Жилищное законодательство

    Наиболее  тесно жилищное законодательство связано  с гражданским законодательством. Новый Гражданский кодекс содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение.

    В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания- других граждан на основании договора.

    Вторая  часть ГК РФ включает главу 35 "Наем жилого помещения", посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ "исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

    Вместе  с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование  жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское законодательство (п. "о" ст. 71) и жилищное законодательство (п. ^к" ст. 72).

    Так, в ст. 288 ГК РФ говорится, что "перевод  помещений из жилых в нежилые  производится в порядке, определяемом жилищным законодательством". А по ст. 292 ГК РФ, "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

    Из  этого следует, что гражданское  законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота (к ним относятся отношения собственности, иные вещные отношения в жилищной сфере), и в порядке исключения в отношении жилых помещений фонда социального использования, если это прямо предусмотрено ГК РФ (ст. 672).

    В ГК РФ (ст. 672) дается общее определение  договора найма жилого помещения  в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно в ГК РФ указывается, что "договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством". По правилам жилищного законодательства определяются, например, пригодность жилого помещения для проживания. Следовательно, наем жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений - это в основном предмет регулирования жилищного законодательства. К этому договору применимы лишь некоторые статьи ГК РФ (ст. 674, 675, 678 и др.). Что касается иных положений ГК РФ, то они "применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством" (п.' 3 ст. 673 ГК РФ), т. е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

    В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское  законодательство" используется в  узком смысле: имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу". Из этого следует, что, во-первых, жилищные отношения, которые регулируются нормами Гражданского кодекса, являются предметом ведения Российской Федерации, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах жилищного законодательства и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениями ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

    К жилищным отношениям, связанным с  ремонтом, пере-устройством жилых  помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК.

    Отношения, связанные со строительством и реконструкцией объектов (зданий, строений и проч.), напомним, подлежат регламентации Градостроительным кодексом. Несомненно, положения этого Кодекса должны учитываться при проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, капитальным ремонтом дома (гл. 4; ст. 88).

    Вопросы регулирования тарифов организаций  коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, решаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"1. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии были утверждены постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 1092, этим постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.

    Следует отметить, что отношения, связанные  с обеспечением граждан коммунальными  услугами, достаточно тесно связаны  с жилищными: обеспечение нанимателя жилого помещения коммунальными услугами является обязанностью наймодателя по договорам жилищного найма (ст. 65 ЖК, ст. 676 ГК); оплата коммунальных услуг есть обязанность нанимателя жилого помещения по договорам жилищного найма (ст. 68 ЖК, ст. 678 ГК). Вопросы оплаты жилья, а также коммунальных услуг довольно полно и подробно освещены в ЖК (раздел VII). Таким образом, в этих отношениях подлежат применению положения ЖК.

    Согласно  ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Нормы международных договоров обычно применяются к отношениям с участием иностранных граждан и юридических лиц, но в ряде случаев они подлежат применению к отношениям с участием российских граждан, юридических лиц и т.п. В частности, требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66. Положение это отражено в ст. 3 ЖК.

    Статья 12 Международного пакта о гражданских и политических правах устанавливает, что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит в пределах этой территории право на свободное передвижение и выбор места жительства. Данное положение воспроизведено ст. 27 Конституции РФ и нашло отражение в ст. 1 ЖК.

    Согласно  ст. 5 Федерального закона от 15.07.95 № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»1 положения международных договоров РФ, не требующие издания внутригосударственных актов, действуют в России непосредственно. В иных случаях наряду с международным договором РФ следует применять и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый для применения положений международного договора.

    Предписания международного договора согласно ст. 9 ЖК имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства (и, конечно, не только жилищного — см. ст. 7 ГК). В частности, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

    Хотелось  бы еще раз обратить внимание на ст. 15 Конституции РФ, согласно которой составной частью правовой системы РФ являются общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры. Таким образом, ст. 9 ЖК, обозначившая лишь роль международного договора, не отражает положение Конституции РФ о признании общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ в качестве «составной части» правовой системы РФ. Хотя ряд этих принципов нашли отражение в ЖК, в частности: неприкосновенность жилища (ст. 3); равенство участников жилищных отношений (ст. 1); обеспечение для жителей жилых помещений жилой среды, достойной цивилизованного человека (ст. 15), защита прав и законных интересов граждан (ст. 11). Следует также отметить, что содержание статьи не соответствует ее названию - Жилищное законодательство и нормы международного права. Международный договор РФ есть соглашение, регулируемое международным правом. Статья 9 ЖК подлежит применению, в частности, с учетом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ». Подлежит также применению Федеральный закон «О международных договорах Российской Федерации».