При использовании инвестиционной терминологии необходимо выделять понятия:

     1.   Инвестиции - любой вид имущества и имущественных прав, 
вкладываемые в объекты инвестиционной деятельности ради извлечения 
прибыли или получения иного положительного эффекта. Иными 
словами, под инвестициями понимают то, что вкладывается в 
инвестиционные объекты.

     2.    Инвестиционный объект - любые объекты, в которые 
вкладываются инвестиции. Принято такие объекты подразделять на 
четыре группы:

     - объекты реального капитала (предприятия, иная недвижимость, 
станки, оборудование и т.п.);

     - финансовые средства (прежде всего, ценные бумаги, а также валюта, страховые полисы и другие финансовые инструменты);

     -       нефинансовые средства (драгоценные камни, драгоценные металлы, предметы коллекционирования и др.);

     -       человеческий капитал (образование, переподготовка кадров, здравоохранение, и т.п.).  

     3.       Инвестирование - непосредственный процесс вложения инвестиций в объекты инвестирования.

     4.       Инвестиционная деятельность - процесс, включающий как собственно инвестирование, так и последующее осуществление иных действий с целью получения от инвестиций прибыли или иного положительного (социального или экологического) эффекта.

     Существующие  в настоящее время подходы  к определению понятий “инвестиции” и “инвестирование” можно условно  разделить на две группы: “теоретические” и “общепринятые”. С теоретической (макроэкономической) точки зрения, под инвестированием надо понимать только реальное инвестирование, то есть приобретение новых капитальных товаров (станков, машин, зданий, оборудования и т.п.). Лишь эти затраты учитываются как инвестиционные расходы при подсчете валового внутреннего продукта и являются составной частью совокупного спроса. В “общепринятом” смысле инвестиции – это любые (чаще - денежные) средства, вкладываемые в любые объекты (не только реального капитала) с целью получения в будущем прибыли (дохода) или иного положительного эффекта.

     В январе 2000 г. введен в действие Федеральный  закон № 22-ФЗ О внесении изменений  и дополнений в Федеральный закон  Российской Федерации Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который вводит стабилизационную оговорку, предоставляющую как российским, так и иностранным инвесторам гарантии от неблагоприятного изменения налогового законодательства на срок окупаемости приоритетного инвестиционного проекта. При этом под приоритетным инвестиционным проектом понимается инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который составляет не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона Об иностранных инвестициях в Российской Федерации), или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет сумму не менее 100 млн. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона Об иностранных инвестициях в Российской Федерации), включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

     В соответствии с Законом не должно применяться в отношении инвестора, осуществляющего капитальные вложения в приоритетный инвестиционный проект, в течение срока окупаемости (но не более семи лет) новое законодательство, изменяющее размеры ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и других обязательных платежей в федеральный бюджет или федеральные государственные внебюджетные фонды (за исключением пенсионного) и приводящее к увеличению совокупной налоговой нагрузки, по сравнению с условиями, которые действовали на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта.

     В дальнейшем основное внимание уделяется  инвестициям в реальные активы, то есть капитальным вложениям. Их регулирование осуществляет закон Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений (№ 39-ФЗ, принят Госдумой 15.07.98 г., вступил в силу 04.03.99 г., далее Закон Об инвестиционной деятельности...).

     Согласно  этому закону, капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты . Как следует из данного определения, к капитальным вложениям могут быть отнесены инвестиции только в основные средства, т.е. средства, срок эксплуатации которых превышает один год.

     Объекты капитальных вложений. Согласно закону Об инвестиционной деятельности..., к ним относятся находящиеся в частной,     государственной,     муниципальной     и     иных     формах

     собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами .

     Субъекты  инвестиционной деятельности . Закон Об инвестиционной деятельности... выделяет четырех основных субъектов инвестиционной деятельности:

     – инвесторов;

     – заказчиков;

     – подрядчиков;

     – пользователей объектов капитальных  вложений.

     Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Инвесторами могут быть:

     – физические лица;

     – юридические лица;

     – создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;

     – государственные органы;

     – органы местного самоуправления;

     – иностранные субъекты предпринимательской  деятельности (иностранные инвесторы).

     Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность иных субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

     Подрядчики  – физические или юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

     Пользователи  объектов капитальных  вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются объекты капитальных вложений. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

3.Стоимость замещения

     Стоимость замещения – определяется затратами  на строительство в текущих ценах  на действительную дату оценки объекта  одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков, прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Список  литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части  первая, вторая, третья, четвертая): По состоянию на 15 июня 2008 года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008
2. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. - Омск: Омск. гос. Ун-т, 2005
3. Фархутдинов И. З. Международное инвестиционное право: теория и практика применения. М., 2007. С. 432.

4. 10. Фархутдинов  И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право. М., 2005. С. 418.

5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в  России. _ М.: «Экзамен», 2000.