Оценочная деятельность

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ

 

 

Факультет____________________

 

Кафедра “                                                        “

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

Тема____________________________________________

________________________________________________

 

 

 

Исполнитель_____________________________________

(Ф.И.О., курс, специальность,  шифр)

 

 

Рецензент_______________________________________

(Ученое звание, должность,  Ф.И.О.)

 

 

Допускается к защите_____________________________

(Фамилия рецензента курсовой  работы и его подпись)

 

 

Оценка за защиту_________________________________

 

 

 

Москва – 20__ г.

1.Собственность и вещные права на недвижимое имущество. Их влияние на оценку имущества.

Со́бственность — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.

Отношения собственности  возникают лишь при условии существования  как минимум двух субъектов.

Экономические отношения  собственности — это прежде всего отношения, складывающиеся между субъектами экономической деятельности по поводу неких благ. При этом принимаются во внимание прежде всего фактические отношения — кто контролирует объект собственности, обладает полной информацией о нём, принимает решения о порядке его использования, отчуждения и распределении прибыли.

В экономике задействованы  не столько отношения людей между  собой, сколько именно правовые формы  этих отношений, то есть экономическое  понятие собственности включает в себя необходимый правовой компонент. В целом признано, что именно права  собственности (пусть даже несколько  специфически понимаемые) являются правилами  игры в обществе в целом и именно на них строятся сугубо экономические  отношения спроса-предложения.

Ве́щное пра́во - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ

Право собственности — совокупность правовых норм, закрепляющих присвоенность вещей отдельным лицам и коллективам.

Юридические лица как субъекты прав собственности

Юридические лица могут являться коммерческими и некоммерческими  организациями. Особенности прав собственности  юридических лиц:

• юр. лица самостоятельно являются собственниками своего имущества. Учредители, передавшие своё имущество для формирования уставного фонда (капитала), получают лишь корпоративные права в отношении такого юридического лица, но не право собственности на его имущество. А в случаях религиозных и общественных организаций учредители не имеют даже корпоративных прав.
• юридические лица осуществляют свои полномочия через свои органы, в том числе через директора.
• права юр.лица и его органов помимо законодательства регламентируются учредительными документами.

Особенности коммерческих организаций

Участники коммерческой организации  имеют права:

• получать часть прибыли в форме дивидендов;
• контролировать и управлять, в том числе через выборные и представительские органы юр.лица.

Особенности производственный и потребительский кооператив

• Участники кооперативов несут ответственность по долгам кооператива.
• В случаи объединения кооперативов в союз, они всё равно сохраняют самостоятельное право собственности.

2. Оценка рыночной стоимости земельных участков

При определении рыночной стоимости  земли существенную роль играют такие  факторы, как местоположение, целевое  назначение, различные внешние факторы. Но один из ключевых факторов - цель оценки, которая обуславливает вид стоимости  земельного участка, и права, которые  к нему относятся.

Оценкой рыночной стоимости занимаются различные  организации, в основном независимые, которые исходят из рыночной стоимости  земли, коммуникаций на данной территории, объекты недвижимости находящиеся  на участке

Определение стоимости  земельного участка для целей  налогообложения

В соответствии с  Налоговым кодексом РФ земельный  налог рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости земли. Однако не исключено, что в ближайшее время налог на землю и имущество будет заменен налогом на недвижимость; для этого будет проведена работа по массовой оценке всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Отражение реальной стоимости  земли в бухгалтерском балансе  предприятия

Земельный участок, оформленный в собственность  предприятия, может быть включен  в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика, что позволит Акционерному обществу осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

Составление государственного земельного кадастра с учетом реальных рыночных цен на землю

Одной из задач  земельной реформы является переход  от кадастрового учета земельных  участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости, что  необходимо для совершенствования  системы налогообложения недвижимости.

3. Сущность и этапы подготовки внутренней финансовой документации в процессе оценки.

Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта. Она  обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Сущность подготовки в процессе оценки

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного  рынка.

Этапы подготовки в процессе оценки 
 
Работа оценщика с внутренней финансовой документацией проводится по следующим направлениям:

•  
  инфляционная корректировка;
•  
  нормализация бухгалтерской отчетности;
•  
  трансформация бухгалтерской отчетности;
•  
  вычисление относительных показателей.

1. Инфляционная корректировка отчетности в процессе оценки 
    
   Целью инфляционной корректировки документации являются приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. 
    
   Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например американского доллара. 
    
   Пример. Оборудование было приобретено в 1996 г. за 1 млн. руб. (курс рубля по отношению к доллару на дату приобретения 5550 : 1). 
    
   На дату оценки курс рубля к доллару составлял 5750: 1, следовательно, скорректированная стоимость покупки оборудования в 1997 г. составляла: 
    
   5750 / 5550 * 1 000 000 = 1 036 036 руб., или 180,2 долл.

2. Нормализация бухгалтерской отчетности в процессе оценки 
    
   Нормализация отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия. 
    
   Оценщик должен понимать, что отчетность, составленная в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, не должна отражать реальную рыночную стоимость имущества. Возможность использования разных методов учета операций, списания долгов приводит к неодинаковым значениям прибыли и денежных потоков. 
    
   Рыночная стоимость части активов (например, стоимость нематериальных активов) может не учитываться при составлении баланса. 
    
   Нормализация отчетности в процессе оценки проводится всегда, объем применяемых корректировок в зависимости от целей оценки меняется. В отчете должны быть объяснены расчеты и изменения, проводимые в ходе нормализации. 
    
   Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям:

•  
  корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов;

•  
  корректировка метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления амортизации;
•  
  корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

 
Еще одно важное добавление: нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях оценки.

 

3. Трансформация бухгалтерской отчетности 
    
   Трансформация отчетности - это корректировка счетов для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета. И хотя трансформация бухгалтерской отчетности не является обязательной в процессе оценки предприятия, все же ее необходимость обусловливается рядом причин Переход на рыночные отношения сопровождается интеграцией экономики страны в мировые хозяйственные связи. При этом российские предприятия выступают не только как объекты инвестирования со стороны иностранных инвесторов, но и сами пытаются инвестировать временно свободные средства. Однако принятию решения об инвестировании предшествует детальный анализ финансового состояния компании. Такая отчетность должна соответствовать международным стандартам. 
    
   В условиях инфляции информация баланса об имущественном состоянии компании является нереальной, поскольку переоцениваются только основные средства, не рассчитываются потери компании в денежных нетто-инвестициях и др. Поэтому оценить реальное имущественное и финансовое состояние компаний по данным финансовой отчетности практически невозможно. 
    
   Необходимость трансформации бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами обусловлена прежде всего требованием сопоставимости информации.

 

4. Вычисление относительных: показателей в процессе оценки 
    
   Ретроспективная финансовая отчетность за последние 3-5 лет анализируется оценщиком с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности. Желательно использовать отчетность, прошедшую аудиторскую проверку. В любом случае (есть заключение аудитора или нет) в отчете данная информация должна быть отражена. 
    
   Вертикальный и горизонтальный анализы финансовый документации являются частью экспресс-анализа финансового состояния фирмы и позволяют увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования, доходности и т.п. 
    
   Вертикальный анализ - представление данных различных статей баланса, отчета о финансовых результатах и др. в процентах, от общей суммы средств компании и сопоставимых данных. Оперирование относительными показателями позволяет избежать инфляционной корректировки ретроспективной финансовой документации.  
    
   Горизонтальный анализ - представление данных в виде индексов по отношению к базисному году или процентное изменение по статьям за анализируемый период и сопоставление полученных данных. 
    
   Проанализировав данные за несколько прошедших лет, можно сделать вывод о динамике происходивших изменений в структуре активов, пассивов и финансовых результатах.