Экономические и правовые основы залога недвижимости

Министерство  образования Российской Федерации

ФГОУ  ВПО Пензенская ГСХА 
 

Кафедра «Экономика АПК» 
 

Реферат

На  тему:

«Экономические и правовые основы залога недвижимости» 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент 431 группы

Казеев Д.И.

Проверил: Тактарова  С.В. 
 
 
 
 

Пенза; 2009 

Содержание. 

Введение.

1. Понятие и формы залога.
2. Особенности залога земельного участка.
3. Правила ипотеки жилья.
4. Особенности ипотеки предприятий.

Введение.

  Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.  
  В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества. 
  Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. 
  Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором) 
  Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости. 
  Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. 
  Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 "О залоге". Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.  
Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.  
  Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.  
  Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает. 
 
 
 
 

1. Понятие и формы залога.

  Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.  
  В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества. 
Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. 
  Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором) 
Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости. 
  Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. 
Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 "О залоге". Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.  
  Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.  
  Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.  
  Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает. 
  Основные принципы залога: 
1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц. 
2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации. 
3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает. 
  Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу. 
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога: 
- классический залог – имущество остается у залогодателя; 
- заклад – имущество передается залогодержателю во владение; 
- твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге. 
Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита. 
1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом. 
2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются. 
3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце. 
4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.  
  Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. 
  Прекращается залог в следующих случаях: 
- при исполнении обязательств по обеспечению залога; 
- при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя; 
- при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное; 
- при невозможности реализации залога. 
  Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.  
  Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из которого могут вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах.   Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать его по-своему.  
  Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический. 
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. 
Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. 
  Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.  
  Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся: 
1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.  
  Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 
  Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию. 
2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.  
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. 
4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. 
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства. 
7. Участки недр, обособленные водные объекты. 
8. Леса, многолетние насаждения. 
Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений. 
9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). 
В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое. 
  В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:  
- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения; 
- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена; 
- государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории; 
- часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования; 
- доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Особенности залога земельных участков.

  Ипотека  является основным двигателем  прогресса, так как под залог  недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства.

  В нашей  стране ипотека была широко  развита в дореволюционной России. В постсоциалистические времена она возобновилась в 90-е годы. Началом правового регулирования ипотеки можно считать закон «О залоге» 1992 г. Залог земельных участков регулируется законом «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. Как уже не раз указывалось в печати, закон этот внутренне противоречив, а также противоречит Конституции Российской Федерации. Внутреннее противоречие этого закона заключается в том, что, с одной стороны, он четко определяет предмет залога - земельный участок, находящийся в частной собственности или аренде и хозяйственном ведении (с согласия собственника).

  С другой  стороны, он запрещает залог  земельных участков сельхозназначения, в том числе, находящихся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств и ЛПХ. Таким образом, если руководствоваться первой частью закона «Об ипотеке», земельные участки, находящиеся в частной собственности, должны быть основным предметом залога. Однако статья 63 Закона исключает использование залога в сельском хозяйстве. Такое запрещение не находится в пределах полномочий подобного закона и противоречит ст. 36 Конституции РФ, которая определяет «1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. 2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не несет ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона».

  Последствием  запрета залога земли стало  практически полное отсутствие  долгосрочного кредитования в  сельском хозяйстве. Если краткосрочное  (сезонное) кредитование осуществляется, хотя и далеко в недостаточном масштабе, то долгосрочное кредитование практически отсутствует.

  В условиях  рыночной экономики долгосрочное  кредитование может осуществляться только в условиях гарантии возврата кредитных средств под залог недвижимости. В отсутствии залога земельных участков сельскому хозяйству практически нечего предоставить в залог: здания ферм очень редко могут считаться обеспечением кредита, поголовье и урожай принимается в залог только при краткосрочном и среднесрочном кредитовании. Между тем, любое развитие производства требует «долгих денег», то есть нуждается в долгосрочном кредитовании, что требует предоставления залога. Конечно, птицефабрики могут иметь в составе ликвидных активов недвижимость, которая может быть заложена в банк для получения долгосрочного кредита; то же касается и тепличных хозяйств. Но для подавляющего числа сельхозпредприятий единственной возможностью получить долгосрочный кредит является залог земли.

  Залог земли  имеет ряд особенностей по  сравнению с другими объектами  недвижимости. Для выявления этих особенностей необходимо проанализировать несколько важных статей кредитного договора (в некоторых банках отдельно заключается кредитный договор и договор залога).

  В соответствии  с законом «Об ипотеке» в  первом пункте определяется предмет залога с указанием его адреса. Практика показывает, что именно на стадии определения предмета залога кредитные отделы банков проверяют все правоустанавливающие документы, включая регистрационное свидетельства собственности на землю, здания и сооружения, находящиеся на этой земле - в соответствии с новым Земельным Кодексом РФ здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Как правило, разрыв в правах на землю и здания и сооружения, препятствует заключению договора залога – если, допустим, здания и сооружения приватизированы, а земля находится в аренде. Банки предпочитают принимать в залог имущество, находящееся в частной собственности как единый объект недвижимости, что обеспечивает лучшие юридические условия в случае наложения взыскания на заложенное имущество.

  Вторым пунктом  кредитного договора является  определение стоимости предмета  залога, которая должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Новым Земельным Кодексом (ст.66) определено, что «рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности».

  Определение  рыночной стоимости земельного  участка является сложной проблемой,  которая для различных категорий земель определяется по-разному. Наиболее просто решается вопрос с определением рыночной цены земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства, по которым реальная рыночная цена определяется экспертами, прежде всего риэлторами. Здесь рыночная цена сложилась в течение всех последних лет постсоциалистического развития страны, также как сложился рынок квартирной недвижимости в городах.

  Следует  отметить, что фиксированная цена  на земельные участки при оформлении  сделок залога принципиально  отличается от цены, фиксированной в договорах сделок купли-продажи. При сделках купли-продажи в 90 % случаев на вторичном рынке недвижимости (по данным экспертных оценок) в договорах фигурирует нормативная цена, которая существенно ниже рыночной. Это связано с попытками скрыть реальные размеры сумм, передаваемых покупателем продавцу, желанием платить меньшую пошлину. Возможность занижения реальных сумм сделок обеспечивается наличным денежным оборотом.

  При совершении  сделок залога всегда фиксируется  реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Правила ипотеки  жилья.

1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир.

Довольно часто  предметом ипотеки оказываются  жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 и 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 и 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 v 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 и 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 и 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона. 
 
2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры. 
  Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен. 
 
3. Предмет ипотеки. 
  Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке). 
  Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и т.п. Неважно также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное и муниципальное жилье в ипотеку не передается. 
  Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры. 
  В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. 
  Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей собственности считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в праве) входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики удостоверения договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки жилого помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается также доля в праве общей собственности. 
  В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. Материалы и оборудование, заготовленные для строительства не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это, во-первых. Во-вторых, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого незавершенного строительства еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя. 
  Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11). Может быть предусмотрен и залог материалов и оборудования, заготовленных для строительства.      Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.