Функция регистратора ограничивается только работой с объектом недвижимости и правами на него. Предметом его интереса является формальная сторона сделки. В суть сделки регистратор не вникает, выяснение истинных намерений сторон не входит в его обязанности. Регистрация сделок только по формальным признакам, без выяснения всех обстоятельств, с ней связанных, вряд ли будет способствовать защите интересов граждан и юридических лиц, как продавцов, так и покупателей. 

    Что же думают по этому поводу сами нотариусы? В Москве прошел первый Всероссийский конгресс нотариусов, отмечавших пятилетие возрождения своей профессии. По мнению нотариусов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в нашей стране может привести к всплеску криминальной волны на рынке недвижимости. Все-таки нотариусы имеют определенный уровень квалификации, опыт. В их обязанности входит тщательная проверка юридической "чистоты" сделки, ее законности. Сотрудникам создающихся органов регистрации многому надо будет еще учиться, набирать опыт. 

    Никто не отрицает, что закон о регистрации необходим России, как любой цивилизованной стране, что наконец-то позволяет создать федеральный реестр объектов недвижимости. Но одновременно закон разочаровал нотариусов, передав часть их функций государственным органам юстиции. Ведь до сих пор, прежде чем зарегистрировать сделку, ее надо было непременно удостоверять у нотариуса. Именно он проверял подлинность документов, предъявленных всеми ее участниками. Теперь нотариальное удостоверение признано необязательным; все необходимые проверки могут выполнить сотрудники регистрирующих органов. Возлагая на госорганы ответственность за безопасность сделок с недвижимостью, закон полагает, что в случае ошибок чиновников, приведших к утрате гражданами имущества или денег, потери должно компенсировать государство.

    Большинство же нотариусов убеждены: поручать госорганам контроль за безопасностью сделок с  недвижимостью - нонсенс. Нигде в  мире проверка подлинности документов, удостоверяющих законность сделки, не возлагается на регистрирующие органы, подчеркивали делегаты конгресса. Даже в странах англо-американской системы права, откуда и пришла к нам сама идея регистрации. Там госучреждение выполняет чисто техническую роль, а свою безопасность при заключении договоров граждане обеспечивают, приглашая адвокатов. Россия вот уже пять лет является членом Международного Союза Латинского Нотариата (МСЛН) - системы, распространенной в Европе и предусматривающей защиту сделок в нотариальной форме. В США, где институт нотариата отсутствует, в судебных спорах по поводу недвижимости участвует каждый десятый гражданин. И это при том, что почти все имеют собственных адвокатов.

    И вряд ли наше государство способно возместить ущерб человеку, зарегистрировавшему  без помощи нотариуса сделку и лишившемуся по вине чиновников квартиры или денег, говорили выступающие.

    Возмещать обычно приходится очень большие  суммы, которых у государства  нет, по крайней мере, в наше время. А по сведениям Федеральной нотариальной палаты, нотариусы за свои оплошности и ошибки выплатили гражданам в прошлом году из своих карманов десятки миллионов рублей. Словом, наши стряпчие настаивают на том, что госрегистрацию (бесплатную) надо передать в их ведение, и все, мол, от этого только выиграют.

    По  сути делегаты повторили то, что было сказано представителями их профессии в прошлые годы, в процессе обсуждения проекта закона. Их активное противостояние этому документу в его окончательном, современном виде, явилось одной из причин того, что принятие закона задержалось на несколько лет. Нотариусы скромно умалчивают о своих материальных интересах, а они налицо. Действующее законодательство сформулировано таким образом, что нотариусы имеют возможность аккумулировать огромные денежные средства и не намерены отказываться от этого. Тем не менее, говорить о том, что в настоящее время российские нотариусы в целом могут дать серьезные гарантии законности и фактической обоснованности сделок с недвижимостью, не приходится. Есть нотариусы, которые и документы проверяют невнимательно, не говоря уже о содержательной стороне сделки.

    Удостоверение сделки оплачивается в размере 1,5 процента от стоимости объекта - очень немало. И пока эта операция была обязательной, нотариусы имели постоянную (и  солидную!) статью дохода. Сейчас они  рискуют эту статью потерять. И совершенно непонятно, зачем им, живущим и выживающим в условиях рынка без всяких дотаций государства, брать на себя его функцию - регистрировать сделки с недвижимостью, да еще за счет своих кошельков?  Да и как-то с трудом верится в то, что этот порыв полностью бескорыстен. Гарантии безопасности сделок, о которых громко заявляют нотариусы, тоже неубедительны. Любой опытный риэлтер приведет примеры, когда граждане, заверив сделку у нотариуса, через какое-то время выясняли, что она недействительна, теряли имущество и деньги. И никто им ничего не возмещал. Беда в том, что российское законодательство еще слишком несовершенно и не в состоянии предусмотреть все нюансы операций с недвижимостью. Да, надо улучшать законы, но передача функций регистрации из одних рук в другие проблему вряд ли решит.

    Причем  представители нотариата почему-то забывают сказать, что никто у  них и не отбирает возможности  защищать права граждан.

    Людям просто дали право выбора: идти или  не идти к нотариусу. И надо сказать, посреднические риэлтерские фирмы настойчиво советуют своим клиентам не отказываться от его помощи. Судьи, рассматривающие гражданские имущественные споры, также подтверждают, что визит к стряпчему лишним не бывает. Тем не менее нотариусам предстоит отныне доказывать свою необходимость при регистрации сделок, что им очень не нравится.

    Отказ законодателя от обязательного нотариального  удостоверения сделок с недвижмостью не носит абсолютного характера. В силу требований п. 2 ст. 339 ГК РФ договор  об итпотеке (залоге недвижимости) должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Таким образом, в данном случае юридический состав возниковения права по договору ипотеки осложнен еще одним элементом, отсутствие которого влечет недействительость права – обязательное нотариальное удостоверение данной сделки.

    При регистрации сделок с недвижимостью  нотариус не остается полностью отстраненным от этого в случаях, установленных  законодательством. В частности, в  случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих бязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государствееной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки (п.1 ст. 16 Законоа о регистрации). В то же время отсутствие нотариального удостоверения такой сделки влечет обязательство всех сторон сделки подать заявление о государственной регистрации сделки. Если сделка предварительно нотариально не удостоверена, то в регистрационный орган должны явиться в полном составе обе стороны по сделке, сдать документы, и, по прошествии 21 дня, в том же составе прийти их получить после осуществления регистрации. Данный вариант возможен, только если ни одна из сторон не планирует в ближайшее время уезжать и нет необходимости в срочном расчете между сторонами за отчуждаемое имущество.

    Установив  эту норму, законодатель перераспределил  бремя проверки законности совершаемой  сделки в сторону нотариусов, в  то же время освободив стороны  от излешне усложненной процедуры подачи заявления о государтсвенной регистрации сделки.

    Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию  прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены.

    В случае государственной регистрации  права на долю в общей долевой  собственности к заявлению о  государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.

    Таким образом, нотариальные действия все-таки имеют место в процессе совершения и оформления сделок с недвижимостью, хотя и не в таком виде как было ранее.

ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ

    Нотариальные  действия    совершаются в    помещении нотариальной   конторы.   В   отдельных    случаях нотариальные действия   могут   быть   совершены вне указанного помещения, если граждане, для которых они совершаются, по болезни, инвалидности или по другой уважительной причине не могут явиться в помещение нотариальной конторы.

          Если нотариальные    действия совершаются вне   помещения нотариальной  конторы,  то   в   удостоверительной надписи на  документе  и  в  реестре  для регистрации нотариальных действий записывается место совершения  нотариального  действия  с указанием адреса.

          Нотариальные  действия  совершаются  в день предъявления всех необходимых для этого  документов  и  уплаты  государственной пошлины.

          Совершение нотариальных действий может быть  отложено  при необходимости истребования  дополнительных сведений или документов от должностных  лиц  государственных  предприятий,  учреждений   и организаций, колхозов,  иных  кооперативных  и других общественных организаций  или направления документов на экспертизу.

          Совершение нотариальных действий должно быть отложено,  если в силу закона   необходимо   запросить   заинтересованных   лиц   об отсутствии у них возражений против совершения этих действий. Срок, на который  откладывается  совершение  нотариального действия,  не может превышать одного месяца.

          По заявлению  заинтересованного  лица,  желающего обратиться в суд для оспаривания права или  факта,  об  удостоверении  которого просит другое   заинтересованное  лицо,  совершение  нотариального действия может быть отложено на срок не более десяти дней. Если  в этот срок  от  суда  не  будет  получено  сообщение  о поступлении заявления, нотариальное действие должно быть совершено.

          В случае  получения  от суда сообщения о поступлении  заявления заинтересованного лица,   оспаривающего   право   или факт,   об удостоверении которого   просит   другое   заинтересованное  лицо, совершение нотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом.

          При  совершении  нотариальных   действий нотариусы  устанавливают   личность обратившихся  за  совершением нотариальных действий    граждан, их  представителей  или представителей государственных     предприятий, учреждений    и организаций, колхозов,  иных кооперативных и  других  общественных организаций.

          Личность российских граждан устанавливается по паспорту. Личность несовершеннолетних, не достигших 16 лет, устанавливается на основании записи о них  в  паспортах родителей (усыновителей) или по свидетельству о рождении.

          Личность  военнослужащих устанавливается на основании удостоверения  личности или военного  билета, выдаваемых командованием воинских частей и военных учреждений.

          Личность прибывших  на  временное  жительство в Россию граждан, постоянно проживающих  за границей,  устанавливается по их общегражданским заграничным  паспортам.

          Личность иностранных  граждан   и   лиц   без    гражданства, проживающих на   территории   России,  устанавливается по  виду  на жительство в России или по  национальному паспорту с отметкой  о регистрации в органах внутренних дел или других, уполномоченных на то органах.

          При  удостоверении сделок  и  совершении  некоторых  иных нотариальных действий (например, при  свидетельствовании подлинности подписей  на   документах) проверяется подлинность подписей участников сделок и других  лиц, обратившихся  за совершением нотариальных действий.

          При  удостоверении  сделок   выясняется   дееспособность граждан и    проверяется    правоспособность    юридических   лиц, участвующих в сделках.  В  случае совершения сделки  представителем проверяются его полномочия.

          Нотариально удостоверяемые сделки,  а  также  заявления  и иные документы   подписываются   в   присутствии нотариуса. Если сделка,  заявление или иной документ подписан в отсутствие нотариуса,  подписавшийся должен лично подтвердить, что документ подписан им.