Контрольная работа по курсу «Экономика недвижимости»

* налог на  имущество; 

* страховые  взносы (платежи по страхованию  имущества);

* заработная  плата обслуживающего персонала  (если она фикси рована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условнопеременным расходам относятся расходы, размер кото рых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

* коммунальные;

* на содержание  территории;

* на текущие  ремонтные работы;

* заработная  плата обслуживающего персонала; 

* налоги  на заработную плату; 

* расходы  по обеспечению безопасности;

* расходы  на управление (обычно принято  определять величину расходов  на управление в процентах  от действительного валово го дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях  налогообложения:

* экономическая  и налоговая амортизация, которая  рассматрива ется при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным рас ходом;

* обслуживание  кредита является расходами по  финансированию, а не операционными  расходами, т.е. финансирование  не должно оказывать воздействие  на стоимость недвижимости (при  оценке предполагается типичное  финансирование для данного вида  не движимости, а влияние нетипичного  финансирования должно быть исключено);

* подоходный  налог тоже не является операционным  расходом (это налог на личный  доход, который может зависеть  от факторов (форма владения, состав  прав собственности, налоговый  статус владельца), не связанных  с оцениваемой недвижимостью);

* дополнительные  капитальные сооружения обычно  увеличивают доход, общую стоимость  или продлевают экономический  срок эксплуатации. Расходы, связанные  с ними, нельзя относить к операционным;

* предпринимательские  расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению  дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы  на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство вла дельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается  с привлечением за емных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные  поступления до уплаты налогов равны  чистому опера ционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслужива нию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец не движимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

1.2 Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости.11О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Существует  несколько методов определения  коэффициента капи тализации:

* с учетом  возмещения капитальных затрат (с  корректировкой на изменение  стоимости актива);

* метод рыночной  выжимки; 

* метод связанных  инвестиций, или техника инвестиционной  группы.

Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

* компенсацию  за безрисковые , ликвидные инвестиции;

* компенсацию  за риск;

* компенсацию  за низкую ликвидность; 

* компенсацию  за инвестиционный менеджмент;

* поправку  на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки  дохода на капитал (ставка доходности  инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы  возврата капитала, т.е. погашение  суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента  капитализации применяется только  к изнашиваемой части активов. 

Д - снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал ( R _{дох кап} ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой до бавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования  к безрисковой ставке:

- доходность  на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

- доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения  безрисковой ставки можно пользоваться как рос сийскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период харак теризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку  на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтин говые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщи кам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные  и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообраз но использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:

где R _н - номинальная ставка;

R _р - реальная ставка;

J _инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных  потоков доходов коэффициент  капитализации и его составные  части должны быть рассчитаны в номинальном  выражении, а при реальных потоках  доходов - в реальном выражении.

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма  возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Пример. Условия  инвестирования:

* срок 5 лет; 

* R _дох кап ставка доходности инвестиций 18%;

* Д 100%.

Решение. Метод  Ринга. Ежегодная прямолинейная  норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент  капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реин вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Пример. Условия  инвестирования:

* срок 5 лет; 

* доход на  инвестиции 12%.

* Д 100%.

Решение. Коэффициент  капитализации рассчитывается как  сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации  равен 0,2774097

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых сре дств пр едполагается получение дохода по безрисковой ставке

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска  реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации  равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объ екта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.

Снижение  стоимости недвижимости ( Д), которое  произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох  кап + Д ? R норм возвр , (4.17)

Д = 0, если стоимость  объекта оценки не изменится,

Д = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость  объекта оценки уменьшится,

Д = - доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость  объекта оценки увеличится.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) * 1/2 = 10%. R _кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.

50%ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.

R _кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).  
 

Методология определения мультипликатора  валовой ренты (МВР) 

Для определения  мультипликатора использован метод  рыночной экстракции.

Источники:

1. Собственное исследование  рынка коммерческой недвижимости  г. Тюмени

2. Харрисон Генри С., Оценка недвижимости. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. – 231 с.

3. А.Г. Грязнова, М.А.  Федотова, Оценка недвижимости. –  М.: Финансы и статистика, 2002. –  496 с.  

Расчет МВР методом  рыночной экстракции осуществляется по данным рынка о ценах предложения  и значениях среднего валового операционного  дохода сопоставимых объектов по следующей  формуле:

 
где:

PGI – потенциальный валовый (годовой) доход объектов коммерческой недвижимости в среднем по рынку, руб./кв. м в год;

V i – цена предложения на объекты коммерческой недвижимости в среднем по рынку, руб./кв. м  

Мультипликатор  валовой ренты (показатель доходности) для коммерческой недвижимости г. Тюмени

по  итогам марта 2008 года

Район Сегмент Офисная недвижимость Торговая недвижимость Складская недвижимость Свободное назначение В целом  по городу 14,1% 16,5% 19,5% 14,6% Центр 16,3% 20,4% Нет данных 14,7% Приближенные  к центру районы 11,3% 14,7% Нет данных 14,7% Окраины 16,5% 17,3% 19,5% 18,3%