Экономическая сущность и принципы аренды

      Аренда — это соглашение (договор), посредством которого собственник имущества (арендодатель) передает арендатору имущество во владение и пользование или во временное пользовании на определенный срок и за согласованную между сторонами арендную плату.

      В аренду могут быть переданы земельные участки и других обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств при его использовании.

Право собственности  остается у арендодателя. Продукция  доходы, полученные арендатором в  результате использования арендованного  имущества, являются его собственностью.

  Арендованное  имущество может переходить в  собственное арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, в чае оплаты арендатором обусловленной договором выкупной цены! Отдельные виды арендованного имущества могут быть запрещены законом к выкупу. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. 

В договоре аренды оговариваются стоимость  имущества, срок аренды, размеры и  порядок выплаты арендной платы.

Гражданское законодательство определяет следующие виды аренды:

• аренда транспортных средств;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий  в целом как имущественного комплекса;

• прокат;

• финансовая аренда (лизинг).

Различают краткосрочную  аренду (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная аренда — основные средства предоставляются на срок не более 5 лет, затем объект возвращается арендодателю, _срок аренды не может превышать срока полной амортизации имущества.

Арендодатель продолжает учитывать переданный в текущую аренду объект основных средств на собственном балансе, выплачивает налог на имущество, начисляет амортизацию, поскольку именно ему принадлежит право собственности на объект. Так как сданное в аренду имущество изымается из процесса производства, то арендодатель относит амортизационные отчисления не на затраты, а на финансовые результаты (внереализационные расходы) в уменьшение доходов от аренды.

Долгосрочная  аренда — это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа. 

Так, стороны  могут установить следующий порядок  оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата  в виде определенных  в твердой сумме  платежей, исчисленной исходя из стоимости 
всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата 
обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого 
объекта.Платежи вносятся, периодически или единовременно. Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

2) арендная плата  в виде установленной  доли полученных  в результате использования  арендованного имущества  продукции, плодов  или доходов; Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования, либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил.

3) арендная плата  в виде предоставления  арендатором определенных  услуг или путем передачи части продукции;

4) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

      При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе 
на аналогичные объекты.

      Beличина  арендной платы не останется  постоянной на 
протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. 
Размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год. 
При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна 
включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

      При заключении договора аренды на арендатора возлагаются 
обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего 
ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении 
срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою 
очередь, арендодатель отвечает  за 
недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия 
арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они 
становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их 
стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется 
арендодателем.

При определении  размера арендной платы учитываются  следующие факторы определяют исходя из следующих моментов:

-      амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

-      средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

-      налог на имущество (Ни);

- Доход, который был бы получен при непосредственном 
использовании арендуемого имущества

• Расходы на страхование арендуемого имущества
• Прочие расходы арендодателя.

      При установлении размера арендной платы также учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе 
на аналогичные объекты.  

     Первые  три элемента образуют в составе  арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Размер  арендной платы при  аренде земельных  участков, находящихся  в собственности  Российской Федерации  и расположенных  на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости  земельных участков ( в процентном соотношении в  зависимости от назначения использования и арендатора);

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости  земельных участков, определяемой в  соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности.