Сегментація ринку нерухомості

Сегментація ринку нерухомості 

 При описі структури ринку  нерухомості застосовують три  найбільш поширених підходу: 

 · Інституційний; 

 · Об'єктний;

 · Відтворювальний. 

 Інституційний підхід передбачає  опис видів діяльності на ринку  нерухомості з точки зору правових норм, правил і стандартів, типових способів його здійснення і регулювання, тобто як самостійний інститут, а також із зазначенням взаємозв'язку між інститутами. Виділимо основні інститути ринку нерухомості:

 · Органи влади (федеральні, регіональні, муніципальні), що здійснюють регулювання умов функціонування і розвитку ринку нерухомості;

 · Інститут незалежної оцінки  нерухомості; 

 · Девелопмент; 

 · Банки та інші інститути  (інвестиційні фонди, трастові  фонди), які використовують у своїй  діяльності механізм заставного кредитування;

 · Інститут управителів нерухомістю; 

 · Інститут ріелторів; 

 · Державний і приватний  нотаріат;

 · Будівельні організації; 

 · Орендарі нерухомості; 

 · Продавці нерухомості; 

 · Саморегульовані та суспільно-професійні об'єднання учасників ринку нерухомості і т.д.

 Об'єктний підхід передбачає  класифікувати діяльність на  ринку нерухомості з точки  зору об'єкта цивільних правовідносин  (земля, штучні споруди, а також  відповідні їм права власності). Чи правомірно буде виділити:

 · Ринок землі; 

 · Ринок штучних споруд (житлової, промислової та комерційної нерухомості);

 · Будівельний ринок; 

 · Ринок таймшеров і т.д. 

 Відтворювальний підхід передбачає  опис структури ринку через  призму відносин, що виникають  у процесі циклу відтворення нерухомості.

 З достатньою мірою умовності  вони можуть бути представлені  трьома групами відносин:

 · Ринок розвитку об'єктів  нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі реконструкції  або створення об'єкта нерухомості.  Передбачає діяльність по створенню (видозміні) фізичних характеристик об'єктів нерухомості (обумовлюють весь подальший характер операцій з правами (оборот) і споживання об'єкта нерухомості);

 · Ринок споживання об'єктів  нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі експлуатації, утримання та управління об'єктами нерухомістю. Забезпечує експлуатацію, утримання і управління об'єктами нерухомості.

 · Ринок обігу прав на  нерухомість - сукупність відносин, що виникають при перерозподілу  прав на нерухомість. Забезпечує перехід прав на об'єкти нерухомості, реєстрацію прав та угод з ними.

 Ринок нерухомості має розгалужену  структуру, і його можна сегментувати  за різними ознаками.

За способом здійснення угод на ринку  нерухомості виділяють наступні його складові:

 Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості. Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Враховуючи, що потреби населення в житлі, підприємців - в комерційній нерухомості, далекі від належного задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку. На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі. Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Якщо з якихось мотивів (наприклад, міжнаціональний конфлікт в регіоні, несприятлива екологічна обстановка і т. д.) збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це призведе до знецінення нерухомості на первинному ринку. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що тут же позначається на зростанні цін на вторинному ринку. Організований ринок - це господарський оборот нерухомого майна та прав на неї в суворій відповідності до чинного законодавства за участю ліцензованих професійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їх учасників. Неорганізований (вуличний) ринок не завжди забезпечує надійність здійснюваних операцій. По виду об'єкта (товару): земельний ринок, ринок будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав та інших об'єктів. За географічним фактором: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок; навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови (місцевий, міський, регіональний, національний, світовий).

 · За  вартістю: ринок дорогої нерухомості, масовий ринок відносно недорогої нерухомості.

 · За  ступенем готовності до експлуатації: існуючих об'єктів, незавершеного  будівництва, нового будівництва. 

 · За  формою власності: державних та  муніципальних об'єктів, приватних,  ін 

 · По виду угод: купівлі-продажу,  оренди, інвестицій, іпотеки, застави  та ін 

 Щодо використання (функціональному  призначенню): ринок житла, ринок  нежитлових приміщень (комерційної  нерухомості), ринок нерухомості  промислового і сільськогосподарського  призначення.

 

Загальнопоширеною є  сегментація ринку об'єктів нерухомості  на такі складові:

 

1. Ринок землі та інших природних  ресурсів;

 

2. Ринок житла;

 

3. Ринок нежитлових приміщень:

 

- ринок промислової нерухомості  (виробничих будівель і споруд);

 

- ринок комерційної нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення: офіси, склади, торгові приміщення).

 

 

Споживачі

Перша група замовників - це ті, кому потрібний косметичний або так званий частковий ремонт: наклейка шпалер, монтаж підлог і т.ін. Дана група за 2 роки витратила на ремонт до 100 тис. карбованців і склала 70% від числа корпоративних споживачів ремонтних послуг.

 Друга група - це замовники, яким потрібна комплексна обробка економ-класу з невеликим переплануванням, і загальний обсяг витрат, який склав від 100 тис. до 1 млн. карбованців - 19,2% підприємств.

 Третя група - замовники, витрати на ремонт, які склали більше 1 млн. карбованців - 9,5%Примітно, що, у середньому, близько 60% від загальної вартості ремонтних робіт підприємства витрачають на оздоблювальні матеріали.

Послуги та продукція

 

- Зведення несучих та огороджуючих конструкцій будівель і споруд, Будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж (для нового будівництв, реконструкції та капітального ремонту

 

 - Зведення несучих і огороджуючих конструкцій будівель і споруд.

 

- Насипних грунтових конструкцій рекультивація грунтів та протиерозійні роботи

 

- Ущільнення та заміна грунтів непросідаючих грунтів

 

- Будівельного водозниження улаштування майданчикових дренажів

 

- Фундаменти. Збірні та монолітні. Улаштування основ під фундаменти, фундаменти загального призначення під будівлі, споруди та під устаткування;

 

проведення  бетонної підготовки;

 

- Металевих конструкцій будівель і споруд. громадських і житлових, малоповерхових ,каркасів виробничих: малоповерхових

 

- Бетонних та залізобетонних  монолітних конструкцій будівель  і споруд. житлових, громадських  та виробничих: малоповехових

 

улаштування бетонних і залізобетонних колон в дерев'яній і металевій  опалубці; улаштування легкобетонних, бетонних і залізобетонних стін і перегородок; улаштування балок, перемичок, поясів, ригелів; улаштування монолітних залізобетонних перекриттів безбалочних, ребристих і по сталевих балках.Укладання фундаментних блоків і балок, перемичок, плит покриттів і перекриттів, сходових маршів і майданчиків.

 

Із дрібноштучних виробів  з цегли та блоків: простих форм

 

Конструкції з цеглин і блоків. Кладка простих і складних конструкцій, зовнішніх перегородок, стовпів, арок і зводів з цеглин і каменя керамічних або силікатних з облицйовуванням лицьовою цеглою або без облицювання Теплоізоляція стін з гіпсових , пінобетонних плит із заповненням пустот ефективним утеплювачем

 

Деревяних Несучих на обєктах житлового-громадського призначення .Огороджувальних та вбудованих

 

Монтаж внутрішніх інженерних мереж, систем приладів і засобів вимірювання.

 

 Опалення. Монтаж сучасних газових систем опалення. Встановлення та заміна котлів, баків, заміна труб. Встановлення лічильників, газових, водяних та ін. Підбір і постачання матеріалу.

 

- водопроводу та каналізації. Монтаж системи опалення водопостачання та каналізація.

 

Вентиляції і кондиціонування  повітря.

 

Захист конструкцій устаткування та мереж.

 

Гідроізоляційний. Внутрішня та зовнішня гідроізоляція. Вертикальна та горизонтальна відсічка грунтових вод. Дренаж, гідроізоляція каналіз. колодязів. Земляні роботи. Осушення підвалів. Матеріали проникаючої дії та матеріали покриття.

 

Теплоізоляційний . Теплоізоляція стін з гіпсових , пінобетонних плит із заповненням пустот ефективним утеплювачем. Утеплення стін та дакових покриттів мінеральною ватою.

 

Антикорозійний. Напрямок діяльності, що пропонує ринку України лакофарбові матеріали для антикорозійного захисту й фінішної обробки металоконструкцій, устаткування в різних галузях промисловості, залізничного рухомого складу, малої авіації, мостів, автомобіле- і суднобудування, представлений наступними виробниками: RILAK (Ризький Лакофарбовий Завод, Латвія), Tikkurila (Тіккуріла, Фінляндія). Використання рекомендованих нами сучасних схем фарбування допоможе вирішити ряд проблем: відповідність технологічному процесу, застосування для фарбування й підготовки поверхні різного виду устаткування, забезпечення захисту металоконструкцій при експлуатації в складних атмосферних умовах і агресивних хімічних середовищах, гарантію терміна служби металу протягом 5-15 або більше 25 років