его в фактическое обладание покупателя. С момента передачи имущества у продавца наблюдается невозможность осуществления субъективного права собственности, возникшая по его собственной воле. При нормальном развитии гражданского правоотношения закон не предусматривает возможности воссоединения субъективного права собственности продавца с объектом, поступившим во владение покупателя, не предоставляет оснований для его отобрания у покупателя и возврата продавцу. В связи с тем, что субъективное право собственности неосуществимо из-за отсутствия объекта и не способно к воссоединению с объектом, следует признать, что субъективное право собственности продавца прекращается в тот момент, когда он по своей воле исполняет добровольно возложенную на себя договорную обязанность по передаче имущества покупателю. Прекращение права собственности продавца является одним из оснований приобретения права собственности покупателя.

2.2. Основания перехода права собственности на имущество и порядок определения момента перехода права собственности

Переход права собственности на имущество относится к производным способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже существующего права собственности одного лица, которое он по своей воле передает другому лицу. В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника. Поэтому для правомерного перехода права собственности на конкретное имущество от одного лица к другому должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, условием возникновения  права собственности у приобретателя  имущества является наличие этого  права на передаваемое имущество у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие  договора, условия которого содержат волеизъявление собственника имущества  на его передачу с определенного  момента в собственность другому  лицу. Естественно, что этот договор  должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные условия.

Но договор — это  лишь намерения сторон, поэтому третьим  условием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения. То есть должен реально наступить сам  момент, с которым стороны договора связывают переход права собственности, причем наступление этого момента должно быть зафиксировано и надлежащим образом оформлено.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 ноября 1996 г. № С2-7/ОП-706, в котором приведен обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам - связанным с расчетами (без участия банков), отмечено, что приемо-сдаточный акт и товарно-транспортные накладные являются доказательствами, подтверждающими факт сдачи и получения ответчиком спорной продукции³⁶.

Таким образом, для осуществления  перехода права собственности необходимо в условиях договора определить сам  момент этого перехода, а затем  задокументировать факт его наступления.

Остается установить порядок определения этого момента. Гражданское законодательство устанавливает общее правило перехода права собственности. В соответствии с этим правилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависимости от вида имущества, переходит:

- на имущество, отчуждение которого в соответствии с законодательством подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации;

- на иные виды имущества - с момента передачи этого имущества,  если иное не предусмотрено  законом или договором.

В соответствии с действующим  законодательством государственной  регистрации подлежит переход права  собственности на недвижимое имущество. Поэтому моментом перехода права  собственности на любое недвижимое имущество является момент его государственной  регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию самого договора от регистрации перехода права  собственности, осуществленного в  соответствии с этим договором. Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведен Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, отмечено следующее: в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, в Корсаковском городском  суде Сахалинской области рассматривалось  дело № Дело № 2-884/10  «О взыскании  задолженности по арендной плате».

30 апреля 2009 года между  администрацией Корсаковского городского округа (Арендодатель) и Швадченко С.П. (Арендатор), был заключен договор аренды земельного участка, по которому Швадченко С.П. с 01 апреля 2009 года сроком до 01 апреля 2019 года на десять предоставлен земельный участок для дальнейшего использования под зданием автогаража. Названный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с ним от 15 апреля 2009 года