Автор: Уасичка Перепелкин, 09 Июня 2010 в 23:19, реферат
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Введение
Понятие недвижимости
Рынок недвижимости: понятие, субъекты,
Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Основные подходы и методы исследования рынка
недвижимости
Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2005г.
Заключение
Список использованной литературы
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком
качестве она важна для формирования
политики на рынке. Выделение сегментов
позволяет сфокусировать
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран
и иной путь, когда в основу сегментации
кладется классификация самих
Например, на рынке
помещений коммерческого
1. Учреждения, страховые,
финансовые организации: их
2. Производственные
организации: для некоторых из
них важно иметь
3. Торговые организации:
их ориентации зависят от
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
- для предприятий,
торгующих продовольственными
- для предприятий,
торгующих элитными товарами, важно
расположение поблизости от
- для предприятий,
торгующих ограниченным
в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование
- отнесение какого-либо продукта к
определенному сегменту рынка, а
также определение и «
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя
продукт, предприниматель должен показать
его место на рынке (принадлежность
к определенному сегменту) и одновременно
его отличие от уже имеющихся
на рынке, те его достоинства, которые
отсутствуют у аналогичных
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:
Качество=цене=потребителю.
Например, на первичном
рынке недвижимости, выделяя определенный
сегмент рынка в качестве сферы
своей активности, застройщик-предприниматель
должен выявить тот уровень
Использование
сегментации как инструмента
при формировании модели поведения
предпринимателя позволяет
Обзор
московского рынка
недвижимости по итогам
ноября 2005г
Развитие ситуации
на столичном рынке недвижимости
в ноябре оказалось предсказуемым.
После того, как в сентябре-октябре
темпы роста цен на жилье достигли
уровня 3% в месяц, а по отдельным
типам квартир и объектам-
В этом свете
все ноябрьские показатели рынка
выглядят вполне понятными. Согласно расчетам
аналитического центра www.irn.ru средний
уровень цен на московское жилье вырос
за ноябрь примерно на 4%, среднее значение
индекса стоимости жилья в ноябре составило
2135$ за квадратный метр против 2051$ за метр
в октябре. Некоторые классы жилья, например,
однокомнатные квартиры или относительно
дешевая «панель» советского периода
подорожали даже сильнее - на 5% и более,
месячный прирост цен на квартиры в некоторых
районах достиг 7% (даже несмотря на то,
что в аналитическом комплексе www.irn.ru используются
только гладкие показатели, при расчете
которых отсекаются статистические «скачки»
цен).
Итак, московский рынок недвижимости движется вверх, причем довольно большими «шагами». И это несмотря на недавнюю стагнацию, в которой рынок пребывал еще в начале этого года. Причем в нынешних условиях уже нельзя сказать, что подъем рынка происходит в основном благодаря «дешевому» или «дорогому» жилью - прирост цен по этим категориям квартир, напротив, оказывается даже чуть ниже, чем по городу в целом. А значит, вверх движется, прежде всего, «средняя» часть рынка - основная масса среднестатистических московских квартир. Это обстоятельство видно, например, из достаточно равномерного распределения роста цен по разным типам жилья - ни одна из категорий существенно не отстает и не вырывается вперед. Аналогичная картина следует и из географического распределения - основной рост приходится на все радиальные округа, а рост в центральном округе (наиболее дорогое жилье) и в районах за МКАД (наиболее дешевое жилье) оказывается несколько ниже.
Текущий ажиотажный рост цен на московское жилье является неестественным и не имеет под собой реальной экономической подоплеки. Фактически ни одна из причин, называемых сегодня для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать такому резкому удорожанию квартир. Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год. А значит, переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами - постоянной игрой на повышение и сопутствующим PR со стороны почти всех участников рынка.
Впрочем, рынок
недвижимости - очень инертная система.
Достигнув ажиотажной стадии, рынок
пробудет в ней какое-то время, как
минимум, до конца этого года. Как
показал опыт 2003-2004 годов, при темпах
роста цен на жилье по 3% в месяц
и более появляется заметная составляющая
инвестиционных покупателей, которые
приобретают квартиры с целью
вложения денег или перепродажи,
что способствует еще большему росту
цен, превращая рынок недвижимости
в пирамиду. В 2004 году подобное развитие
событий закончилось
На этот раз
ажиотаж только начался, однако вряд
ли он закончится с уходящим годом
и, скорее всего, в каком-то виде перекинется
на следующий год. А значит, в среднесрочной
перспективе московский рынок недвижимости
может подстерегать очередная кризисная
ситуация, возможно, более значительная,
чем недавняя стагнация.
Заключение
Стоимость строительно-монтажных
работ неуклонно повышается, что
становится непреодолимым препятствием
участия значительной части населения
в строительстве жилья за свой
счет. Ситуация обостряется и тем,
что к проблеме низкой покупательной
способности населения
Плавное повышение цен на столичном рынке недвижимости, начавшееся с весны 2005 года, постепенно переросло в достаточно серьезный подъем рынка. Еще в течение лета темпы роста цен на московское жилье достигли 2% в месяц, что в очередной раз показало слабую роль фактора сезонности на рынке недвижимости. С наступлением осени рост цен сохранился, достигая 3% - 5% месячного прироста в зависимости от типа жилья. Однако есть основания считать столь высокие темпы роста цен ненормальными, хотя они, очевидно, сохранятся до конца 2005 года, а также могут перекинуться и на следующий год. В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.
Если говорить
о значимости месторасположения
для различных объектов недвижимости,
то для офисной недвижимости приоритетным
районом размещения является Центральный
административный округ и территории
с выходом на 12 главных транспортных
магистралей города. Для торговых
помещений в общем фактор места имеет
большее значение, чем для офисных помещений.
В настоящее время существует тенденция
размещения торговых помещений, супермаркетов,
гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток",
"Рамстор", "Копейка" по всему
городу, а не только в коммерчески удобных
районах. В будущем всё большую роль будет
играть фактор элитности района для размещения
в нем торгового, офисного помещения или
объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных
площадей в городе планируют занять жилыми
кварталами или разместить объекты сферы
услуг, а предприятия перенести за черту
города.