Анализ рынка недвижимости на примере г. Костромы

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Костромской Государственный Университет им. Н. А. Некрасова 

Институт  Экономики

Кафедра математические методы в экономике 

Курсовая  работа

по эконометрическому моделированию 
 

«Анализ рынка недвижимости на примере г. Костромы» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

студент 4 курса 

специальности математические методы в экономике 

Скворцов  Андрей Юрьевич

Научный Руководитель:

Веселова  Нина Сергеевна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кострома

2011

Содержание 

Введение…………………………………………………………………….стр.3 

Глава 1 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе 

      1.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья……………..….стр.5 

      1.2 Определение рыночной цены жилья………………….…………стр.8 

      1.3 Анализ динамике цен на рынке жилья в г. Кострома………..…стр.9 

      1.4 Обзор рынка первичного жилья………………………..…….…стр.10 

Глава2 Регрессионный анализ 

      2.1 Основы регрессионного анализа…………………………...……стр.12 

      2.2 Алгоритм составления множественной регрессии на примере Excel………………………………………………………………………….стр.13 

Глава 3 Модель множественной регрессии 

      3.1 Отбор информации (факторов), составление модели………….стр.16 

      3.2 Множественная регрессия, анализ модели…………..………….стр.18 

Заключение…………………………………………………………………..стр.21 

Список литературы………………………………………...………………..стр.22 

Введение 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

     В своей работе я бы хотел рассмотреть  непосредственно рынок жилого фонда, а в частности новостройки.

     Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов  рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.

      В данной работе я прежде всего хочу выяснить следующие моменты:

• Какие существуют виды стоимости.
• Как определяется рыночная стоимость жилья.
• Какова динамика цен на рынке недвижимости в г.Кострома
• На основе модели множественной регрессии выявить зависимость от влияния факторов на стоимость жилья.

      В работе я хотел бы подробнее рассмотреть данные вопросы. Объектом моей работы является рынок жилья г.Костромы, а субъектом – эконометрическое моделирование. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе 

     1.1 Виды стоимости,  концепции стоимости  жилья.

     Объект  недвижимости, может иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличаться от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

     Цели  оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование  и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

     Перед началом проведения работ  по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости  и обосновать его выбор.

     Основные  виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим  наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1. Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость  - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости  на свободном рынке.
2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации  основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
3. Стоимость для целей  налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).
4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.
5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой  ссуда.
6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.[2]

      В настоящее время разработана  и вводится «Концепция уменьшения рыночной стоимости жилья».

      Авторами  этой концепции являются Министерство регионального развития РФ и Фонд РЖС.

      Концепция заключается в том, что была поставлена задача строить в основном жильё эконом-класса, так как категория данного жилья более востребована и доступна населению.

      По  планам данный вид жилья должен составлять около 75% от объёмов всего жилого строительства.

      В чём же суть вышеуказанной концепции? Во-первых, в концепции определены факторы, благодаря которым конечная цена жилых квартир получается слишком  высокой. Это, в первую очередь, аукционы по продаже земельных участков под жилищное строительство.

      Не  секрет, что на проводимых аукционах, землю получает тот, кто предложит  наибольшую цену. Аукцион есть аукцион. Но, в конце концов, расходы на покупку земли ложатся на себестоимость  построенного жилья. При этом застройщик ничего не теряет, а в проигрыше оказывается лишь покупатель. То же самое относится и к муниципалитетам, которые, как правило, затраты на оформление земельных документов перекладывают на застройщиков. Застройщики, естественно, понесённые расходы включают в себестоимость. Во-вторых, концепция предусматривает проведение в будущем, так называемых, аукционов на понижение. Данные аукционы широко применяются в Голландии.[9]

      Теперь  на аукционы предполагается выставлять конечную стоимость жилья, а за начальную будет браться средняя рыночная стоимость на момент проведения торгов. В связи с чем, уже подготовлены соответствующие поправки в Положение об аукционах. Более того, сроки передачи земельных участков застройщикам будут конкретизированы, т.к. в настоящее время эти сроки составляют от года до трёх лет. 

1.2 Определение рыночной цены жилья.

  Рыночная  стоимость недвижимости – это  наиболее вероятная цена, за которую  будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий  частной сделки.

  Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

  Необходимым условием существования рыночной стоимости  является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

  Рыночная  стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

     Итак, рыночная стоимость объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую  имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Для определения  рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г. Кострома.

Пример  исходной таблицы оценщика: