Условия действительности сделок

      Условные  сделки подразделяются на совершенные  под отлагательным или отменительным  условием (ст. 157 ГК РФ).

      Сделка  считается совершенной под отлагательным  условием, если стороны поставили  возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, квартира будет сдана в аренду с определенного срока, если дом, в котором она находится, будет к этому сроку принят в эксплуатацию). Такая сделка порождает права и обязанности только с момента наступления отлагательного условия.

      Сделка  считается совершенной под отменительным  условием, если стороны поставили  прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительного которого неизвестно, наступит оно или нет (например, договор аренды прекращается, если на постоянное жительство приедет сын арендодателя). Такая сделка сразу же порождает правовые последствия, но при наступлении отменительного условия их действие прекращается на будущее время.

      В целях охраны прав участников условий  сделки статья 157 ГК РФ предусматривает, что если наступлению условия  недобросовестно воспрепятствовала  сторона, которой наступление условия  невыгодно, то условие признается наступившим, а если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

      Условие и срок имеют то общее, что они  наступают в будущем и их наступление  влечет за собой правовые последствия. Однако условие может и не осуществиться, в то время как наступление срока неизбежно. Кроме того, сами правовые последствия наступления срока и условия различны: отменительное условие прекращает действие сделки.

      Особую  группу гражданско-правовых сделок образуют биржевые сделки, получающие в рыночных условиях заметное распространение. Правовые особенности биржевых сделок состоят главным образом в особом порядке их совершения. Они заключаются на бирже уполномоченными на совершение биржевых операций лицами и подлежат последующей регистрации согласно установленным на данной бирже правилам. По юридической сущности биржевые сделки представляют собой традиционные двусторонние сделки, т.е. договоры. Чаще всего это договоры купли-продажи, содержащие некоторые специфические условия, главным образом о сроках их исполнения.

      В литературе в особую группу выделяются банковские сделки, совершение которых  составляет непосредственный предмет  деятельности банков (прием вкладов, расчетные операции, кредитование, учет векселей и т.д.).

      Банковские сделки подчинены общим нормам гражданского права, но их особенность состоит в том, что одним из участников сделки выступает банк, а предметом сделки обычно является денежная операция. Для денежных обязательств ГК предусматривает некоторые специальные правила.

      Значительные  особенности имеют внешнеэкономические  сделки, упоминаемые в ГК (п. 3 ст. 162 ГК). Они содержат специфические  условия, отражающие международную  практику, и к ним применены  нормы иностранного права. 

1.3. Форма сделок 
 

      Воля  участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

      Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько  таких способов.

      Сделка  может быть совершена устно, путем  словесного выражения воли.

      При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

      Сделка, которая может быть совершена  устно, считается совершенной и  при отсутствии словесного выражения  воли, если она осуществляется путем  конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

      Сделка  может быть совершена и путем  умолчания, только если это предусмотрено  в законе или в соглашении сторон. Так, законодатель после истечения  срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

      В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК РФ). Но в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др. ) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором указано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

      В устной форме могут совершены  сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 150 ГК РФ). Например, при купле-продаже товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, передача товара и оплата цены производятся одновременно. В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых при их совершении⁴. Во-первых, стороны могут договориться о письменном оформлении таких сделок. Во-вторых, устная форма допустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.

      В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, если только это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК РФ). Так, договоры поставки товара в значительном количестве подлежат заключению в письменной форме. Но стороны условились в договоре, что поставка должна производиться мелкими партиями на основании устных заявок поставщика. Такого рода заявки и их акцептование покупателем будут представлять собой устную форму сделки.

      Письменной  следует признать сделку, совершенную  путем составления документа, в  котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными лицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

      В законе, иных правовых актах, в соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. В качестве примеров таких документов могут быть приведены перевозочные договоры. При перевозках по железным дорогам и внутренними водными путями используется накладная, на воздушном транспорте - грузовая накладная, при морских перевозках - чартер, коносамент или документы, оформляющие договор страхования.

      В ГК РФ дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе  другим лицом. Такое лицо именуется  рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает. Он не становится ее участником. Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации.

        Простая письменная форма сделки  означает, что документ, в котором  изложена сделка, должен иметь  все необходимые для такой  сделки реквизиты: изложение содержания  сделки, наименование сторон и  подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

      В законе установлена обязательность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ, в этой форме должны совершаться следующие сделки:

      - юридических лиц между собой  и с гражданами; поскольку речь  идет об обязательном участии  в таких сделках любых юридических лиц, имеются в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации. (В п. 1 ст. 161 ГК РФ говорится о сделках между юридическими лицами, между ними и гражданами. Под действие этого пункта подпадают и односторонние сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например составление и выдача доверенности и т.д.);

      - граждан между собой на сумму,  превышающую не менее чем в  десять раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда;  такой размер оплаты устанавливается Федеральным законом "О минимальном размере оплаты труда" от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ и в условиях инфляционной экономики достаточно часто изменяется.

      Так, в вышеуказанный закон Федеральным  законом N 54-ФЗ 20 апреля 2007 г. были внесены  изменения: "с 1 сентября 2007 г. установить минимальный размер оплаты труда в сумме 2300 руб.";

      - предусмотренные законом сделки  независимо от того, кто в них  участвует и какова сумма.

      К этой группе относятся договоры продажи  недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), аренды здания или сооружения (ст. 651), найма жилого помещения (ст. 674), договор банковского вклада (ст. 836), страхования (ст. 940), поручительство (ст. 362 ГК РФ) и др.

      В простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

      Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при необходимости письменной формы договора, закон предусматривает известные исключения из этого запрета⁵. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка.

      Так, например, передача вещи на хранение при  чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельскими показаниями.

      Документы, представляющие собой письменную форму  сделок, следует отличать от так  называемых гарантийных писем юридических  лиц, в которых выражается воля одной из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма, не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта совершения сделки, так и ее условий. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ).

      К сделкам, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность в силу прямого указания закона, относятся внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ), соглашения о неустойке (ст. 331), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339), договоры дарения движимого имущества, заключаемые в определенных случаях (п. 2 ст. 574), кредитные договоры (ст. 820), договоры страхования, за исключением договоров обязательного медицинского страхования (п. 1 ст. 940), договоры доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028).

      Нотариальное  удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

      Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще: содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

      Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях: прямо указанных в  законе; предусмотренных соглашением  сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

      Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

      Согласно  п. 1 ст. 164 ГК, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. N 214-ФЗ). Введение единой государственной регистрации обеспечивает достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействует устойчивости и прочности гражданского оборота.