Земельне законодавство

Земельне законодавство 

В контексті іноземного інвестування українське законодавство, що регулює земельні відносини, містить певні особливості та обмеження. Так, відповідно до ст. 82 ЗК України іноземні особи не можуть бути власниками земельних ділянок, що належать до категорії земель сільськогосподарського призначення. Крім того, іноземні юридичні особи вправі придбавати земельні ділянки виключно для визначених законом цілей та враховуючи територіальне місце розташування земельної ділянки. Так, відповідно до ч. 2 ст. 82 ЗК України земельні ділянки за межами населених пунктів можуть бути у власності іноземних юридичних осіб лише у випадках придбання об’єкта нерухомості або викупу земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, що знаходиться у власності іноземного інвестора, або в межах населених пунктів – якщо планується здійснення будівництва на земельній ділянці. У всіх інших випадках українське законодавство дозволяє набувати права довгострокового користування земельними ділянками на основі договорів оренди. Крім того, слід звернути увагу на нещодавні зміни до земельного законодавства, якими безпосередньо була закріплена можливість використання суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) та емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для будівництва). Незважаючи на те що ці інститути є новими для українського бізнесу і на практиці використовуються досить рідко, можна прогнозувати, що вони займуть відповідну позицію поряд з традиційним договором оренди. При набутті прав на земельну ділянку доцільно проводити юридичний аналіз документів, що мають відношення до цієї земельної ділянки. Зокрема, необхідно звертати увагу на наступне.

1. Дійсний власник (користувач) та «юридична історія» земельної ділянки. Для аналізу легітимності угоди щодо земельної ділянки слід перевірити наявність прав у контрагента та законність набуття цих прав (наявність державного акта на право власності чи право постійного користування, договору оренди тощо).
2. Наявність чи відсутність прав третіх осіб на земельну ділянку, обтяжень та (або) обмежень прав особи, з якою планується укладення договору.
3. Категорія та цільове призначення земельної ділянки. Якщо інвестор прийняв рішення щодо придбання земельної ділянки у власність, то її категорія, як було зазначено вище, обумовлює саму можливість укладення договору купівлі-продажу. Цільове призначення земельної ділянки, в свою чергу, є визначальним фактором, що впливає на можливість провадження запланованої діяльності (будівництво, експлуатація будівлі та (або) споруди тощо) та необхідність у зміні цільового призначення земельної ділянки.

AGRONEWS

На допомогу українським аграріям, експерти склали список топ 100 питань і відповідей про земельну реформу на основі аналізу Закону України “Про Державний земельний кадастр” і урядового законопроекту “Про ринок земель”

3. Що таке ринок земель?  
Ринок земель – це система правовідносин між відчужувачами земельних ділянок (прав на них) та особами, які набувають право на земельні ділянки, органами державної влади, державними органами приватизації та органами місцевого самоврядування, пов’язаних з укладенням, виконанням, зміною та припиненням цивільно-правових договорів, які передбачають відчуження земельних ділянок або прав на них. 
Встановлення прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення – це не тільки і не стільки їх продаж, це, насамперед, можливість ефективного управління, одним з варіантів якого є передача земельних ділянок у довгострокову оренду. 
4. Що зміниться після запровадження ринку землі? 
Запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення сприятиме прискоренню розвитку сільськогосподарського виробництва в Україні, суттєвому підвищенню інвестиційної привабливості аграрного сектору, відновленню українського села та підвищенню рівня життя українських селян – 40% громадян України. 
Дозвіл на продаж сільськогосподарських земель за тими правилами, які передбачається встановити Законом України «Про ринок земель», дозволить:  
• припинити неконтрольований «чорний» продаж угідь, а отже, сприятиме встановленню їх ринкової вартості; 
• сформувати прийнятні з економічної точки зору земельні ділянки для ефективного господарювання; 
• підвищити відповідальність власників за ефективність використання земель сільськогосподарського призначення.

7. Чи не станеться так, що після введення ринку землі всю землю скуплять іноземці? 
Ні, це безпідставні побоювання. Іноземці матимуть право лише орендувати землі сільськогосподарського призначення у громадян України. Юридичні особи також не матимуть права на придбання сільськогосподарських земель, а тому ринок земель буде повністю закритий для іноземного капіталу.  
8. Чи відійде земля іноземцю, якщо він буде її законним спадкоємцем? 
Іноземці, які після набрання чинності Законом України «Про ринок земель» отримають у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі шляхом успадкування, зобов’язані відчужити їх протягом одного року з дати набуття. 
Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які не були відчужені в установлений строк зазначеними особами, примусово припиняється в судовому порядку.

12. Для чого буде запроваджено обмеження купівлі землі в одні руки? 
Граничний розмір земель сільськогосподарського призначення у приватній власності однієї особи не може перевищувати 2100 гектарів. Обмеження встановлюються, перш за все, для уникнення монополізації та надмірної концентрації земель сільськогосподарського призначення. Це сприятиме сталому розвитку фермерських господарств, дрібних землевласників, усіх тих, хто живе та працює на землі і за природою своєю повинен дбати і дбатиме про розвиток рідного села, соціальну складову і його майбутнє. У великих агрохолдингів дещо інші пріоритети.  
13. Хто встановлював норми купівлі землі в одні руки?  
Граничний розмір земель сільськогосподарського призначення у приватній власності однієї особи, що пропонується встановити законопроектом «Про ринок земель», розроблявся на основі глибоких наукових досліджень під егідою Національної академії аграрних наук України щодо оптимальних розмірів господарств.  
14. Чи зможуть купувати землю підприємства?  
Підприємства зможуть набувати у власність тільки землі несільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення підприємства зможуть взяти лише в оренду. 
15. Чи можна буде вносити земельні ділянки до статутних фондів 
підприємств?  
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не можна буде вносити до статутних фондів підприємств. Це дозволить звести нанівець «тіньові схеми» щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення. 
16. Які ще будуть встановлені обмеження на купівлю землі?  
Передбачається запровадити заборону щодо зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були набуті із земель державної та комунальної власності, протягом 10 років з дня укладення договору відчуження

Новини. Що нового у процесі реєстрації землі? Прес-центр ОДА

З першого січня 2013 року земельні відносини  зазнали певних змін. Зокрема, це стосується реєстрації прав на земельні паї. Відтепер реєстрація землі здійснюють два  відомства.  
До Укрдержреєстру відійшли функції реєстрації прав власності на земельні ділянки та постійного користування ними, а також договорів оренди земельних наділів. Замість держактів видаватимуть свідоцтва на право власності.   
Ведуть земельний кадастр в області 36 реєстраторів: 2 обласного рівня та 34 – районного. Нотаріуси ж здійснюватимуть відчуження прав власності на земельні ділянки. 
Нині прийнято вже 1 436 заяв на реєстрацію земельних ділянок та 171 заяву щодо надання витягу із земельного кадастру. Зареєстровано 852 земельні ділянки та надано 157 витягів із земельного кадастру. 
На реєстрацію закарпатці очікують 14 днів. Витяг із земельного кадастру про ділянку видають у день надходження заяви, тобто протягом одного дня.  
- Варто відзначити, що вдалося також здешевити реєстрацію. Якщо раніше краяни за повну реєстрацію платили 255 гривень, то тепер – 184 гривні. 65 гривень за реєстрацію у кадастрі та 119 гривень за реєстрацію права власності, - розповів Володимир Токар. 
Можуть закарпатці подати документи для реєстрації і у електронній формі. Такий механізм виключає необхідність звертатися до кількох органів влади та дозволяє зменшити строки розгляду документів. 
Запровадження прозорих механізмів реєстрації земельних ділянок, спрощення та скорочення усіх процедур є одним із основних чинників у проведенні земельної реформи, яка є однією з ключових у програмі економічних перетворень, започаткованих Президентом та урядом України. До слова, уперше в історії України всі ділянки систематизовано в електронному вигляді. Держземагентство України відкрило вільний доступ до публічної кадастрової карти. Тож кожен українець через Інтернет-мережу може скористатися електронною кадастровою картою, на якій можна побачити цифрову карту України, межі областей, районів, населених пунктів, окремих земельних ділянок, кадастрові номери, форму власності, цільове призначення, а також карту з характеристиками ґрунтів. 
- Якщо громадяни не знайшли своєї земельної ділянки на публічній карті, або виявили помилку, вони можуть звернутись до Держземагентства та повідомити про виявлені недоліки. Такий зворотний зв'язок дозволить виправити більшість помилок майже автоматично, - зазначив Володимир Токар.