Экономическая сущность недвижимости и ее состав

    К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

    Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

    1. Земли сельскохозяйственного  назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья, для опытных и научных станций).

    2. Земли городов  и населенных пунктов

    3. Земли промышленности, транспорта, связи,  телевидения, информатики  и космического  обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

    4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

    5. Земли лесного  фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

    6. Земли водного  фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

    7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

    Асаул А.Н. структурирует недвижимость, исходя из  ее определения, и выделяет две составляющие

    1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

    2. Искусственные объекты  (постройки):

    а) жилая недвижимость —

    б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

    в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .

    - лечебно-оздоровительные;- учебно-воспитательные;- культурно-просветительские - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

    г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

    Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

    Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).  

    1.3 Понятие и  формы  собственности на  объекты недвижимости 

    Объекты недвижимости многообразны, и в каждом отдельном случае, будь то объекты жилой или нежилой недвижимости, речь будет идти о своеобразии отношений собственности.  Именно эти отношения являются связующим звеном всех процессов, протекающих в сфере недвижимости. В дальнейшем, в связи с развитием рыночных отношений, сфера экономики недвижимости будет все более усложняться. Появятся новые финансовые инструменты, изменятся законы о налогообложении, появятся новые формы владения. По мере подобной эволюции номинальная сумма, выплачиваемая за изменение отношений собственности  по поводу отдельных объектов недвижимости, будет иметь все меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы будут осознавать, что они покупают не столько недвижимость, сколько определенный набор условий и отношений.

    Собственность определяет всю структуру и содержание экономических отношений страны. Отношение собственности можно  анализировать как с позиции  экономической теории, так и  точки  зрения права.

    С точки зрения экономики собственность – это экономические отношения между людьми по поводу владения, пользования, распоряжения и управления материальными и духовными благами.

    Собственность  экономически реализуется только в  том случае, если она приносит доход  владельцу, который позволяет не только окупать затраты, но и получать прибыль.

    В экономических отношениях следует  различать понятие объекта и  субъекта. Объектами собственности  могут быть земля, природные ресурсы, средства производства, имущество, деньги, ценные бумаги, информация, рабочая сила.

    Субъекты  собственности  - человек, группа лиц, семья, производственный коллектив, общество в целом.

    Форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности  субъектам.

    В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

    - недвижимость общественных организаций;

    -недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

    В РФ вся недвижимость имеет следующие  основные виды собственности:

    - государственная (муниципальная);

    - частная.

    Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических  отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

    При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

    - объекты недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

    - на уровне того или иного  национального образования;

    - областная или краевая собственность  объектов недвижимости (она, как  правило, носит коммунальный характер);

    - объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

    Объекты недвижимости могут находиться как  на праве хозяйственного ведения, так  и на праве оперативного управления.

    При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

    Объекты недвижимости могут находиться в  собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта  недвижимости другому лицу).