МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Курсовая  работа 
 
 

    на  тему: «Девелопмент: понятие, этапы реализации проекта развития развития недвижимости.» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Москва 2009  

Оглавление

Введение.

    Преобразование  экономического строя России, переход  к доминированию таких институтов как частная собственность и  рыночные механизмы влекут за собой  качественные изменения как в  экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений.

    Одна  из сфер таких кардинальных изменений - отношения по поводу недвижимого  имущества и инвестиций. С разрушением  системы централизованного управления экономикой и таких ее «китов»  как директивное планирование, централизованное распределение финансов ( наделение «фондами»), материальных и трудовых ресурсов ситуация кардинально изменилась, прежде всего, в сфере организации и финансирования капиталовложений.

    Государство, как в силу стратегических установок, так и в связи с отсутствием финансовых ресурсов практически полностью отказывается от непосредственного участия в инвестиционных процессах, если не считать отдельных крупнейших проектов, имеющих народнохозяйственное значение. Изменение ситуации раньше других почувствовали профессиональные подрядчики – строительные организации, мгновенно оказавшиеся и без финансирования, и без снабжения и без заказчиков.

    В сложившихся условиях единственно  возможным способом выживания для  них стало следование принципу: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

    Уже с начала 90-х гг. начинается активный поиск новых источников финансирования и способов организации строительного  процесса. Одним из таких новых  направлений развития рынка недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. О девелопменте и девелоперах все чаще можно не только прочитать на страницах профессиональных изданий, но и узнать из средств массовой информации, услышать на встречах и совещаниях.

    Потребность в осмыслении девелопмента как особого явления на рынке недвижимости и строительства является одним из условий активного освоения уроков мирового опыта развития предпринимательской деятельности в этих сферах рыночной экономики.

    В отечественной литературе понятие девелопмента весьма часто ассоциируется с процессами строительства, что отчасти имеет право на существование, однако, лишь в том смысле, что строительство связано с качественными преобразованиями недвижимости. Но это вовсе не значит, что между ними можно поставить знак равенства. Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина «девелопмент»: “Девелопмент, как это определено в Законе о Городском и Сельском планировании 1971 г. (Великобритания), - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия “девелопмент”, не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания”. 

    Как отправная точка, такое определение, на наш взгляд, вполне удачно, хотя к  нему следует сделать одно весьма важное дополнение – девелопмент как качественное преобразование объекта недвижимости имеет своей целью повышение ценности объекта.

    С учетом этого можно дать следующее  определение девелопмента: «Девелопмент – это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта». Есть у понятия «девелопмент» и иной аспект. В рыночных условиях девелопмент - это еще и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер», толкование которого вызывает не меньшие сложности. Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным для русского уха - «застройщик», добавляя далее, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, «занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость….». Но с самим термином «застройщик» тоже далеко не все ясно. Так, в таких определяющих для инвестиций в недвижимость законодательных актах как Законы РФ «Об инвестиционной деятельности…» и «Об инвестиционной деятельности…, осуществляемой в форме капитальных вложений» это понятие просто отсутствует, а в Законе РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» оно употребляется как аналог слова «заказчик». Как видно из сказанного, простые попытки заменить иностранное «девелопер» чем-то исконно российским пока не очень удаются.

    Неопределенность  в понимании смысла и содержания деятельности девелопера вовсе не способствует выделению девелопмента в особую профессионально-предпринимательскую  группу на российском рынке недвижимости.

    Так кто же такой девелопер? Уже цитировавшийся выше словарь дает такое определение: «Девелопер – предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию  финансирования проекта».

    Это определение можно признать вполне достаточным для выделения главного в девелоперской деятельности –  поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости, хотя, давая  лишь самое общее представление  о девелопменте как профессиональном бизнесе оно, безусловно, нуждается в расшифровке. 

    В работе раскрываются особенности девелопмента как процесса развития недвижимости, содержание и этапы деятельности девелопера, критерии выбора и оценки проектов девелопмента, вопросы взаимодействия девелопера с государственными органами, подрядчиками и иными участниками девелопмента, проблемы управления и рисками и финансирования проектов развития недвижимости.

      Исходной базой для работы явились литература, материалы и информация, отражающие как международный, так и отечественный опыт деятельности девелоперских фирм. Вместе с тем, особое внимание в работе уделено анализу современного российского опыта и присущих ему проблем становления девелопмента как особого рода бизнеса. При написании работы автор опирался в этой части преимущественно на опыт развития фирм инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, хотя в ряде случаев затрагивается и опыт других регионов России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

• Глава 1. 
        РАЗВИТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ — СОДЕРЖАНИЕ, ЭТАПЫ И УЧАСТНИКИ  
   
         ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
 


    Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных  значения:

1. Девелопмент — качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.
2. Девелопмент — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

    Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой  единство физических, экономических  и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

    В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой  физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

    Экономический аспект девелопмента реализуется в  повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

    Именно это существенно для понимания девелопмента — прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

    Правовой  аспект девелопмента связан с юридическим  оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

    В качестве примера можно указать  на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений  из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает  того, чтобы остановиться на нем  подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод — одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

    Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопряжен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчасти это связано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определенным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, например опасением, что такого рода перевод может сократить жилищный фонд города.

    Важно, однако, понимать, что можно запретить легализацию такого перевода конкретному лицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно с таким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае — по существу перевод объектов из жилищного фонда в нежилой есть процесс перевода этих объектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, являющийся для данного рынка «наилучшим и наиболее эффективным».

    Как известно, массовость процессов перевода объектов недвижимости из жилищного  фонда в нежилой характерна прежде всего для центра городов. По существу это механизм, посредством которого в конкретных условиях российского рынка происходит воссоздание того, что в экономике города принято называть «центральным деловым районом» (ЦДР) — центральной части города, в которой сосредоточивается деловая активность. В условиях планового хозяйства это явление утратило свое значение, а с переходом к рыночной экономике вновь набирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.

    Как видно из этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

    Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими  потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными  качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.

    Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент  является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8–11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

    Выступая  в качестве важнейшего направления  реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения  дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

    с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

    с точки зрения влияния на экономическое  развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

    с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

    с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

    Коммерческая  эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и  результатов, обеспечением требуемой  нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности — неотъемлемая часть  анализа проекта в целом и  будет предметом специального рассмотрения в главе 3.

    Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности  девелопмента.

    Экономическая эффективность девелопмента проявляется  в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

    Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

    Территориальный аспект влияния девелопмента состоит  в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

    Рассматривая  влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии  на микроуровне, подчеркивая тем  самым локальный характер этого  влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

    В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, реализация которого существенно улучшает условия не только транзитного движения, но и транспортную доступность земельных участков, прилегающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на ценность земли вдоль КАД. Так, если осенью 2001 г. цена сотки земли составляла во Всеволожске, через который проходит трасса, $1–1,2, то по мере того, как подтверждались планы по строительству КАД, она выросла к весне 2002 г. в 2 и более раз.

    Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

    Максимизация  позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития, определенный опыт создания которых имеется, в частности, в Санкт-Петербурге.

    Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.).

    Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного  влияния девелопмента на экономическое  развитие определяется высоким мультиплицирующим  эффектом деловой активности в сфере  недвижимости.

    Инвестиции  в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

    Бюджетная эффективность девелопмента также  проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

    Прямой  бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

    Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые  получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

    Социальная  эффективность девелопмента проявляется  в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

    Наряду  с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и  социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и  с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

    С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

    В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование  городских территорий, а также  такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

    В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия».

    Зонирование территорий играет двоякую роль: с  одной стороны, защищает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, по мнению автора, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.

    Говоря  о содержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной  стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент — это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

    В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр. (Подробнее об этом — в следующей главе.)

•    СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА
 


      Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

    Создание  каждого объекта недвижимости —  особый инвестиционный проект, так  что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному  проекту.

    Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

    Наиболее  удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

    Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с  целью их последующего возврата и  получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

    Исходя  из приведенных определений можно  сформулировать следующее определение  инвестиционного проекта: «Инвестиционный  проект — сознательно реализуемая  взаимосвязанная система мероприятий  и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

    Проекты развития недвижимости, целью которых  является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем  издержки по их созданию, вполне могут  рассматриваться как разновидность  инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

    В процессе девелопмента решается целый  комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно  сказать, что весь процесс можно  разбить на подпроцессы, связанные  друг с другом в определенной последовательности.

    Содержание  и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации  разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.

    В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

    С учетом последнего замечания более  развернутым является подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

    1. Разработка концепции и предварительное  рассмотрение проекта: постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

    определение основной стратегии девелопмента;  
исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:  
   анализ спроса и физической возможности реализации проекта;  
   проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;  
   прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;  
   определение вероятности получения финансов.
3. Проектирование и оценка проекта:  
   формирование команды девелопера;  
   подготовка бизнес-плана проекта;  
   проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;  
   получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;  
   внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
4. Заключение контрактов и строительство:  
   выбор подрядчика и заключение контракта с ним;  
   создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;  
   создание системы контроля за ходом реализации проекта.
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:  
   определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;  
   обеспечение сохранности и безопасности объекта;  
   анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;  
   управление денежными потоками по проекту. 
   Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

      С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

    Цикл  девелопмента отличается от строительного  цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один ( и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

    Рассмотрим  коротко содержание указанных в  схеме этапов девелопмента.  
1. Инициирование проекта девелопмента  
В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д.

    2. Оценка инициативы

    Возникая  как результат сопоставления  «потенциала рынка» и «потенциала  объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

    Оценка  инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и  оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта  органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.  
      Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.  
      Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка (более подробно об оценке инициативы и анализе проекта см. главу 3).  
      Представления о требуемой доходности могут, разумеется, существенно колебаться в зависимости от оценки рискованности инвестирования в недвижимость. Так, по мнению представителей Международной ассоциации специалистов по недвижимости (ONCOR), по состоянию на 1999 г. для России приемлемой являлась норма доходности по инвестициям в недвижимость на уровне в 22–24% годовых, в то время как для Лондона она оценивалась в 11% годовых (коммерческая недвижимость). По отдельным объектам могут быть и существенные отклонения от средних величин. Например, знаменитый небоскреб Empire State Building был продан в марте 2002 г. за $57,5 млн, при том что годовая арендная плата составляла лишь $ 1,97 млн. (т. е. при норме доходности в 3,5% в год).

    Продолжительность этапов проработки и оценка инициативы (концептуальная стадия) могут существенно  различаться для разных проектов (чем больше индивидуальности и масштабности в проекте, тем эта стадия продолжительнее). В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1–3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но вместе с тем влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, так как именно здесь возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.

• Участники девелопмента развития, их интересы и функции 
 


      1) застройщики - владельцы земельных участков и прав строительства на них, осуществляющие деятельность по обеспечению строительства, реконструкции и капитального ремонта и привлечения денежных средств для строительства на нем;  
 
   2) строительный комплекс - совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата - строительной продукции;  
 
   3) инвесторы нового жилья - конечные потребители продукции застройщиков и строительного комплекса;  
 
   4) финансовые агенты процесса производства строительной продукции - предоставляют кредиты и займы строительным предприятиям на период строительства в той или иной форме;  
 
   5) финансовые агенты процесса инвестирования - предоставляют кредиты и займы потребителям-инвесторам на осуществление инвестиционных вложений;  
 
   6) агенты спекулятивных сделок на рынке первичного жилья - приобретают первичное жилье с целью его последующей перепродажи в период роста цен на него, тем самым обеспечивают финансирование строительства.  
 
Подобное видение помогает раскрыть истинное содержание экономических отношений, складывающихся на рынке строительства жилья. Застройщики жилых многоквартирных домов являются производителями на рынке строительства жилья. Продукцией застройщиков рынка строительства жилья являются квартиры первичного рынка жилья. В результате деятельности именно застройщика получается готовый продукт - первичное жилье.  
 
Чтобы получить продукт в виде первичного жилья, застройщик должен обеспечить выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства и строительство на принадлежащем ему земельном участке.  
 
При долевом строительстве застройщики не планируют использовать будущий объект в производственных целях, поэтому при долевом строительстве застройщики не являются инвесторами. Возведение жилого объекта осуществляется с целью продажи квартир в нем. Поэтому при долевом строительстве застройщики также обязан заниматься привлечением средств на этапе строительства для его обеспечения. На этом и сосредоточено определение понятия компании-застройщика в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


Заключение.

    Изучив  имеющиеся наработки можно не удивляться числу компаний которые  с удовольствием и приблизительным  представлением о сути используют "красное  словцо" в характеристике своей  деятельности. Девелоперскими структурами в рамках холдингов и групп обзавелись следующие организации: МИАН, Пересвет-недвижимость, МГСН, АФК "Система", Сибнефть, Северстальтранс, Металоинвест, С-Холдинг, ПроБизнесБанк, Банк "Визави", СУАЛ и д.р. Подавляющее большинство этих организаций занимаются поиском и анализом инвестиционных проектов – площадок для застройки. Задача организации найти объект и вложить нефтяные, металлические, химические, газовые деньги в ближние земли Подмосковья, коммерческую и/или иную недвижимость Москвы. Взрывной рост количества такого рода структур, по признанию старожилов рынка привел к ухудшению и без того тяжелой ситуации с профессиональными кадрами, особенно высшего звена и менеджеров проекта. Объявления об их розыске весь год не сходили с соответствующих полос деловых газет, специализированных элитных HR изданий.

    Надо  отметить, что совокупная емкость  рынка недвижимости России в денежном выражении невысока, по разным оценкам  от 12 до 16млрд. $ и каждый год растет на 10-20% или 1.5-3млрд. Поэтому знаменитое "пророчество" Грефа о перегреве когда-то точно сбудется – вопрос когда. 
Банки и риелторы, газовики и металлурги, транспортники и нефтяники будто с ума посходили от "сверхдоходов" и понесли их в недвижимость, потащив тем самым цены вверх. Впрочем, судя по "плачу Ярославны", доносящегося с буровых Сибири, новые экспортные пошлины изъяли эти сверхдоходы в пользу стаб-фонда. Надо думать, что и оставшиеся "просто" доходы у них не маленькие и дорогу в доходные сферы они себе найдут.

    Если  разобраться, учреждение нескольких десятков инвестиционно-девелоперских структур в рамках холдингов и промышленных групп - не случайно. Причиной тому фактическое отсутствие специализированных организаций, которые бы взяли на себя все процессы инвестиционно-строительного цикла. Девелоперская компания Сибнефти работает на свои проекты и не может работать например на Северсталь, а девелоперская компания Евтушенко - Система-Галс хоть и работает "на сторону", но предпочитает иностранцев (Сименс, Даймлер-Крайслер).

    Таким образом, сама практика дает определение девелоперской компании как специализированной структуры по поиску, подготовке, управлению и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Под продукцией девелоперской компании можно определить комплекс управленческих, финансовых и юридических действий в рамках полного жизненного цикла (всех стадий) – подготовки и реализации инвестиционно-строительного проекта, в отдельных случаях эксплуатация и/или управление созданным объектом недвижимости. Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости и/или качественные материальные и нематериальные преобразования существующего объекта (комплекса объектов) недвижимости. 
Здесь важно понять отличие девелоперской компании от компании, выполняющей функции Заказчика. Заказчик мало заинтересован в ликвидности проекта. Девелоперская компания делает основную ставку именно на коммерческий успех проекта. Отсюда и очень серьезная предпроектная подготовка, сложный инвестиционный анализ, выверенность каждого пункта будущего бизнес-плана. А еще все, имеющееся на бумаге, надо точно воплотить при строительстве объекта, не потерять его изюминку, обойти возможные подводные камни, возникающие в процессе реализации проекта.  
Не отрицая критерия "прибавочной стоимости", выдвинутого г-ном Максимовым, практическим отличием девелоперской организации надо признать - системный и комплексный подход к проектам в сфере недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла. Фактически такая организация выполняет роль координатора с правом принятия решений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвестором, консультантами, банками-кредиторами, фондами прямых инвестиций, проектировщиками, чиновниками строительного комплекса, подрядчиками, поставщиками и, разумеется, конечными потребителями. Чтобы собственно координировать, надо понимать тонкости в деятельности всех участников проектов в процессе создания продукции девелопмента, и уметь четко доводить до участников их роль. В условиях развития российской экономики активным и непредсказуемым участником является государство, которое часто меняет правила. Как заметил в одном из интервью, данном в канун кризиса 1998г., С. Кириенко: "Выигрывает тот, кто придумывает правила".

    В 60% случаев уполномоченные органы исполнительной власти изначально прописывают конечный статус объекта при заключении инвест-контрактов, что сужает пространство для маневра девелоперу. Есть подозрение, что если неукоснительно следовать всем нормам, то ничего кроме детских площадок построить в Москве нового нельзя, да и то на утверждение плана строительства уйдет добрые полгода.

     
Отечественные девелоперы могут только мечтать о деятельности которую  ведут их западные коллеги, когда  проектный офис (дирекция) из 12 человек  управляет инвестициями и строительством в ОАЭ на 1млрд. $, находясь при этом в другой стране. Впрочем, западным девелоперам наши нормы доходности также могут только снится. А малое количество западных девелоперов пришедших на наш рынок (ЭНКА, Хайнс, Ле Меридиан, ИКЕА) в определенных вопросах пользуется помощью специальных компаний, решающих несвойственные для западников вопросы отношений с государством по противоречивым правилам игры. У наших компаний специально обученные продвижению бумаг по инстанциям специалисты находятся в штате, что снижает издержки.  
Девелоперские компании выполняют следующие виды работы: 
• Работы по оценке, экпертизе, отбору и подготовке перспективных проектов на прединвестиционной стадии. 
• Управление инвестиционными проектами на предпроектной стадии, в период проектирования, подготовки строительства, строительства и ввода объектов 
• Управление проектом после ввода объектов 
 
Но как нельзя натуральное хозяйство классифицировать как аграрное производство, так и девелоперскими компаниями не стоит обозначать Дирекции проектов и программ в сфере недвижимости при ФПГ. Оторванные от рыночных условий компании теряют эффективность и увеличивают издержки на управление, являясь непрофильным активом. Удивительно но факт: первым путь понимания рыночных принципов прошел Сбербанк, который до кризиса 98г. инвестировал в недвижимость через 100% дочки.  
К числу основных функций девелоперской компании можно отнести: 
• Управление проектами  
• Обоснование инвестиций и оценка проектов  
• Привлечение инвестиций и организация финансирования  
• Экспертиза рисков градостроительного регулирования  
• Информационное обеспечение проектов и программ  
• Финансовый и аналитический учет  
• Управление недвижимостью  
 
Содержание стандартной формы документа по проекту: 
 
1. Описание проекта 
1.1 Окружение проекта 
1.2 Концепция проекта 
1.3 Цели проекта 
1.4 Особенности проекта 
2. Политика в области качества 
2.1 Положение о качестве 
2.2 Цели политики качества 
3. Система организации проекта  
3.1 Потребности в ресурсах 
3.2 Роли и права участников проекта 
4. Процессы Управления проектом 
4.1 Методология 
4.2 Управление изменениями 
4.3 Структура управления 
4.4 Содержание управления проектом 
4.5 Контроль управления 
4.6 Управление в кризисных ситуациях 
4.7 Управление рисками 
4.8 Управление делопроизводством 
4.9 Система принятия управленческих решений 
4.10 Управление стоимостью 
4.11 Управление временем 
4.12 Система отчетной документации 


    Такая дотошность в регламентации совершенно не случайна, опыт показывает что для  клиентов девелоперских компаний на открытом рынке необходимо представлять свои права и обязанности в системе отношений между участниками процесса подготовки и реализации проекта. Как, когда и при каких условиях могут быть внесены изменения в проект, приоритеты заданных требований к качеству, стоимости и иным параметрам проекта. Все это ни коим образом не отменяет систему договорных отношений. Разумеется Дирекции проектов и программ существующие при крупных ФПГ в настоящие время находятся либо на этапе осознания необходимости такой системы отношений, либо представляют собой "службу заказчика инвестора", зарабатывая за счет материнской организации при проведении тендеров и операций закупок/ поставок.

    Отдельно  стоит остановится на неоднозначной  ситуации, которая сложилась вокруг консультантов по недвижимости. Характерна ситуация в самом развитом секторе – коммерческой недвижимости. Самые серьезные протесты вызывает сам статус консультанта для этой братии. В первую очередь они риелторы, или если это слово у нас ругательное, пусть будут брокерами. Эти самые "консультанты" в основной своей массе ни разу не управляли инвестиционными проектами полного цикла. А как можно стать консультантом, если не понимать совокупность всех процессов? Никто не отрицает необходимость услуг по консалтингу, но объективно отсутствуют квалифицированные кадры: впервые проектное управление на хаотичном уровне в строительстве стало применятся примерно с 1995г. Если цикл инвестиционно-строительного проекта среднего масштаба составляет 3-5 лет, то неудивительно что компании стремящиеся соответствовать заявленному статусу девелоперов сами оказывают услуги консалтинга, особенно в части экспертизы рисков градостроительного регулирования. Ведь риск получить некомпетентное заключение от псевдоконсультанта велик. Таким образом, девелоперы делают вклад в развитие рынка осуществляя затраты на поддержание несвойственной инфраструктуры и развитие профессиональных кадров. Ведь структура проектного офиса стремится к минимизации затрат. Именно поэтому в западной практике девелоперы никогда не имеют собственных строительных мощностей. Прошли те времена когда не было квалифицированных подрядных организаций, которым можно было доверить строительное производство и приходилось иметь собственную дорогостоющую инфраструктуру.

    Организация инвестиционной деятельности в форме  проекта получила распространение во всех экономических развитых странах, в том числе и в авторитетных международных организациях – Всемирном Банке, Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), организации промышленного развития при ООН и др. Под проектом в экономической практике следует понимать комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных целей в условиях ограниченности ресурсов и заданных требований к качеству. Поэтому девелоперские компании декларируют приверженность идеям и принципам проектного управления. Хотя никто не скрывает, что применить зарубежную практику проектного управления в полном объеме невозможно ранее достижения экономикой страны соответствующих уровней развития. 
В ближайшей перспективе по мере накопления и систематизации опыта будут созданы т.н. библиотеки в рамках проектных офисов для оптимизации затрат и учета добросовестных контрагентов, поскольку разработка каждого нового проекта производится на основе анализа результатов уже осуществленных проектов. Каждый новый проект должен учесть все ошибки и достижения предыдущих.

    При ближайшем рассмотрении, можно резюмировать, что ситуация на формирующемся рынке  девелопмента отражает уровень общеэкономического развития в стране. Мы только-только начинаем системный путь от хаотичного развития к становлению цивилизованного рынка недвижимости.  
 


Использованные  источники:

 
    
1. http://www.eup.ru …. С. Максимов
2. http://www.gvasawyer.ru......Кризис как зеркало русского девелопмента
3. http://www.rosexpo.net......Реализация инвестиционных проектов промышленного строительства и девелопмента
4. http://www.gud-estate.ru........Девелопмент по-российски. Что обнажил кризис?