Возникновение прав на земельные участки

1.3. Возникновение права собственности на землю из иных оснований.

1. Основанием возникновения права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю.[22]

Следует отметить, что основанием возникновения права собственности на землю может быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части  утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда».[23] Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.

В качестве примера можно привести  следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность соответствующие органы обязаны предоставить земельный участок. (п.10 ст.30 ЗК РФ).

2. Следующим основанием возникновения права собственности на землю является приобретательская давность.

Сущность приобретательской давности состоит в возврате в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.

Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений в применении норм о приобретательской давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.

Закрепленная в ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ презумпция государственной собственности на землю, не находящуюся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, не конкурирует со ст.234 ГК РФ о приобретательской давности. Так как, во-первых, право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (в том числе государству). И, во-вторых, положения п.2 ст.214 ГК РФ и п.1 ст.16 ЗК РФ  нельзя рассматривать в качестве нормативного основания возникновения права собственности на землю. Их роль сводится лишь к констатации факта принадлежности государству всей земли, кроме тех участков, которые переданы в частную собственность. Принадлежность земель государству не установлена на будущее. Судьба земельного участка может измениться, в том числе и с помощью норм приобретательской давности.

Исключением из этого являются земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, перечень которых дан в ст.27 ЗК РФ.

Для возникновения права собственности по давности владения необходимо, чтобы юридическое или физическое лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет.

Как мы видим, приобрести право собственности по давности владения может только гражданин или юридическое лицо. Следовательно, на основании ст.234 ГК РФ может возникнуть только право частной собственности на землю.

Также следует отметить, что реалии современной жизни таковы, что права на недвижимое имущество возникают лишь при условии их легитимации. Здесь очень остро стоит проблема добросовестного владения. То есть лицо должно считать, что этот земельный участок по праву принадлежит ему. П.1 ст. 25 ЗК РФ указывает единый для всех случаев момент возникновения права на земельный участок – момент государственной регистрации. Как следствие, если у владельца нет документа, то у него не возникает и право. Это приводит к следующему выводу: добросовестным признается владелец, который считает, что имеющиеся у него правоустанавливающие документы на земельный участок имеют юридическую силу и закрепляют право собственности на него.

Однако вот что по этому поводу говорит ВАС РФ. «При применении абзаца 2 пункта 1 статьи 234 ГК РФ арбитражным судам необходимо исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество».[24]

Также необходимо отметить, что для возникновения права собственности на  основании давности владения необходимо и судебное решение об установлении факта владения земельным участком в порядке ст.234 ГК РФ и государственная регистрация права собственности.

3. Приобретение права собственности на земельный участок возможно посредством заключения договора ренты или пожизненного содержания с иждивением (гл.33 ГК РФ). Плательщик ренты становится собственником земельного участка, который обременен рентой. Рента ограничивает собственника земельного участка в возможности распорядиться земельным участком без согласия получателя ренты. В случае приобретения в собственность земельного участка, обремененного рентой, его приобретатель берет на себя обязательство по уплате рентных платежей. Особенностью договора ренты и пожизненного содержания ренты с иждивением является то, что в отличие от других сделок по отчуждению земельных участков закон требует обязательного нотариального удостоверение данной сделки (ст.584 ГК РФ).

4. В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок может выступать также передача земельного участка в уставной (складочный) капитал (паевой фонд) хозяйственного общества (товарищества или кооператива).

Порядок, размер и сроки внесения земельных участков в уставной капитал предусматриваются учредительными документами соответствующего общества. Кроме того, условия внесения земельного участка и его оценка отражаются в договоре, заключенном между участником и обществом. Передача земельного участка в собственность в случае реорганизации юридического лица правопреемникам этого юридического лица  происходит согласно нормам гражданского законодательства о правопреемстве (ст. 58, 59 ГК РФ).  При преобразовании, слиянии и присоединении земельный участок переходит правопреемнику в неизменном виде. Однако в случае разделения или выделения может возникнуть вопрос о разделе имущества.

Получение земельного участка в качестве компенсации при выходе из коммерческой организации является способом приобретения права собственности на земельный участок как для граждан, так и для юридических лиц. Получение земельного участка при наличии соответствующих условий возможно вне зависимости от того, вносил ли участник при вступлении в организацию земельный участок в качестве взноса в уставной капитал или нет. Приобретение земельного участка вышеуказанным способом закреплено в ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».[25]

Следует обратить внимание на тот факт, что закон, предусмотрев возможность внесение земельного участка в качестве взноса в паевой фонд кооператива с условием обязательного возврата земельного участка при выходе, не учел важного момента. Так, при внесении земельного участка в паевой фонд кооператива, последний становится его собственником, приобретая правомочия распоряжения, в том числе отчуждать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности. На практике может возникнуть ситуация, когда к моменту выхода лица, внесшего земельный участок в качестве паевого взноса, кооператив может отказаться от права собственности на землю. Действующее законодательство не предполагает для подобных ситуаций права собственности с обременением.

Глава 2. Возникновение права собственности РФ на земельные участки.

2.1.Возникновение права собственности РФ при разграничении государственной собственности на землю.

Как отметил Конституционный суд РФ, в РФ по смыслу конституционных положений необходимость разграничения государственной собственности между РФ и субъектами РФ, предусмотренного непосредственно Конституцией РФ в качестве предмета их совместного ведения, предопределяется федеральным характером государства и разграничением и разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ.[26]

Начало разграничению государственной собственности на землю положил Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года №2144 «О федеральных природных ресурсах».[27]

В соответствии с пп. «г» п.1 ст.72 Конституции РФ разграничение государственной собственности относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ.[28]

Тем не менее, ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» не предусматривает полномочий для субъектов РФ по вопросам владения, пользования и распоряжения землей, в том числе по разграничению государственной собственности.[29]

Юридические факты при возникновении права собственности РФ в процессе разграничения государственной собственности на землю можно разделить на несколько групп.

К первой группе относятся юридические факты, указывающие на наличие на земельном участке федеральных объектов и организаций. В данную группу включаются случаи, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости. Например, ст.8 ФЗ «О статусе столицы РФ»[30] определяет, что земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ, находятся в собственности РФ.

ЗК РФ (п.4 ст.87) установил, что земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами обороны и безопасности и другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст.71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

В других случаях на земельном участке должны находиться не просто объекты, а соответствующие организации. Земельные участки, на которых расположены организации, входящие в систему государственного резерва, являются федеральной собственностью.[31]

Юридический              состав может включать два вышеназванных случая, то есть на земельном участке могут находиться и объекты, и организации. Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности.[32]

Вторая группа юридических составов называет главным факт предоставления земельных участков государственным органам и организациям. Земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным силам РФ, находятся в федеральной собственности.[33]

Еще одним юридическим фактом, влекущим возникновение права собственности РФ, является отнесение земель к определенной категории. «Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности».[34]

В целом названные группы юридических фактов укладываются и соотносятся с юридическими фактами, названными в ст.3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». [35]

Для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существует проблема внесения сведений на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о наименовании документа-основания для возникновения прав на земельные участки при признании права федеральными законами. Например, в ЕГРП при регистрации права собственности РФ в графе «документы-основания» указывается нормы статьи Лесного кодекса РФ.

Если в случае предоставления земельного участка органам государственной власти, предприятиям или организациям можно определить, что основанием возникновение прав являются административные акты, но в отношении другого случая определить такое наименование затруднительно. «Факт нахождения на земельном участке здания, строения,  сооружения находится в собственности  РФ, документально подтверждается только косвенными обстоятельствами – фактом приобретения государственным органом, учреждением или предприятием здания, строения, сооружения в оперативное управление, внесением имущества в реестр федеральной собственности».[36]

Постановлением Правительства РФ утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования при разграничении государственной собственности на землю.[37]

В первом случае основания для рассмотрения права публичной собственности на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу МСУ, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданной органом государственной власти субъекта РФ, органом МСУ. Документом-основанием будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок указанных учреждений или предприятий – копия акта органа государственной власти или органа МСУ, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка. Более того, в качестве правоустанавливающего документа Постановление Правительства РФ определяет кадастровый план участка.