Правовая экспертиза

9. Правовая экспертиза

Отношения собственности в целом регулируются Конституцией РФ, где изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России, Конституцией РФ гарантируется «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (ст. 8).

В ст. 35 записано, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей: имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36, 40). Государство гарантировало неприкосновенность и защит частной собственности на землю, а также защиту прав собственника земли при совершении ими сделок с землей.

Принятие Гражданского кодекса (ГК) РФ стало важным шагом реформировании законодательной основы управления недвижимостью, в частности, было дано определение недвижимости как целостного объекта, что соответствует мировой практике. Статья 130 ГК РФ определяет: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленны водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги ценные бумаги, являются движимым имуществом.

Отдельные части объекта недвижимости — земельный участок и расположенные на нем здания — могут находиться в собственности различных юридических или физических лиц. Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления земельные участки, жилые и нежилые помещения, каждая из которых имеет свою специфику.

Охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе должна система государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;
• при использовании объектов в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов;
• при переуступке долговых обязательств;
• при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Земля как объект недвижимости

Имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Начало земельной реформы было положено в 1990 г., когда были приняты Закон РФ «О собственности в СССР» и Основы законодательства СССР и союзных республик о земле. Более радикальное изменение земельных отношений связано с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (на данный момент действует Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 года № 36 ФЗ)

Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную. С принятием Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. №4196-1 и Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России» от 27 октября 1993 г. в проведении земельной реформы наступил новый этап. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам юридическим лицам — собственникам земельных участков было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, в аренду, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», а в июне 1993 г. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли-продажи земельного участка — купчую.

Долгое время земли, в том числе городские, не имели стоимости, что являлось причиной их неэффективного и бесхозяйственного использования. С развитием рыночных отношений возникла необходимость в создании таких условий, при которых было бы невыгодно иметь неиспользуемые земли. Поэтому в октябре 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю», который закрепил любое использование земли в России только на платной основе. Плата землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя. В соответствии с Законом регулируются платежи за землю городов и других населенных пунктов, а также земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. В 1995 г. поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней составили 3,3 трлн. Руб., в 1996 г. - 5,4 и в 1997 г. — 9,5 трлн. руб. (в ценах соответствующих периодов).

Однако очевидно, что признания и защиты со стороны государства в частных собственников земли еще недостаточно для формирования рынка недвижимости. Необходимы нормативные акты, учитывающие экономические и физические особенности, присущие недвижимому имуществу, и регулирующие его гражданский оборот. Высокая стоимость земли, тенденция постоянного ее увеличения и, как правило, социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при совершении соответствующих сделок, обязательную организацию конкурсов или аукционов при продаже городских земель. Необходимо учитывать также, что количество сделок с землей постоянно возрастает. В настоящее время ежегодно совершается 450 тыс. таких сделок.

Для установления и зашиты прав на земельные участки, создания эффективной системы платежей за землю, осуществления государственного контроля и регулирования операций с землей введен Государственный земельный кадастр. Земельный кадастр — это свод систематизированных, научно обоснованных и достоверных сведений о землях всех категорий (включая правовое положение земли, качественную характеристику, оценку земли и т.д.). Для информационного обеспечения Государственного земельного кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель Правительство РФ разработало и приняло Положение о мониторинге земель в России.

В соответствии с Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. №2287 основной закон о земле — Земельный кодекс РСФСР (1992 г.) — претерпел значительные изменения и лишился более 50 статей. Все эти статьи были связаны с собственностью на землю, компетенцией властей и разграничением прав собственности. В настоящее время многие законодательные акты, регулирующие земельные отношения, имеют разночтения и допускают двусмысленное толкование. Для целого ряда провозглашенных Конституцией РФ и Указами Президента прав граждан и юридических лиц на землю вообще не предусмотрено правового регулирования, нет четкого механизма и порядка получения земли в собственность и аренду. В связи с этим много надежд возлагается на новый Земельный кодекс РФ, который дорабатывается Государственной Думой. Ожидается, что в нем будут устранены указанные недостатки, будут восполнены пробелы земельного законодательства, в том числе с учетом изучения земельного и гражданского законодательно зарубежных стран.

Анализ ситуации, сложившейся при доработке проекта кодекса, свидетельствует о существовании различных позиций политических партий и движений, и, тем не менее, можно отметить ряд положений, по которым имеется схожая точка зрения. Прежде всего, признается равноправие всех форм собственности на землю и при этом предусматривается необходимость:

• ограничения иностранных инвестиций в земельные ресурсы (земельные участки могут предоставляться иностранцам только в аренду);
• установления предельных размеров земельных участков, предоставляемых (или приобретаемых) в собственность из государственных муниципальных земель;
• введения ограничений на передачу в частную собственность земель городов особой градостроительной ценности, историко-культурного назначения, а также на изменение целевого назначения городской земли.

При анализе статей Земельного кодекса можно сделать вывод, что предпринята попытка заменить целый ряд специальных законов. Например, определение права собственности на землю считается предметом гражданского законодательства, а порядок использования земельных участков должен регулироваться законодательством о территориальном зонировании, законами об организации территорий. В кодексе регламентируется порядок продажи земельных участков и их налогообложения, что является предметом законодательства о приватизации и налогообложении.

Введение в действие нового Земельного кодекса крайне положительно повлияло. Это подтверждает и принятый Гражданский кодекс РФ, гл. 17 которого посвящена праву собственности и иным вещным правам на земли. Многие статьи данной главы носят отсылочный характер, и, тем не менее, в них закреплены основные положения, касающиеся прав земельные участки, причем они в достаточной мере расширены.

Правовые нормы в системе управления недвижимостью

Основной формой правовых норм являются законы, в связи, с чем понятие «право» и «законодательство» трактуются как синонимы. Отличительной особенностью правовой нормы является ее общеобязательный характер. Из чего следует, что норма (правовая или юридическая) — это общеобязательное правило поведения установленное или санкционирование государством и обеспеченное его принудительной силой. А в свою очередь право - это система общеобязательных и формально определенных правил поведения, функционально связанных с государством, выражающих согласованные интересы и волю общества, содержание и волю которых вытекает из господствующей в обществе системе политических и экономических отношений.

Следовательно, что признаками права являются:

Общеобязательность - нормы права обязательны для исполнения всеми субъектами, независимо от их отношения к праву;

Системность - право представляет собой строенную систему * норм, расположенную в определенном порядке; * Принудительность;

Формальная определенность права - нормы права всегда формально четко определены в законодательных актах;

Волевой характер права.

Необходимо отметить, что правовые нормы в системе права обычно имеют иерархическую структуру. Во главе этой структуры находятся законы, которые свою очередь делятся на конституционные и обыкновенные. Конституция - основной закон, акт прямого действия и высшей юридической силы. Ниже приведена таблица иерархии законодательных актов по мере убывания юридической силы:

Таблица 2

Иерархия законодательных актов (по мере убывания юридической силы)