Виды прав на землю

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Аналогичные нормы воспроизведены в ГК РФ, настоящем Кодексе. Таким образом, государство принимает на себя определенные обязательства перед лицами, имеющими земельные участки в частной собственности. Однако в целях стабильности имущественного оборота, с одной стороны, а также снятия с федерального бюджета непосильного бремени расходов - с другой комментируемый пункт устанавливает, что провозглашенные гарантии права частной собственности в случае национализации начинают действовать с 01.01.1991.

3. ВИДЫ ПРАВ НА  ЗЕМЛЮ

3.1.  Право собственности на земельные участки

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. В первом случае говорят о праве собственности в объективном смысле, во втором — в субъективном смысле, или о субъективном праве собственности.

Право собственника на землю в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

Традиционно же в практике и теории земельного права под понятием «право собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в пункте 2 статьи 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1.                              Право владения земельным участком. Владение – это  возможность определять правовой режим земельного участка, то есть владение не означает физическое воздействие на земельный участок. Это лишь предпосылка, возможность изменения правового режима в настоящем и будущем, определение способов пользования земельным участком. Владеть земельным участком может и не собственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение земельным участком будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей такого участка, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.[10]

Правомочие владения у собственника основано на законе, ему принадлежит высший уровень прав по землевладению. Другие лица  могут  владеть  земельным участком в рамках прав, предоставленных им собственником, и на  основе иных титулов: пользователя, арендатора и так далее.

Титульное владение несобственника - владение лица, опирающееся на правовое основание (титул) и охраняемое законом. К числу таких титулов законодателем отнесены право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Кроме того, титульными владельцами являются наниматели, комиссионеры и другие лица, получившие титульное владение на основании договора с собственником. Возможно титульное владение на основании, прямо предусмотренном законом, а также на основании административного акта. Отличие собственника от других титульных владельцев состоит в объеме правомочий. У собственника одновременно присутствуют все три правомочия, у других владельцев - не более двух, при этом они либо входят как сособственники в состав коллективного собственника, либо получают титул на основе договора с собственником, вступая с ним в обязательственные отношения. Наличие титула у владельца - необходимое условие предъявления виндикационного иска и негаторного иска против всякого нарушителя его законного владения, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ).

В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и тому подобное), владение земельным участком представляет собой определенную условность, поскольку земельные участки неперемещаемы и фактическое обладание ими ограничено.

2. Право пользования земельными участками – допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земельных участков, извлечения из них полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это право выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земельном участке путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и тому подобных действий.[11]

        Конституция РФ (п.2 ст. 36) закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное хозяйствование на земельных участках нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существенных правила, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. В п.3 ст.36 Конституции РФ устанавливается, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли от процессов разрушения (ч.1ст.9 Конституции РФ).

3.          Право распоряжения земельными участками – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

У владельца – несобственника (например арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение земельными участками может выражаться в трех основных формах:

а) изменение фактического состояния земельного участка, которое влечет за собой изменение его юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

б) изменение правового режима земельного участка.

По российскому законодательству частный собственник, получивший земельный участок от государства, не в праве менять его целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить земельный участок, передавать его по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения тем более оправданы, ибо целевое направление земельных участков во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства:

в) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности.[12]

Право собственника коренным образом изменить назначение своего участка и саму его вещественную природу подлежит существенным ограничениям, установленным в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

1)            в нормах конституционного права. Так, п.1 ст.9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории; а п.2 ст.8 закрепляет, что в РФ признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2)            В нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями. Например, распределяя материальные ресурсы, строительные материалы и иные технические средства, министерства и ведомства обеспечивают постройку новых предприятий, используют соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты и т.п. Административное право содержит в себе значительный массив нормативных актов по административной ответственности: за нарушения, выразившиеся  в самовольном строительстве на землях; за нарушения сроков возврата занятых земель; за порчу межевых знаков и т.п.;

3)            В нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земель; ее купли-продажи; залога и других сделок с землей и т.п.

4)            В нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель; применения финансовых санкций при реализации отношений  собственности на земельные участки и т.п.

5)            В нормах уголовного права устанавливается ответственность за нарушение правил владения и использование земельных участков (выращивание наркосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.); за нарушение правил при сделках с земельными участками и другие правонарушения.     Однако основной массой нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конституция РФ декларирует принципиальные положения права собственности (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т.п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отраслей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанавливая ответственность за посягательства на них.

3.2. Постоянное (бессрочное) пользование

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ.[13]

Согласно п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Обратим внимание, что Кодекс в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим.

Поэтому согласно действующей редакции п. 2 ст. 3 Вводного закона[14]  все юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 342-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

При этом п. 2.1 ст. 3 Вводного закона указывает на то, что п. 2 этой же статьи не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены: садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан; организациям, при которых до вступления в силу ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"  были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. В указанных случаях права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками переоформляются в порядке, установленном ст. 28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В соответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, когда собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (см. п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ).