Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта

                                                  Содержание: 

 
 
 
 
 
 

Введение 

          Данная курсовая работа посвящена одному из направлений имущественного управления - управление недвижимым имуществом. Стратегической целью управления недвижимым имуществом является обеспечение его устойчивого развития.

          Цель данной курсовой - оценить  проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования недостроенного объекта.

          На основании проведения сравнительной  оценки требуется выбрать наиболее  доходный вариант использования объекта с учетом вероятностных факторов влияния макросреды на прогнозируемую доходность.  

      В результате проведения реформ в России в ее национальной экономике, в том  числе и в инвестиционно-строительной сфере, произошли существенные изменения.

      В инвестиционно-строительной сфере, прежде всего, необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в данной области деятельности:

• изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;
• произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;
• образовались новые структуры управления строительством: корпоративные, вертикально-интегрированные и девелоперские организации.

 

      Большое внимание в последнее время уделяется  изучению и расширению опыта девелоперской  деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности девелоперских организаций является то, что они в полной мере несут ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строительной продукции или налаживание ее эксплуатации.

      Девелопмент – это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых девелоперскими организациями (девелоперами). 

     На  базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента:

- определение  объема платежеспособного спроса  на продукцию девелоперской организации;

- оценка  собственных производственно-финансовых  и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

- выбор  наиболее перспективных ниш для  производственной, финансовой и  управленческой деятельности;

- обеспечение  финансирования инвестиционно-строительных  проектов;

- подготовка  инвестиционно-строительных проектов;

- получение  необходимых разрешений, оформление  инвестиционно - строительной деятельности;

- обеспечение  координации с организациями-партнерами;

- осуществление  инвестиционно-строительных проектов;

- реализация  продукции девелоперской организации. 

      Наряду  с перечисленными функциями девелоперская  организация, по сути, в тех же объемах  выполняет функции, присущие всем строительным организациям:

• обеспечение эффективного организационно-экономического развития;
• планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ;
• информационно-аналитическое обеспечение;
• технический надзор;
• обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах;
• решение социальных и кадровых задач.

 

      Генеральная цель девелоперской организации  — это организация и управление практической реализацией инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию объектов недвижимости с повышенной расчетной  доходностью девелоперов. 
 

             В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 
  

 Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы: 

1. Объекты,  являющиеся недвижимостью по  своей природе: земельные участки,  участки недр; 

2. Объекты,  прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам.  

3. Объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ. 
 

1. Исходные  данные по варианту 30

 

Местоположение  объекта: район Головинский, улица Флотская, дом 5, корпус 2 

Величина  арендной платы за земельный участок (у.д.е. в год): 

 

Среднерыночная  цена продажи объекта  перед реконструкцией (1000 у.д.е.) =  9730 

Инвестиционные затраты на реконструкцию (1000 у.д.е.): 

 

Стоимость привлечения заемного капитала: 25% 

Бухгалтерская и рыночная стоимость  объекта после  проведения реконструкции: 

 
 

Годовая норма амортизационных  отчислений: 4%

Способ  начисления амортизации: равномерный  способ для всех вариантов. 

Доля  привлеченного капитала в инвестиционных затратах (в %):

 

Период  выплаты привлеченного капитала: 10 лет.

Способ  погашения долга: равными долями по 10% с первым платежом. 

Ставка  налога на прибыль: 20% 

Прогнозные  данные основных экономических  показателей