Земельное право. Задачи

     Задача  №1.

     ООО «Соломон» в январе 1998 г. заключило  с администрацией г. Магнитогорска  договор аренды земельного участка  сроком на три года. На протяжении двух лет ООО «Соломон» систематические  нарушало сроки внесения арендной платы  за земельный участок.

     На основании этого обстоятельства администрация г. Магнитогорска в мае 2000 г. уведомила арендатора ООО «Соломон» о досрочном расторжении договора аренды.

     ООО «Соломон» с этим не согласилось, обосновав это тем, что сумма  арендной платы за два года была внесена полностью, несмотря на нарушенные сроки. А сроки внесения арендной платы нарушались всего два раза, по уважительным причинам.

     Правомерны  ли действия администрации  г. Магнитогорска?

     Решение

     1) Вид правоотношений: 1. правоотношения, связанные с прекращением аренды земельного участка. 2. правоотношения, связанные с досрочным расторжением договора по требованию арендодателя.

     2) Круг нормативных правовых актов:

     - Гражданский кодекс РФ;

     - Земельный кодекс РФ.

     В соответствии с п. 1 ст. 614  ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

     Согласно  п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством. Ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

     В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Предусмотренное п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации сроки внесения арендной платы нарушались ООО «Соломон» всего два раза, что не является основанием расторжения договора аренды.

     В нашем случае администрация г. Магнитогорска в мае 2000 г. уведомила арендатора ООО «Соломон» о досрочном расторжении договора аренды. Однако, согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     Таким образом, действия истца (арендодателя) являются неправомерными.

     Задача  №2

     Акционерное общество «Рассвет» решило заключить  договор ренты с Флоровым, который  не является их работником. Однако, не располагая достаточными знаниями в этой сфере АО «Рассвет» обратилось за консультацией к юрисконсультанту со следующими вопросами:

1. Какие варианты договора возможны?

2) Какие обязательства  перед физическим  лицом приобретает  АО «Рассвет» в связи с заключением договора?

3) Каким образом, и по какой стоимости, можно осуществить передачу земельного участка?

Решение

     1) Вид правоотношений: 1. правоотношения, связанные с обязательствами, возникающими при заключении договора ренты; 2. правоотношения, связанные с особенностями реализации договора ренты.

     2) Круг нормативных правовых актов:

     - Гражданский кодекс РФ;

     - Земельный кодекс РФ;

     - Федеральный закон от 1997 г. «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним».

     1) Согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Соответственно, возможны три варианта договора ренты:  договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.

     Согласно  п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Соответственно п. 1 ст. 596   ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ  по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

     2) АО «Рассвет» приобретает обязательства перед гражданином Фроловым в связи с заключением договора ренты. Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Также соответственно п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. А согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

     3) Ст. 584 ГК РФ предусматривает следующее:  договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. П. 1 ст. 25 ЗК РФ  также подтверждает вышесказанное: права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Передача  земельного участка по вопросу стоимости  связана с видами договора ренты. В зависимости от вида договора определяется и способ выплаты ренты. Соответственно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

     Задача  № 3

     Глава администрации поселка Медведево  имел устную договоренность с гражданкой Роговой Г.А. об обмене ее частного дома на квартиру в жилом доме поселковой администрации. Вопреки такой договоренности Рогова Г.А. продала свое домовладение с имеющимся земельным участком размером 0, 15 га гражданке Седых С.И. Договор купли-продажи удостоверен в нотариальной конторе и зарегистрирован в БТИ района.

     Когда Седых С.И. обратилась в поселковую администрацию о выдаче свидетельства о праве собственности на землю, ей в этом отказали по мотивам, что Рогова Г.А. нарушила условия имеющегося соглашения и не имела права на продажу дома.

     1. Вправе ли была  Рогова Г.А. продать  принадлежащий ей дом вопреки имеющемуся соглашению (устному) с администрацией поселка?

     2. Могла ли она  это сделать, если  соглашение об  обмене дома на  квартиру было  оформлено письменно?

     3. Является ли основанным  на законе отказ  в выдаче Седых  С.И. свидетельства о праве собственности на земельный участок, ранее принадлежавший Роговой Г.А.?

     4. Какой нормой закона  регулируется судьба  земельного участка  при переходе права  на недвижимость  другому лицу?

     5. В какой орган  следует обратиться  Седых С.И. за  защитой нарушенных земельных и имущественных прав?

     6. Если спор будет рассматриваться в суде, и вы были бы судьей, то какой решение вы бы приняли?

     Решение

     1) Вид правоотношений: 1. правоотношения, регулирующие процедуру заключения сделок; 2. правоотношения, связанные с правовыми основаниями для получения свидетельства о праве собственности на земельный участок; 3. правоотношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на этом земельном участке.

     2) Круг нормативных правовых актов:

     - Гражданский кодекс РФ;

     - Земельный кодекс РФ;

     - Федеральный закон от 1997 г. «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним».

     1) Гражданка Рогова Г.А. вправе продать принадлежащий ей дом вопреки имеющемуся соглашению (устному) с администрацией поселка в силу п. 2 ст. 159 ГК РФ: если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. В нашем случае речь идет о договоре мены, а согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Следовательно, в силу ст. 550 ГК РФ

договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В нашем случае имеется лишь устное соглашение, соответственно, вышесказанное подтверждает право Роговой Г.А. продать принадлежащей ей дом вопреки имеющемуся устному соглашению.

      2) Если соглашение об обмене дома на квартиру было оформлено письменно, гражданка Рогова Г.А. не имела право продавать свое домовладение с земельным участком гражданке Седых С.И. в случае  наличия договора, имеющего нотариальное удостоверение. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки, требующие нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. А также в случае наличия государственной регистрации сделки. Соответственно п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в силу п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

     3) Отказ в выдаче Седых С.И.  свидетельства о праве собственности  на земельный участок, ранее  принадлежащий Роговой Г.А., не  является основанным на законе, так как сделка купли-продажи  удостоверена в нотариальной  конторе и зарегистрирована в БТИ района. А согласно п.1 ст. 16 Федерального закона от 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

     Администрация поселка Медведево обосновало отказ  в выдаче свидетельства о праве на недвижимость в связи с нарушением условий имеющегося соглашения. Однако, согласно ст. 20 Федерального закона от 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное обстоятельство не является основанием для прекращения государственной регистрации.