Определение налоговых последствий по договору аренды

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«

»

Факультет налогов и налогообложения

Работа на тему:

«Определение налоговых последствий по договору аренды»

по дисциплине:

«Имущественные права в публичном праве»

Составила:

Студентка

Проверил:

Москва

2011

Содержание

Анализ договор…………………………………………………………………………………3

Налогооблагаемые доходы и расходы арендодателя, арендатора……..………………..4

Налоговые последствия арендных улучшений…………………………………………….5

Необходимость составления ежемесячных актов к договору аренды…………………8

Приложения……………………………………………………………………………………10

Анализ договор

ООО «Защита» 22 декабря 2011 г. заключило Договор аренды нежилого помещения №1 от 22 декабря 2010 г.[1] с ООО «Спектрум». Основным предметом деятельности ООО «Спектрум» является - предоставление помещений под аренду. Основным предметом деятельности ООО «Защита» является – оказание услуг по страхованию имущества. После заключения Договором страхования №355 от 23 декабря 2010 г. между ООО «Защита» и ООО «Спектрум», к Договору аренды нежилого помещения №1 от 22 декабря 2010 г. было составлено Дополнительное соглашение №1 от 25 декабря 2010 г.[2], в котором отражается зачет стоимости услуг страхования в счет арендных платежей.

Предметом договора аренды является предоставление в аренду помещений под оборудование приемной страховой компании ООО «Защита». Помещение используется Арендатором только для указанных целей.

Срок действия договора с 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г. с правом последующей пролонгацией договора.

Передача Помещения Арендатору производится по Акту приема-передачи №1 от 24 декабря 2010 г. с момента вступления в силу настоящего Договора.

Арендная плата производится в сумме 70 000 руб. в месяц. При этом в соответствии с Дополнительным соглашением №1 от 25 декабря 2010 г. арендные платежи производятся в виде услуг, эквивалентных указанной сумме. Услугами является оказание услуг по страхованию имущества компании ООО «Спектрум».

Арендодатель обязуется передать Помещение в аренду в течение 15 дней с момента подписания договора. В соответствии с Актом приема-передачи №1 от 24 декабря 2010 г. Арендодатель выполнил свои обязанности в срок.

Текущий ремонт Помещения производится Арендатором за счет собственных средств. Капитальный ремонт Помещения производится Арендодателем за счет собственных средств. Переделки, переоборудование, устройство каких-либо приспособлений и другие работы в помещении, которые Арендатор пожелает осуществить за свой счет, могут быть произведены только с письменного согласия Арендодателя.

При обнаружении ухудшение или повреждение имущества во время возврата, Арендатор обязуется произвести восстановительные работы своими силами, либо оплатить Арендодателю (в течение 10 дней с момента выставления счета) стоимость выполнения этих работ.

В случае невыполнения Арендатором своих обязательств, предусмотренных по оказанию услуг в установленные сроки, начисляются пени в размере 1% с суммы, указанной арендных платежей, за каждый день неоказания услуг. В случае невыполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, задержки оплаты более чем на 10 дней Арендодатель вправе: произвести отключение электроэнергии, телефонов, ограничить доступ сотрудников Арендатора в Помещение.

Имущество, оставленное Арендатором в Помещении после фактического окончания пользования им, рассматривается как бесхозное и ответственность за него Арендодатель не несет.

Делаем вывод, что данный договор содержит все необходимые реквизиты и в полном объеме соответствует требованиям законодательства РФ.

Налогооблагаемые доходы и расходы арендодателя

Доходы

Налог на добавленную стоимость

Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налог на прибыль

Доходы от сдачи имущества в аренду учитываются в составе доходов от реализации, так как сдача помещений в аренду является основным (или одним из основных) видом деятельности (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Расходы[3]

У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению);

расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов);

расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.);

расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);

расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;

расходы на охрану;

расходы на аренду (если арендодатель сам является арендатором помещений и сдает их в субаренду);

расходы по уплате земельного налога или аренды земельного участка в размере своей доли (если арендодатель является собственником помещений);

расходы по страхованию недвижимого имущества;

другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

В целях налогового учета эти расходы можно принять, только если они экономически обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Так как деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии).

Налогооблагаемые расходы арендатора

Налог на прибыль

У арендатора в связи с арендой офиса также возникают расходы, указанные в таблице в Приложении №5.

Налоговые последствия арендных улучшений

К обязанностям арендодателя относится проведение капитального ремонта переданного имущества. Арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и производит только текущий ремонт. Но в Договоре предусматривается ситуации, когда капитальные вложения осуществляет сам арендатор.

Стоимость не возмещается

Улучшения имущества бывают отделимые и неотделимые, возмещаемые и невозмещаемые. Как следует из п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса, неотделимые улучшения невозможно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Капитальные вложения, произведенные организацией с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором (п. 1 ст. 258 НК). Сумму амортизации рассчитывают с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизируемые группы.
Амортизацию можно начислять только в течение фактического срока действия договора аренды (Письмо Минфина от 2 февраля 2007 г. N 03-03-06/2/16). Арендатор прекращает амортизировать капитальные вложения с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания аренды соответствующего объекта основных средств (Письмо Минфина от 20 марта 2007 г. N 03-03-06/1/167). При этом если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, то арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения. В случае же, когда договор аренды пролонгируется, организация вправе продолжить начисление амортизации в установленном порядке (Письма Минфина от 2 марта 2007 г. N 03-03-06/1/143 и от 6 сентября 2007 г. N 03-03-06/2/171, УФНС по г. Москве от 21 мая 2007 г. N 20-12/046765 и от 21 ноября 2006 г. N 20-12/102015).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то при отсутствии возражений со стороны собственника договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В рассматриваемой ситуации фактическое использование арендованного имущества носит непрерывный характер. Исходя из этого и амортизация по неотделимым улучшениям может учитываться в целях налогообложения прибыли за весь период действия оформленных в установленном законодательством порядке арендных отношений (Письмо УФНС по г. Москве от 28 июня 2007 г. N 20-12/060972). Если же речь идет о новом договоре аренды, то начисление амортизации должно быть прервано (Письмо Минфина от 20 июня 2006 г. N 03-03-04/2/166).

Амортизацию по произведенным улучшениям можно начислять одним из способов, указанных в ст. 259 Налогового кодекса. В свою очередь, к зданиям, сооружениям, передаточным устройствам, входящим в восьмую - десятую амортизационные группы, применяется только линейный метод начисления амортизации. Поэтому по капитальным вложениям в это имущество применение нелинейного метода неправомерно (Письма Минфина от 25 мая 2007 г. N 03-03-06/1/310 и от 10 мая 2006 г. N 03-03-04/1/441).
Воспользоваться амортизационной премией арендатор не сможет, так как правила применения амортизационной премии на арендаторов не распространяются (Письмо Минфина от 22 мая 2007 г. N 03-03-06/2/82). Неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью имущества и не остаются на балансе у арендатора. Также принимается во внимание и тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации.
 

Безвозмездный возврат имущества

Поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то по окончании договора аренды они в любом случае подлежат передаче собственнику на возмездной либо безвозмездной основе.

По общему правилу стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК). Так что указанные расходы арендатор не вправе учитывать для целей налогообложения прибыли (Письмо УФНС по г. Москве от 24 марта 2006 г. N 20-12/25161).
Рассмотрим ситуацию, когда впоследствии арендатор передает неотделимые улучшения арендодателю по акту приемки-передачи без получения денежной компенсации и без зачета расходов в счет арендных платежей.

Передача права собственности на товары, передача результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признаются реализацией товаров, работ, услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Поэтому безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений является объектом налогообложения НДС. Причем суммы налога, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении модернизации данного объекта, подлежат вычету у арендатора (Письма УФНС по г. Москве от 26 января 2007 г. N 19-11/06916 и от 8 декабря 2006 г. N 19-11/108507).
В отношении налога на прибыль безвозмездно полученные от арендатора неотделимые улучшения не учитываются арендодателем в составе доходов (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК). Также указанные капитальные вложения не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого объекта основных средств (Письмо УФНС по г. Москве от 29 ноября 2006 г. N 20-12/105055.1).

Компенсация от арендодателя

Если арендатор произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, он может после прекращения договора потребовать возмещения стоимости произведенных затрат (п. 2 ст. 623 ГК). Арендатор может зачесть потраченные средства в счет арендных платежей (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС от 29 декабря 2001 г. N 65). Данное правило действует, если в договоре не прописан иной порядок компенсации.

В соответствии с п. 4 ст. 623 Гражданского кодекса улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя. Кроме того, если договором предусмотрена обязанность возмещения стоимости улучшений имущества, то расходы арендатора рассматривают как произведенные в процессе выполнения работ (оказания услуг) для арендодателя (Письма Минфина от 29 мая 2007 г. N 03-03-06/1/334 и УФНС по г. Москве от 25 сентября 2006 г. N 20-12/85038).

Если стоимость неотделимых улучшений в объекты основных средств, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещается арендатору, то в этом случае стоимость возмещаемых капитальных вложений должен амортизировать арендодатель (п. 1 ст. 258 НК). Причем начисление амортизации начинается не ранее месяца, в котором арендодатель возместил арендатору стоимость неотделимых улучшений (п. 2 ст. 259 НК).

В случае если при расторжении сделки арендатор своевременно не возвратит ранее переданное ему имущество, то собственник вправе потребовать от него внесения арендных платежей за время такой просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Однако такие платежи, в отличие от обычных, НДС не облагаются. Так как, по сути, являются санкциями. С этим согласен и Минфин России (письмо от 13.10.10 № 03-07-11/406), и Президиум ВАС РФ (постановление от 05.02.08 № 11144/07). На практике стороны по договору иногда незадолго до реального окончания срока его действия расторгают его, не возвращая имущество. Так собственник какое-то время выгодно экономит НДС. Если другая сторона на спецрежиме, то вычет НДС ей не нужен.

В письме от 23.09.10 № 03-03-06/1/612 Минфин России высказал мнение о том, что платежи арендодателя не являются доходами от реализации. Поступления в адрес арендодателя расцениваются как санкции за несвоевременный возврат имущества. Минфин предлагает считать их внереализационными доходами (п. 3 ст. 250 НК РФ).

Необходимость составления ежемесячных актов к договору аренды

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество. Указаний об обязательном составлении ежемесячных актов к договору аренды там не содержится.