Характеристика и классификация объектов недвижимости

    С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь  существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана  с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и  обязанности, предметом которых  является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет  соответствующее распоряжение правомочного лица.

    Недвижимая  вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может  быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения  снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

    Существенная  характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное  использование. Целевое назначение — это цель, для которой может  использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный  законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель». 

    ГЛ. 2. АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

    2.1 Основные свойства недвижимости как товара  

    Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

    1. Полезность. Объект недвижимости  должен максимально удовлетворять  потребности покупателя в жилой  или производственной площади,  в комфортности и экологичности  помещений. Полезность объекта  определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных  конструкций и т.д.

    2. Фундаментальность. Недвижимость  — это товар, который невозможно  потерять, похитить, сломать при  обычных условиях.

    3. Долговечность. В зависимости  от материала основных конструкций  (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок  и т.д.) объекты недвижимости подразделяют  на шесть групп с нормативными  сроками службы от 15 до 150 лет.

    4. Стационарность. Объекты недвижимости  прочно связаны с землей и  их перемещение невозможно без  нанесения данному объекту определенного  ущерба.

    5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости  обладает определенными, свойственными  только ему признаками, отличающими  его от других объектов недвижимости.

    6. Управляемость. Все объекты недвижимости  нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает  в себя проведение ремонта  и различных профилактических  работ, предоставление коммунальных  услуг, контроль за поступлением  платежей и т.д.

    7. Детальная регламентация сделок  с недвижимостью государственными  органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости — часть  инфраструктуры и его использование  затрагивает интересы многих  физических и юридических лиц.

    8. Устойчивая тенденция к росту  стоимости. Стоимость недвижимости  как товара с течением времени  неуклонно возрастает. 

    2.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

    Практический  опыт риэлторов указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

    Массовая  оценка недвижимости – это специальный  подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества его  параметров, а затем  по неизменным для  всех объектов правилам формируется значение его оценки.

    Массовая  оценка имеет свои специальные области  применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке  Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

    Следует подчеркнуть различие между понятиями  фактической продажной цены и  рыночной стоимости. Цены разделяются  на цену продавца, цену покупателя и  цену реализации.

    Цена  продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки.

    Цена  покупателя – это общая сумма  всех затрат на покупку квартиры.

    Цена  реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

    В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые  определяют среднюю или более  вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

    На  первом уровне классификации они  могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

    При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного  покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части  неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

    Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний  уровень цен конкретных сделок.

    Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.

    Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки(квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Итак, рассмотрев тему, характеристики и классификация объектов недвижимости, можно сделать несколько обощений по этой теме.

    Недвижимость - основа национального богатства  страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров  и услуг необходимы помещения, соответствующие  выполняемой деятельности.

    Сегодня благосостояние граждан в России сильно зависит от экспортообразующих отраслей и состояния Российской экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов.

    В процессе классификации выделяют отдельные  группы недвижимости, имеющие сходные  характеристики функционирования, что  определяет возможность единообразных  подходов к их оценке.

    Недвижимость  можно рассматривать, как:

    - потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

    - фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

    А также можно сказать, что классификация  объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных  видов недвижимости.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2006. – 512с.
2. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.
4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.
5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. – 248 с.