Особенности вещных прав на землю и жилые помещения

      С. П. Гришаев, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей указывает  на такие ее признаки, как:

      1. невосполнимость и ограниченность  самой природой (земля, недра и  т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

      2. связанность с землей таким  образом, что их перемещение  повлечет за собой ущерб назначению  либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

      3. наличие индивидуальных признаков  (в первую очередь местонахождение  на определенном земельном участке);

      4. использование исключительно в  соответствии с их целевым  назначением […]

      Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться.

      В юридической литературе высказывается  мнение, в соответствии с которым  недвижимое имущество, указанное в  ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования  этой позиции отмечается, что недвижимостью  может признаваться "'лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

      Вряд  ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

      Полагаем, что юридической науке предстоит  пересмотреть и широко распространенную концепцию, в соответствии с которой  отрицается факт существования в  качестве недвижимости самовольно построенных  помещений, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.

      Противоположный подход порождает ряд закономерных вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ речь идет о возможности признания права на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.

      В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п.2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не "перечеркивает" приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае, вопреки законам логики, "повиснут в воздухе" все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.

      Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

      Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной  регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его". 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Особенности вещных прав на землю и жилые помещения. 

2.1.Право  собственности на  землю    

 Вещные права  на землю урегулированы Гражданским и Земельным кодексом РФ.   Земля является особым объектом правового регулирования ввиду ее решающего значения в жизни людей. Законодатель делит земли на виды или категории в зависимости от их использования. Каждая из категорий земель имеет свой правовой режим. Правовому режиму различных категорий земли и порядку первичного наделения землей посвящен Земельный кодекс. В нем определен состав земель в Российской Федерации. По своему целевому назначению они подразделяются на следующие категории:  

~ земли сельскохозяйственного назначения;   

~ земли поселений;  

~ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения;  

~ земли особо охраняемых объектов;  

~ земли лесного фонда;  

~ земли водного фонда;  

~ земли запаса.    

 Гражданский и Земельный кодекс предусматривают следующие вещные права на земельный участок:  

› право собственности;  

› право свободного доступа на земельные участки общего пользования;  

› право пожизненного наследуемого владения земельным участком;  

› право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком;  

› сервитут.    

Право собственности на земельный участок предполагает осуществление собственником всех его правомочий в полном объеме в рамках территориальных границ, фиксированных государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Распорядительные правомочия собственника могут быть ограничены на землях, изъятых из оборота или с ограниченной оборотоспособностью.     

 Собственнику  в пределах его участка принадлежит  почва, замкнутые водоемы, лес и другие растения. Собственник может также использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью его участка, если это не ограничено законом и не нарушает прав других лиц.    

 Собственник  земельного участка вправе:  

› возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности;   

› осуществлять перестройку и снос;  

› разрешать строительство другим лицам;   

› предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно;  

› сдавать в аренду.    

 Право собственности  на земельный участок может  принадлежать как гражданам, так  и юридическим лицам.    

 Земельные  участки государственной и муниципальной  собственности, не закрытые для доступа, могут использоваться гражданами без каких бы то ни было разрешений и в пределах, допускаемых законодательством. Речь идет о прогулке в лесу, сборе ягод, грибов, трав, о доступе к водоемам для купания, ловли рыбы и т.д.     

 Предполагается: если участок не огорожен, значит, вход на него свободен.    

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком возникает у граждан на основе предоставления участка государственным или муниципальным органом. Это право отличается от права собственности тем, что носитель этого права не может отчуждать участок - продать его, подарить, отдать в залог, но может сдать в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также завещать. Возможность приобретения данного права после вступления в силу Земельного кодекса не допускается, а лишь сохраняется право, приобретенное до этого. Владельцы этих участков могут бесплатно получить их в собственность либо оставить землевладение в прежнем состоянии.    

 Владение  и пользование земельным участком, находящимся на праве пожизненного  наследуемого владения, осуществляется по усмотрению правообладателя. Он вправе возводить на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество и приобретать на него право собственности.    

 Распоряжение  земельным участком на праве  пожизненного наследуемого владения  включает:  

› сдачу в аренду;  

› передачу в безвозмездное срочное пользование;   

› переход прав в порядке наследования.     

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется государственным или муниципальным органом либо возникает у собственника недвижимости (дома, строения), расположенной на этом участке. Обладатель этого права может в полной мере использовать этот участок, но не может совершать никаких сделок и даже не имеет права без согласия собственника сдавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Земельный кодекс РФ отменил право граждан на постоянное (бессрочное) пользование землей. Но те граждане, кто уже имеет эти участки, сохраняют за собой право на них. Они могут получить участок в собственность бесплатно, если до этого не получали в собственность бесплатного участка.    

 Собственник  недвижимости, находящейся на чужом  земельном участке, имеет право  постоянного пользования землей, на которой расположена его недвижимость. И если он продает свой дом, здание, сооружение, то новый собственник недвижимости имеет право пользования участком в том же объеме, что и прежний.     

 Нахождение  недвижимости (дома, строения) на чужом земельном участке не стесняет право собственника этой недвижимости на пользование, владение и распоряжение ею вплоть до сноса и постройки нового здания, сооружения.    

Права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для прохода или проезда, для прокладки и использования линий электропередачи, трубопровода и т.д. может требовать собственник недвижимого имущества у владельцев соседних земельных участков, если без этого невозможно использование его недвижимости (участка, дома и т.д.). Сервитут может быть установлен и в интересах обладателя права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Сервитут устанавливается либо соглашением сторон, либо решением суда и регистрируется как недвижимость.    

 Сервитутом  может быть обременено также здание. Например, если оно мешает приему телевизионного сигнала в соседнем здании, то владелец этого соседнего здания вправе требовать установления на крыше здания экрана телевизионной антенны, передающей сигнал.    

 В соответствии с ГК РФ принудительное прекращение права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования возможно в следующих случаях:  

 ♦ участок  может быть выкуплен и изъят  для государственных или муниципальных нужд, при этом владелец участка за год предупреждается о таком решении;  

 ♦ на участок  по решению суда может быть  обращено взыскание по долгам  его владельца;  

 ♦ участок  может быть изъят у владельца,  ненадлежаще использующего участок, с грубым нарушением правил рационального пользования и принудительно продан.    

 Изъятие земельного  участка для государственных и муниципальных нужд. Земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа при необходимости его использования для государственных или муниципальных нужд. Решение о таком изъятии принимают соответствующие федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации либо исполнительные органы субъекта РФ. Решение подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Собственник земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении и о его регистрации не позднее чем за 1 год до изъятия.    

 В случае  прекращения права пользования  земельным участком собственником  недвижимости его права на  нее определяются по соглашению  с собственником участка или по решению суда:  

≈ признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;  

≈ признать право собственника земельного участка на приобретение недвижимости в собственность;