Строительный подряд

Ю. В. Романец, например, выделяет следующие квалифицирующие признаки строительного подряда: выполнение работ на объекте, неразрывно связанном с землей; сложность и значимость выполняемых работ, влияющих на прочность и нормальное функционирование здания (сооружения).[2] Представляется, что выделяемый Ю. В. Романцом второй признак договора строительного подряда лишен правового значения, так как не известно ни одного судебного решения или иного правоприменительного акта, опирающегося на возможность его использования. Что же касается первого сформулированного данным автором признака, то он несколько неточен, поскольку строительные работы могут выполняться не только на земле, но и на ином объекте недвижимости (например, надстройка последующих этажей), однако это обстоятельство не меняет сущности строительного подряда.

Основной отличительный признак строительного подряда заключается в его специфической форме - строительстве «под ключ». Речь идет о случаях, когда договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача в эксплуатацию объекта».[3]

              Если ранее этот договор практически был техническим оформлением данных им вышестоящими органами плановых заданий, то теперь заключение договора строительного подряда, выбор партнера (контрагента), определение обязательств, любых других условий взаимоотношений по договору, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, причем вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции, в осуществлении договорных отношений не допускается (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).[4] В результате договор строительного подряда стал основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения сторон наряду с действующим законодательством. В этих условиях для качественной подготовки договоров сторонам взамен нормативных актов, жестко регулировавших их взаимоотношения, необходимы акты рекомендательного характера.

              Договор строительного подряда можно традиционно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, взаимообязывающий (взаимный, двусторонний). Кроме того, его следует квалифицировать как договор, совершаемый в пользу его контрагентов, и как срочный договор. Что касается классификации договоров по основаниям заключения на свободные и обязательные (с выделением среди обязательных публичных договоров).[5]

Следует отметить, что согласно п.2 ст.740 ГК РФ договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений не тождественны договорам строительного подряда. Законодатель установил возможность сторонам самостоятельно выбрать режим правового регулирования своих отношений по типу, отличному от строительного подряда, непосредственно указав на это в договоре.

В связи с тем, что договор строительного подряда является разновидностью договора подряда к отношениям сторон не урегулированным специальными нормами - ст.ст. 740-757 ГК РФ применяются общие положения о подряде.

Например, ст.706 ГК РФ предусматривает возможность привлечения для выполнения работ субподрядчика; ст. 707 ГК РФ регламентирует отношения множественности лиц на стороне подрядчика; ст. 708 ГК РФ устанавливает требования к срокам выполнения работ. Параграф 1 главы 37 ГК РФ содержит также иные положения о подряде, которые можно применить и к договору строительного подряда.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих других нормативных правовых актах. Помимо положений Гражданского Кодекса, правоотношения, вытекающие из договора строительного подряда, регламентируют ряд специальных нормативных актов.

              В частности, среди законодательных актов следует отметить Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», Земельный и Градостроительные Кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

              Важнейшим отличительным признаком, которым руководствовался законодатель при выделении строительного подряда из числа других подрядных договоров, служит характер работ и область, в которой они осуществляются.[6] Таким образом, строительным является договор, обладающий общими признаками подряда, используемый в соответствующей сфере, с учетом присущей ей специфики. Именно поэтому, не исключены случаи, когда в отношении одних и тех же по характеру работ будет применяться различный по характеру договорный режим.

              По общему правилу, нормы о договорах строительного подряда распространяются и на  отношения по непосредственному удовлетворению потребностей граждан-потребителей. Однако в этом случае к такому договору  одновременно применяются и правила о бытовом подряде в той их части, в каком ими установлены  дополнительные права заказчика по договору бытового подряда. Указанные правила «перекрывают» собой соответствующие  нормы о строительном подряде.

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

- строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда.  К примеру,  монтаж лифтов на функционирующем предприятии составляет предмет обычного подряда и регулируется общими нормами о подряде. Сказанное означает также, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.  

Встречающееся в юридической литературе утверждение о том, что предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму противоречит общим представлениям о предмете договорного обязательства, под которым разумеются действия обязанной стороны.[7]

Понятием "предмет договора строительного подряда" охватываются также следующие действия заказчика:

- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

- принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

- уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Таким образом, основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Как указывает М.И. Брагинский, "строительным является обладающий общими признаками подряда договор, который используется в соответствующей сфере с учетом присущей ей специфики". [8] Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством соответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не связаны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтажных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудования может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особым образом решается вопрос, связанный с правовой квалификацией работ по капитальному ремонту зданий и сооружений: соответствующие правоотношения регулируются договором строительного подряда, если иное не будет предусмотрено самим договором. Следовательно, его стороны вправе исключить применение к их правоотношениям правил о договоре строительного подряда, которые в этом случае должны квалифицироваться в качестве договора подряда, поскольку предметом такого договора остается выполнение определенных работ с передачей их результата заказчику.

Специфика договора строительного подряда наиболее полно выражается в такой особой форме строительного подряда, как строительство "под ключ", при котором подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению полного цикла работ, обеспечивающих создание необходимого объекта: от его проектирования и до сдачи заказчику построенного и принятого в эксплуатацию объекта строительства.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям договора подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, оказываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объекта (например, обучение работников заказчика, разработка инструкций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проектной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда. В подобной ситуации можно говорить о расширении его содержания.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому договору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК РФ). И в этом случае можно говорить о расширении содержания договора строительного подряда за счет наделения заказчика дополнительными правами и возложения на подрядчика соответствующих дополнительных обязанностей, предусмотренных ст. ст. 730 - 739 ГК РФ. Кроме того, к отношениям сторон такого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

1.2.Стороны договора строительного подряда

Сторонами или субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать, в принципе любые физические и юридические лица, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства. Однако, в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществления эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особо разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются  специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей  тех лиц,  для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде  заказчик и инвестор очень часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме  инвестицией и обеспечивающие их целевое использование.[9] Инвесторами могут быть органы, уполномоченные  управлять  государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать  в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут  возложить эти функции на других лиц. В этом  случае между инвестором  и заказчиком  заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором  поручения либо  агентский  договор,  согласно  которым  посредническая организация обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функции заказчика.

Опираясь на данный договор, лицо, действующее  по поручению инвестора, заключает  с исполнителем  работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом,  заказчик в договоре строительного подряде -  это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748 ГК РФ) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика), но при этом заказчик не вправе передать ему (ей) больше прав, чем имеет сам.

Инженер  (инженерная  организация)  действует  от  имени,  в  интересах  и  за  счет заказчика.  Ответственность за его  (ее)  действия несет заказчик,  при условии,  что они совершены  в  рамках  данных  инженеру  (инженерной  организации)  полномочий.  При превышении таких полномочий подлежат применению правила ст. 183 ГК РФ - заключение сделки неуполномоченным лицом.

Поэтому в договоре строительного подряда должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК РФ).

У сторон договора строительного подряда существуют, обязанности по обеспечению строительства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК РФ). От ее исполнения зависит возможность осуществления подрядчиком строительных работ. По общему правилу она должна быть исполнена подрядчиком. Однако договор может предусматривать, что снабжение стройки материалами и оборудованием осуществляет заказчик.

При отсутствии конкретных условий о строительных материалах и оборудовании в договоре строительного подряда вопрос о надлежащем исполнении обязанности по предоставлению может быть решен судом, исходя из подписываемых сторонами в ходе выполнения работ документов (актов о приемке работ, ведомостей и накладных на строительные материалы и т.д.). Подписание документов, подтверждающих факт использования каких – либо строительных материалов, при отсутствии соответствующих условий в договоре может быть расценено судом как одобрение заказчиком использования строительных материалов того качества, в тех объемах и таких видов, которые предложил подрядчик.