Проблемы применения норм права в деятельности агентств недвижимости

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

 

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЗАОЧНЫЙ  ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

ИНСТИТУТ

 

Финансово-кредитный факультет

 

 

 

 

Эссе  на тему

«Проблемы применения норм права в деятельности агентств недвижимости»

 

 

по дисциплине «Теория хозяйства и права»

 

 

 

Студентка: 

Группа:

Номер зачетной книжки: 1

 

Преподаватель:

 

 

 

 

Москва 2011

 

В соответствии с законодательством  Российской Федерации регулирование  риэлтерской деятельности как одного из секторов гражданско-правового характера  относится к ведению федеральных  органов государственной власти. Субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, определяющие порядок организации  предпринимательских отношений  на рынке недвижимого имущества.

Единственное легальное  нормативное закрепление содержалось  в п. 2 Положения "О лицензировании риэлтерской деятельности", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 . Согласно этому документу  под риэлтерской деятельностью  понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Данное Постановление  утратило силу в связи с принятием  Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 "Об изменении и признании  утратившими силу некоторых решений  Правительства Российской Федерации  по вопросам лицензирования отдельных  видов деятельности" В Гражданском  кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный  закон "О лицензировании отдельных  видов деятельности" от 08.08.2001 N 128-ФЗ не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет  заниматься достаточно доходным делом  фактически любым юридическим лицам  и индивидуальным предпринимателям.

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлтерской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлтерским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего,предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.

Таким образом, специальных законов, посвященных исключительно риэлтерской деятельности в настоящий момент на федеральном уровне не принято. Данная ситуация порождает массу социальных проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.

Актуальные характеристики риэлтерской деятельности в России:

• Отход государства от политики лицензирования как своеобразного  способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риэлтерские услуги, значительно сократил круг гарантий. Механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно.

• Саморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риэлтерской деятельности пока не получили законодательного закрепления. Не определен их статус, основные направления деятельности, порядок приема в свой состав, способы регулирования предпринимательских отношений и многое другое.

• Инерционная психология российского потребителя услуг  такова, что он продолжает искать защиты своих интересов у государства, а не у профессиональных сообществ, движимых даже самыми добрыми намерениями.

• Вместе с тем в риэлтерском  сообществе проделана огромная работа по созданию стандартов профессиональной деятельности, отработке механизма  сертификации фирм и аттестации специалистов-риэлтеров.

Существует острая необходимость  принятия серии нормативно-правовых актов, способных определить порядок  организации риэлтерской деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые  будет ориентироваться государство  при дальнейшем реформировании экономики.

На данный момент правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлтерских услуг устанавливают главным образом Гражданский кодекс РФ в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Среди основных правовых проблем, сопровождающих, сточки зрения адвоката, деятельность риэлтера можно назвать:

• Неразработанность самого понятия о специфике посреднической услуги риэлтера.

• Наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риэлтерскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в судебной практике к риэлтерским услугам норм о смешанном договоре

• Проблема использования модели договора комиссии при совершении сделок с недвижимостью. Договор об оказании риэлтером информационных услуг: пределы проверки риэлтером информации об объекте недвижимости. Обеспечительные элементы в риэлтерских договорах: использование модели предварительного договора; соглашения о задатке, условия о неустойке.

• Вознаграждение риэлтера: зависимость (или независимость) от достижения результата (заключения сделки, подбора подходящего варианта). Способы определения вознаграждения: процент от сделки и др.

• Ответственность риэлтера за ненадлежащее исполнение договора. Страхование профессиональной ответственности риэлтера.

Адвокатская практика показывает, что свои правоотношения с клиентами  риэлтеры оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью.

Основной практической деятельностью  риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной  регистрации прав, а также расчетов между сторонами. Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и  соответственно при возникновении  дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

Риэлтеры всячески избегают договоров о юридическом посредничестве (поручения, комиссии), в том числе по причине наличия в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ об ответственности комиссионера, не проявившего необходимой осмотрительности в выборе контрагента для комитента). С экономической точки зрения ценность услуг большинства российских агентств недвижимости заключается в обладании определенной информацией, имеющей коммерческую ценность: о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. Это и есть тот товар, который "продают" риэлтеры и за недостатки которого отвечают, т.е. до сих пор на первом плане находится исключительно информационная сущность риэлтерской услуги.

В подтверждение вышесказанного, хотелось бы привести пример жительница Москвы гражданки М., которая обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212500 руб., из них 20000 руб. - оплата услуг агентства, а 192500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (ч. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20000 руб.

Таким образом, мы видим, что  иммунитет риэлтеров от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риэлтерских услуг и задача российского законодательства состоит, прежде всего, в том, чтобы определить существо данной деятельности и поставить ее в законодательные рамки.