Задача по земельному праву

Задача № 6

Гр. Б. на протяжении 20 лет использовал пустырь возле многоэтажного дома для ведения огородничества. Решением исполкома этот пустырь предоставлен гр. Ж. для индивидуального строительства. Гр. Б., впоследствии заявил свои права на этот земельный участок, аргументируя их давностью использования.

Задание: 

1. Определите нормативно-правовую базу для решения этой задачи. 

2. Определите законность данных требований.

3. Определите реальные права участников спора.

4. Определите механизм разрешения спора.

5. Решите задачу по существу.

              Ответ: Гражданский Кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации.

              Согласно ст. 234 ГК РФ Приобретательная давность:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В начале рассмотрим наиболее значимый вопрос, касающийся давности владения и это вопрос о сроках. Дело в том, что помимо пятнадцати лет владения участком должен истечь срок исковой давности равный трем годам. Именно в течение трех лет собственник земельного участка (обычно - государство) вправе истребовать этот участок из незаконного владения. Только если собственник в течение трех лет не истребовал у владельца земельный участок, и таким образом как бы отказался от него, начинает считаться пятнадцатилетний срок владения. Поэтому право на приобретение земельного участка возникает фактически после восемнадцати лет непрерывного, открытого и добросовестного владения.

Обычно граждане начинают высчитывать сроки с момента получения земельного участка во владение и пользование. Обычно происходило еще в советские времена и к настоящему времени период владения участком насчитывает уже десятки лет, что укрепляет владельца в его уверенности в получении права собственности.

Еще одно «узкое место» в процессе признания права собственности -это процесс рассмотрения в суде. Для этого необходимо обратиться к Гражданско-процессуальному кодексу Российской Федерации, в частности к подразделу IV. Статья 234 ГК РФ указывает, что судом должен быть признан факт длительного и открытого владения имуществом. И после признания этого факта владелец может сразу же зарегистрировать право собственности на земельный участок в органе регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом суд должен установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет для последующего признания права собственности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ). Установление судом факта, в том числе владения и пользования недвижимым имуществом, осуществляется в порядке особого производства.

Гражданин желающий признать факт длительного владения земельным участком должен подать соответствующее (не исковое) заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка. В заявлении гражданин должен указать, что установление факта владения необходимо ему для последующей регистрации права собственности согласно статье 234 ГК РФ.

Так же в заявлении надо указать заинтересованное лицо, которым, скорее всего, будет администрация муниципального образования. Это обусловлено тем, что земля, приобретаемая по давности владения ранее, как правило, находилась в государственной собственности. После того как появилась возможность передавать землю в собственность, а так же появилась необходимость регистрировать права на земельные участки, вся земля продолжает считаться государственной, если на нее не выдано свидетельство удостоверяющие права другого лица. Поскольку земельным законодательством России предусмотрены права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, то до получения свидетельства о соответствующем праве собственности, правом распоряжения этими земельными участками, как правило, обладают муниципальные органы.

Наибольшим риском при рассмотрении дела в порядке особого производства судом, является вероятность установления наличия спора о праве. То есть заинтересованное лицо заявляет о своем праве на этот земельный участок. В таком случае, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения. После этого заявителю остается подать обычное исковое заявление уже не о признании факта владения и пользования, а о признании права собственности, указав бывшее заинтересованное лицо уже в качестве ответчика.

В большинстве случаев граждане сразу идут с исковым заявлением в суд и начинают требовать признания права собственности. Преимуществом такого способа является значительная экономия времени, а недостатком -принуждение органов муниципальной власти «биться» за этот участок. Кроме того, существует разница в объемах доказывания. В порядке особого производства заявителю необходимо лишь формально доказать факт владения и пользования земельным участком. В исковом процессе объем вопросов, подлежащих доказыванию, может быть намного больше. В частности, заявителю придется доказывать факт владения земельным участком как своим собственным. Поскольку в большинстве случаев правоустанавливающих документов относительно этого участка у заявителя не имеется, то его общение с государственными органами при попытке владеть участком как своим собственным крайне затруднительно. У такого владельца не будут брать налог на землю, и его не будут подключать к коммуникациям. Если же заявителю удавалось совершить подобные действия то только благодаря наличию у него каких либо правоустанавливающих документов. В таком случае в суде будет рассматриваться совсем иная ситуация, связанная с признанием права собственности независимо от давности владения, а не с его приобретением по давности.

Если на суде все прошло удачно, то остается последний этап приобретения права собственности - государственная регистрация права собственности на земельный участок. По итогам рассмотрения в суде выносится решение суда. С этим решением владелец участка обращается в орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью.

Прежде всего, надо учесть, что процедура государственной регистрации права на земельный участок установленного решением суда регулируется статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а не статьями о «дачной амнистии».

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон №93-ФЗ), который регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества. В связи с чем Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 25.3 «Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества». Указанная статья Закона о регистрации является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие данной нормы.

В соответствии со статьей 25.3 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к документам, представляемым в соответствии с пунктом 4 статьи 16 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок, ранее зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Кроме того, изменения в №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 2 статьи 25.3) предусматривают, что обязательным приложением к указанным выше документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен заявленный на государственную регистрацию объект недвижимого имущества.

Но прежде чем получить в суде решение в пользу владельца предстоит решить наиболее важную задачу - доказать факт длительного и непрерывного владения и пользования указанным земельным участком. ГПК РФ предусматривает существование письменных и вещественных доказательств, а так же свидетельских показаний. Чем многочисленнее и разнообразнее доказательства, тем больше шансов выиграть суд. Учитывая специфику рассматриваемого вопроса, большая часть доказательств будет состоять из свидетельских показаний и более ценных для суда - письменных доказательств.

Поэтому заявителю следует вызвать на процесс как можно больше свидетелей. Прежде всего это соседи - владельцы соседних участков. Возможно привлечение представителей государственных органов к которым приходилось обращаться по поводу участка, и которые могут подтвердить длительность, добросовестность, открытость владения участком.

Так же следует собрать комплект документов связывающих имя заявителя с земельным участком. Это могут быть заявления, обращения в органы власти, квитанции об оплате каких либо платежей. Эти документы будут доказывать как информированность муниципальных органов власти, т. е. собственника, о наличии владельца участка, так и добросовестность и открытость владения участком.

При теоретическом рассмотрении, ст. 234 ГК РФ для приобретения права собственности устанавливает пять необходимых условий: 1) длительность владения; 2) непрерывность владения; 3) открытость владения; 4) добросовестность владения; 5) владение имуществом как своим собственным. Эта схема поможет сформировать заявителю комплекс доказательств.

В итоге Гр. Б. в суде докажет свои официальные права на этот земельный участок.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ.

3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

7