Аренда. Исковая давность

Основания прекращения договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное  расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Сохранение  договора аренды в силе при изменении  сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Одновременно стороны  в договоре аренды могут прямо  исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Список литературы.

1. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература. 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. М.: Юридическая литература. 1995.
3. Гражданско-процессуальный кодекс РСФСР. М.: Юридическая литература. 1988.
4. Гражданское право Ч. 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: ТЕИС. 1996.
5. Гражданское право России. Курс лекций. Ч. 1. / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая литература. 1996.
6. Энциклопедический юридический словарь. Под  ред. В. Л. Алтухова. М.: ИНФРА-М. 1998.

¹ См., напр.: Code Civil // http:// www.napoleonseries.org.reference/political/code.cfm.

² Грин Е.В. К вопросу о различии понятий "сроки обращения в суд" по трудовым делам и "сроки исковой давности" // Российская юстиция. - 2009. - № 3. - С. 23.

³ Гурвич М.А. Пресекательные сроки в советском праве. - М., 1961. – С. 33, 37, и след. В отличие от названного автора В.П. Грибанов понимает под пресекательным сроком один из видов срока осуществления гражданских прав (Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 18, 26).