Земельные правоотношения: понятие и классификация

_________________

^{6См: Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 года (с поправками от 30.12. 2008 №7-ФКЗ).} 

     Более того, в основах конституционного строя РФ закрепляется, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст. 9).

      Таким образом, Конституция закрепляет ценность земли как объекта.

      Соответственно, земельные вопросы максимально урегулированы в законодательстве, что, однако, не означает отсутствие проблем в этой сфере.

      За правонарушения в области земельного законодательства предусматривается административная, а в определенных случаях и уголовная ответственность.

       Большинство составов административных правонарушений можно найти в 8 главе Кодекса об административных правонарушениях (далее – КоАП) – правонарушения в области охраны окружающей природной среды и природопользования. Это, например: порча земель (порча земель предусмотрена и ст. 254 Уголовного кодекса, разграничение составов в данном случае проводиться по последствиям правонарушения: есть ли вред здоровью человека или окружающей среде), невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, нецелевое использование земли. Есть составы и в других главах.     Например, самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП) и уничтожение специальных (межевых) знаков (ст. 7.2 КоАП).

Так, под  самовольным занятием земельного участка (одном из самых распространенных правонарушений в области земельного законодательства) понимается пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли.

      К самовольному занятию относится пользование земельным участком:

- до  принятия соответствующим органом  исполнительной власти решения  о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность,  о переоформлении права на  землю, выделе земельного участка; 

- до  заключения договора купли-продажи  (купчей) или оформления в установленном порядке других документов, подтверждающих переход права собственности на землю;

- до  получения и регистрации в  установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности,  владения, пользования или аренды  земли; 

- до  установления границ участка на местности, если иное не предусмотрено федеральным законодательством или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;

- в случае  приостановки неправомерных решений  по вопросам изъятия, предоставления и совершения сделок с землей, до рассмотрения протестов, вынесенных органами, осуществляющими госземконтроль, в вышестоящих органах исполнительной власти суде или арбитражном суде.

      Одним из самых спорных вопросов в самовольном занятии земельных участков являлся вопрос приобретения лицом права собственности на здание, но отсутствие каких-либо документов, оформляющих его право на соответствующую часть земельного участка. Административные комиссии в таком случае выносили постановления о наложении штрафа за самовольное занятие. Решения судов 1 инстанции были различными, в связи с чем данный вопрос был отдельно рассмотрен в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"⁷.   В нем указывается, что суд 1 инстанции необоснованно отказал в признании постановления административной комиссии недействительным, сославшись на то, что, если документов на землю нет, то занятие участка самовольное. В данном случае следовало руководствоваться ст. 37 Земельного кодекса (далее – ЗК), в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса (далее – ГК) при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Соответственно, если продавец обладает правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.   Таким образом, отсутствие у лица документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения.

  Смежный случай касается аренды помещения в здании. Если арендодатель помещения в силу необходимости вынужден использовать часть земельного участка, является ли это правонарушением? В конкретном деле ЗАО обратилось в суд о признании недействительным постановления о наложении штрафа по ст. 7.1 КоАП⁸. Все инстанции, включая кассационную, считали такое занятие земельного участка самовольным. Как говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. №11301/04⁹: "В результате проверки, проведенной государственной земельной инспекцией Московского земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного участка площадью 30,0 кв.м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и склад без правоустанавливающих документов".

 Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

__________________

^{7См: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»} 

⁸См: Кодекс об Административных правонарушениях с изм. и доп. от 22 ноября 2011 года. 

⁹См: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. №11301/04

       Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Необходимо  рассмотреть еще немаловажный случай самовольного занятия земельного участка. Если лицо приватизировало здание, однако согласно требованиям п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"¹⁰ не переоформило права на земельный участок (право собственности или право аренды), то оно не может априори считаться самовольно его занимающим. В Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.01.2003 г. №А56-28440/02¹¹ говорится, что если лицо имеет документы, удостоверяющие право пользования земельным участком (например, временное свидетельство о землепользовании), оно может привлекаться по ст. 7.1 КоАП только в случае, если будет доказана его вина в не оформлении соответствующих прав на землю.

       Интересным представляется Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2002 г. №А56-31799/01¹², в котором по сути легализуется обход закона. ГУП "Южно-Приморский парк" заключило договор на земельный участок площадью 50 кв. м. под летнее кафе с предпринимателем Мезенцевым В.В. КЗР, как видится, правомерно квалифицировал данный договор в качестве договора аренды, а соответственно, для его заключения требовалось бы согласие КУГИ, которого не было, откуда и возникло самовольное занятие.

      Суд же счел довод необоснованным, пояснив следующее: "В соответствии с условиями договора ГУП "Южно-Приморский парк" поручило предпринимателю Мезенцеву В.В. оказывать посетителям парка платные услуги по продаже прохладительных напитков, продуктов питания, мороженого. В тексте договора, а также в его наименовании, не употреблен термин "аренда"; по своему предмету договор не является арендным, поскольку в договоре не определено местоположение земельного участка и, как пояснили в судебном заседании представители ГУП "Южно-Приморский парк", торговые точки могут перемещаться по территории парка, а оплата предусмотрена за использование имущества парка и поддержание его в надлежащем состоянии".

      По сути, очевидно, что плата носит арендный характер: предприниматель торгует, получает прибыль, а ГУП получает доход за предоставление ему площади в 50 кв. м. , договор аренды был замаскирован под договор оказания услуг. Утверждение небесспорно. Согласно ст. 779 ГК "по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги". Настоящий договор легко укладывается в рамки этого определения. ¹³ Однако если допустить такую интерпретацию арендных договоров, то почти все из них могут быть переведены в рамки оказания услуг: достаточно предварительно согласовать с арендатором сферу его деятельности на указанной территории и сформулировать ее как оказание услуг. 
 
 
 
 
 
 
 

____________________

^{10См: Федеральный Закон от 25.10.2001 года №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 20.03.2011 года)}

^{11См: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.01.2003 г. №А56-28440/02}

^{12См: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2002 г. №А56-31799/01}

¹³См: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть III от 26 января 2001г. № 146-ФЗ (с изм. и доп.) 

Заключение 

       При совершенствовании правового регулирования земельных правоотношений большое значение имеет теоретическая разработка проблем, складывающихся в связи с землеустройством, и прежде всего, определение понятия субъекта и круга лиц, способных быть участниками земельных правоотношений, что дает возможность выявить специфику этих правоотношений в целом и их отдельных видов. Законодательством установлены различные виды права граждан на землю - это может быть правом собственности и правом пользования участками земли.        Собственность может быть индивидуальной и общей (коллективной). Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Право пользования граждан землей имеет срочный характер и может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (аренда). На практике чаще всего применяется право собственности и право аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список литературы:  

1.Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 года (с поправками от 30.12. 2008 №7-ФКЗ).

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 1.11.2011 года).

3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть III от 26 января 2001г. № 146-ФЗ (с изм. и доп.)

4. Кодекс  об Административных правонарушениях  с изм. и доп. от 22 ноября 2011 года.

5.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

6. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. №11301/04

7. Федеральный Закон от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 20.03.2011 года)

8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.01.2003 г. №А56-28440/02

9. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2002 г. №А56-31799/01

10. Сыродоев Н.А. Земельные правоотношения//Государство и право. № 9. 2009 года.

11.Земельное право. Учебник для вузов./ Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2008г.