Премия  за риск инвестиций. Все инвестиции имеют разные степени риска, зависящие от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Общее правило расчета данного риска состоит в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвесторов к риску. Размер премии за данный риск в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0 - 5%. В нашем случае премия за риск принята экспертно в 5%.

     Премия  за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Размер поправки находится в диапазоне 1 – 5%. Возможный срок продажи оцениваемого объекта предполагается от 2 до 12 месяцев. С учетом этого премия за ликвидность принята экспертно в 5%.

     Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Управление инвестициями требует тщательного обдумывания и планирования, основанного на знании дела и постоянном анализ принимаемых решений. Размер этой поправки лежит в диапазоне 1 – 5%. В данном случае, по мнению оценщика, премия за инвестиционный менеджмент может быть принята экспертно равной 5%. 

     Таким образом, общая реальная ставка доходности составляет 13,2%

     (-1,8+5%+5%+5%). При этом следует иметь в  виду, что поправка на прогнозируемое  повышение или снижение стоимости капитала в расчет не принимается.

     Вторым  способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности, сложившейся на рынке денежных ресурсов, ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ). Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный Банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам. То есть, она отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени. Хотя ЦБ РФ в минимальной степени предоставляет кредиты, по мнению финансовых аналитиков, ставка рефинансирования на протяжении более чем двух последних лет, ни разу не опускалась ниже ставки по кредитам коммерческих банков. Данное положение свидетельствует о том, что ее можно использовать в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, которая является мерой доходности при расчете рыночной стоимости любых объектов оценки.

     На  период с 14 июля 2008 г. – 11 ноября 2008 г. года действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ - 11%, с 12 ноября 2008 г. – 30 ноября 2008 г. – 12%, а с 1 декабря 2008 г.  – 13 %.

     Данная  величина представляет номинально ставку доходности. Инфляция в 2008 году составляла по данным Минэкономразвития РФ 13,5% (http://www.economy.gov.ru/). Причем в первом полугодии 2008 года она оценивалась финансовыми аналитиками в 11,9%., во втором 12,5%.

     Отсюда, используя формулу Фишера, получаем реальную ставку доходности для двух периодов 2008 г:

     Rp2 = (13%-11,9%)/(100%+11,9%) = 0,0098

     Rp3 = (13%-12,5%)/(100%+12,5) = 0,0044

     Средняя величина составляет: 0,0142 или округленно 0,014.

     Третьим способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности среднего значения из расчетных ставок по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в долл. США (Таблица 5). Средняя норма доходности по кредитам, предоставляемым в долларах США равна 10,0%, по кредитам, предоставляемым в рублях – 16,3%. 

    Таблица 5

    Расчетные ставки по кредитам, предоставленным  банками РФ

    в рублях и в долл. США в 2011 году⁴

 

    Отсюда  коэффициент капитализации в  реальном  исчислении принимается  равным   (10,0+16,3)/2=13,15%.

    Так как в методе кумулятивного построения  надбавки на риск определены экспертно, то результат, полученный данным методом, признается наименее достоверным. В выборе коэффициента  капитализации предпочтение отдается двум последним методам, как наиболее точно соответствующим ситуации, складывающейся на рынке кредитных ресурсов.

    Соответственно коэффициент капитализации равен 13,77% (12+13+16,3)/3

    Ставка  капитализации для  здания. Расчет нормы возврата капитала (Of) выполнен прямолинейным дом (метод Ринга), учитывая отсутствие опасности потери объекта и плавного снижения стоимости объекта в течение минимального остаточного срока эксплуатации объекта недвижимости. Остаточный срок эксплуатации рассчитывается как разница между типичным сроком экономической жизни и хронологическим возрастом

Of=l/n, или Of = 1/(Тэ–Тхр),

    где n — количество лет.

Отсюда  для объекта оценки:                                 

Of =  1 / (80 – 20 ) = 0,0166

    Таким образом, ставка капитализации для здания равна  0,1377 + 0,0166 = 0,1543 или 15,43%. Применим «золотое правило» американских оценщиков (15,43 %*2)=30,86

    Стоимость, полученная методом прямой капитализации, определена с помощью базовой формулы, имеющей следующий вид:

C = ЧОД/ R0 * 100

Рыночная  стоимость капитального гаража, полученная методом капитализации составляет:

    Таблица 6

    Расчетные ставки по кредитам, предоставленным  банками РФ

    в рублях и в долл. США в 2011 году

     2. Рыночный подход

     На  момент проведения оценки на рынке  предлагалось к продаже несколько аналогов, данные об аналогах и их состоянии проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

     Классификация вводимых поправок или корректировок  основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам (Таблица №6). 

 

    

 

 

    

     3. Согласование результатов по стоимости здания

     Для согласования результатов определим веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

     Доходный  подход нами применен в соответствии с документами представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае не полностью отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом нами рассчитывалась стоимость объекта оценки, исходя из доходов получаемых Заказчиком от сдачи объекта оценки в аренду. В соответствии с этим, результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,4

     Оценщик считает наиболее достоверными результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывался на предположениях рыночной природы, и в основу анализа были положены данные высокой достоверности, полученные оценщиком из надежных источников. В соответствии с этим вес сравнительного подхода выбран в размере 0,6 поскольку сумма весов всех использованных для оценки подходов должна составлять 1.

    Таблица 7

    Результаты  согласования

 

    Исходя  из проведенных и вышеописанных исследований, полагаем правильным и обоснованным определить рыночную стоимость капитального гаража, принадлежащего физическому лицу, расположенного по адресу:       г.Кемерово, ул.Терешкова, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, рассчитанную с помощью двух подходов к оценке, в 304 552 рублей с учетом НДС.