Экспертиза отчета об оценке

Экспертиза отчетов об оценке

В соответствии с п.4 Федеральных стандартов оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011г. № 328, «под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы».

В ходе экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При этом повторная оценка не проводится.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральных стандартов оценки, Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом Экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий (проводящие) экспертизу отчета об оценке.

В соответствии с п.4 ФСО №5, устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

   •    экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной   деятельности;
   •    экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков или договором на проведение экспертизы.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное Экспертное заключение.

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями ФСО №5, а также Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом Экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий (проводящие) экспертизу отчета об оценке.

Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Зачем нужна экспертиза отчета об оценке?

Проведение экспертизы и получение соответствующего заключения помогает заказчику лучше разобраться в том, что и как сделал оценщик. В соответствии с законодательством РФ экспертиза делится на обязательную и необязательную.

Необязательная экспертиза

1.        Проверка существующего отчета

Очень часто оценщики нашей компании сталкиваются с ситуацией, когда у заказчика уже есть Отчет об оценке, выполненный кем-то другим.

Этот Отчет может не устраивать заказчика, возможно - он был сделан недостаточно профессионально, полученная оценщиком стоимость вызывает сомнения.

2.        Предварительная рецензия при оценке имущества города Москвы

Если заказчик, который обращается в ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", оценивает имущество города Москвы, отчет об оценке обязательно пойдет на рецензию - в Департамент имущества города Москвы.

Департамент имущества города Москвы направит отчет в одну из организаций, являющихся победителями конкурсов, проводимых ДИГМ. Возможно - в "Гильдию оценщиков ТПП".

В этом случае "предварительная" экспертиза , которую могут сделать эксперты ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", члены Экспертного совета Гильдии оценщиков, даст заказчику дополнительную уверенность в том, что все сделано правильно и отчет может быть использован для принятия управленческих решений.

Оценщики нашей компании являются членами Экспертного совета Гильдии оценщиков ТПП и членами экспертного совета ФАУФИ (Росимущества) - Центрального и Территориального по городу Москве управлений. Это означает, что отчеты, которые готовят наши специалисты, соответствуют требованиям, предъявляемым этими ведомствами и с достаточно большой долей вероятности получат положительное заключение эксперта.

3.        Экспертиза отчета по определению суда

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" оценки часто делает экспертизы Отчетов об оценке по просьбе судебных исполнителей.

Сталкиваясь с "заказной оценкой", сделанной по заказу одной из спорящих сторон, нашим заказчикам требуется не только составить новый, корректный Отчет об оценке, но и получить отрицательную экспертизу на отчет, сделанный по заказу другой стороны.

Экспертиза, подготовленная "Гильдией оценщиков ", станет серьезным и весомым аргументом, наряду с новым Отчетом об оценке, в судебных спорах.

Рецензент сделает вывод о стоимости, полученной в Отчете об оценке: является ли она завышенной, заниженной или рыночной.

В рецензии будет проанализировано соответствие отчета законодательству, правомерность применения различных подходов к оценке, правильность использования Стандартов.

Обязательная экспертиза

1.     Оценка имущества должника

Согласно статье 130 "Оценка имущества должника" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет Отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет.

СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по Отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае, если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.

2.      Определение цены размещения акций

Согласно статье 77 "Определение цены (денежной оценки) имущества" Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" "в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов."

В уполномоченный орган представляется копия Отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение для определения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик. Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения, цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.

3.      Обязательный выкуп акций

Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах" при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в Отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться другой СРОО, то есть той, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена на проверку стоимости, определенной в Отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства.

Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодательством пока не установлен единый порядок проведения экспертизы Отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 "При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки".

Термины достаточности и достоверности раскрыты в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное. Кроме того, у Российского общества оценщиков есть два документа: "Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков" от 27 мая 2009 года и "Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке" 25 июня 2008 г. В первом описываются общие и организационные положения, во втором методические.

Законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством, осуществляет экспертный совет СРОО. 

Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без проверки на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и техническую экспертизу, которые допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверность данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).

В настоящее время отсутствуют четкие единые требования к процедуре экспертизы отчётов об оценке и к содержанию экспертных заключений, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг. В тоже время экспертные советы СРОО, множество государственных и коммерческих организаций (в т.ч. ФАУГИ и его территориальные органы, Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований, РЖД, МРСК, Газпром, Лукойл, Госкорпорации, банки и многие другие) проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят своё решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с экспертами, проверяющими отчеты об оценке, показывает, что далеко не все они понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов об оценке проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не просто формальный, но зачастую и ошибочный характер. Оценщики, получив такое «заключение-рекламацию», не знают, что делать, и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов России. На наш взгляд, также недопустима ситуация, когда на один и тот же отчёт об оценке в зависимости от того, кто проводит экспертизу, может быть выдано как положительное, так и отрицательное заключение или два отрицательных, но с замечаниями взаимоисключающими друг друга.