Ведение кадастра за рубежом

ТЕМА: ВЕДЕНИЕ КАДАСТРА ЗА РУБЕЖОМ 
 
 
Вопросы: 
 
1. Ведение кадастра зарубежном 
 
2. Кадастровая оценка в зарубежных странах 
 
 
Ведение кадастра во Франции 
 
Французский земельный кадастр решает задачи, связанные с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размера земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов. 
 
Для ведения земельно-кадастровых работ в стране действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры. 
 
Налоговые и кадастровые подразделения Франции взаимодействуют с Министерством финансов и Министерством юстиции, ведущим реестры дел. Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации. 
 
^ Кадастр содержит данные, получаемые из: 
 
– выписок из составленных нотариусами актов,  
 
– сопровождаемых при необходимости документами о межевании,  
 
– данные об Ипотечном займе (Conservations des Hypotheques); 
 
– деклараций, представляемых собственниками и касающихся изменений,  
 
– налоговых материалов, получаемых при ежегодной инспекции. 
 
Кадастровая документация коммуны включает: 
 
–кадастровый план,  
 
–опись секции (легенды плана),  
 
–кадастровую матрицу, 
 
–дополнительную информацию, для нужд кадастровой службы. 
 
На кадастровом плане показывается изображение физического состояния земельной собственности (границы, координаты, деление), позволяющее определить ее площадь. Кроме того, кадастровый план дает представление о качестве земельной собственности. Для этого на нем показываются ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйственных культур, а также данные об отчуждении земельных построек. План является основным кадастровым документом, он используется для установления (локализации) местоположения земельного участка и идентификации строений. План составляется для каждой коммуны и полностью охватывает ее территорию. Секция кадастрового плана представляет собой территорию, ограниченную стабильными границами (дороги, тропы, каналы и др.). 
 
Обновление кадастровых планов в связи с изменением границ объектов недвижимости осуществляется непрерывно по мере поступления межевых документов. В связи с другими изменениями, связанными с размещением посевов сельскохозяйственных культур, застройкой, обновление планов проводится раз в год. 
 
^ Парцелла является базовой кадастровой единицей. Она представляет собой участок земли, принадлежащий одному собственнику. Каждая парцелла идентифицируется по уникальному номеру внутри кадастровой секции. 
 
^ Сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков служит кадастровая матрица. Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит: 
 
–нумерацию (букву секции и номер плана); 
 
–ее адрес; 
 
–кадастровое содержание; 
 
–номер коммуны и землевладения; 
 
–указание произошедших изменений. 
 
Компьютерное управление кадастровыми планами осуществляется на единой платформе с помощью программы «PCI Vecteur» или «PCI Image». 
 
В соответствии с программой соглашений между налоговыми управлениями и местными органами власти продолжается сканирование кадастровых планов. Файлы со сканированными планами заменяют бумажные копии и служат базой для векторизации. Информация в электронном виде может передаваться отдельными файлами. Файл названий местностей и дорог дает возможность кодировки этих объектов в каждой коммуне. Он используется дирекцией налоговой инспекции для кодирования адресов и может быть предъявлен каждому желающему. 
 
Подробный файл собственников на уровне коммуны содержит идентификатор и адрес физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью. 
 
Файл построек указывает тип (дом, квартира) и назначение (жилищный фонд, промышленное строение, каждого строения и его кадастровую арендную стоимость). Файл парцелл позволяет узнать тип культур, выращиваемых на каждом земельном участке или на его части, их площадь и кадастровую арендную стоимость. 
 
Эти файлы ежегодно обновляются. Их можно получить для пользования за определенную плату. Файл названий местностей и дорог предоставляется любому желающему, остальные файлы предназначены только для органов местной администрации (коммун, департаментов, регионов) и учреждений, находящихся в государственном подчинении. 
 
^ Ведение кадастра в США 
 
Организация рационального использования и учета земель в США возложена на Федеральную службу охраны почв в составе Министерства сельского хозяйства. Центральному органу подчиняются филиалы в штатах и имеется почти 2400 районных ячеек по охране почв. Преобладает направление, связанное с оценкой почв по их сельскохозяйственной пригодности. В связи с этим, большое внимание уделяется генетической классификации почв. В последней преобладает морфологическая диагностика. 
 
Основными единицами картирования при почвенных обследованиях являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и почвенные фазы. Серии объединяют почвы, сходные по положению в рельефе, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей и органических веществ, степени эродированности, засоления и т.д. В пределах серии почвы разделяются на типы по механическому составу. Низшей единицей классификации почв является фаза. Для ее диагностики используются признаки, характеризующие преимущественно технологические свойства почв: уклон поверхности, степень подверженности эрозии, каменистость и т.п. Основные требования к характеристикам участка на уровне фазы: однородность хозяйственного использования, производительность почвы, отзывчивость на проводимые агротехнические мероприятия, трудность обработки и т.п. Надо отметить гибкость подходов к классификации земель в США, т.к. она направлена на решение конкретных целей использования земель. 
 
По степени пригодности для сельскохозяйственного производства земли разделяются на 8 классов. В однозначные классы объединяются земли с одинаковыми производственными возможностями и равнозначной степенью проявления факторов, ограничивающих сельскохозяйственное использование земель: 
 
1) почвы обладают высокой производительностью и по существу не имеют ограничений при использовании; 
 
2) средняя производительная способность почв, ограничений при использовании мало; при обработке требуются лишь простые методы сохранения, пригодны для всех видов биологической эксплуатации (для сельскохозяйственных культур, пастбищ, лесных насаждений); 
 
3) имеются ограничения и помехи при использовании почв, требуют более сложных и трудоемких мероприятий при их использовании и сохранении, а также противоэрозионных мероприятий, могут использоваться для возделывания сельскохозяйственных культур, под пастбища, лесные насаждения; 
 
4) имеется больше ограничений, чем в предыдущем классе, частично пригодны для обработки, но требуют более сложных и трудоемких приемов для освоения, широко используются для обширных пастбищ и сенокосов. 
 
5) почвы имеют большие ограничения, препятствующие нормальной обработке, пригодны только для обширных пастбищ и леса; 
 
6) ограничений настолько много, что они вообще не пригодны для обработки, используются только для пастбищ и лесонасаждений; 
 
7) аналогичны почвам 6 класса, но ограничений значительно больше; 
 
8) земли не пригодны вообще для сельскохозяйственного использования, возможно их использование для охоты, рекреации и т.п. 
 
Внутри классов принята группировка земель по подклассам. Диагностическими признаками на этом уровне являются: климатические условия, эрозионная опасность, избыточная увлажненность, малая мощность корнеобитаемого слоя. 
 
Низший таксономический уровень этой классификации - единицы землепригодности, объединяющие земли, равноценные в хозяйственном отношении, имеющие одинаковую потенциальную пригодность и требующие одинаковой обработки и мер противоэрозионной защиты. Средний урожай сельскохозяйственных культур на землях, относимых к одной единице землепригодности, на разных участках не должен различаться более, чем на 25%. 
 
Для качественной оценки продуктивности сельскохозяйственных угодий применяются преимущественно анкетный и опросный методы, в отдельных случаях экспериментальный - путем закладки учетных площадок. Наряду с данными об урожайности собираются сведения о системах севооборотов, обработки почвы, применении удобрений, мелиорации и т.д. По этим данным устанавливаются классы ведения хозяйства. К высшим классам ведения хозяйства относят такие землепользования, на которых применяются самые совершенные для данных условий севообороты и мероприятия по обработке и улучшению почв, что способствует получению наивысших урожаев. Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом, кроме природных факторов, учитываются: размер хозяйства; структура землепользовании; уровень интенсификации хозяйства, местоположение и доходность хозяйства на единицу площади; затраты труда и т.д. По этим показателям предусматривается дифференциация земель по экономическим классам (всего выделяется семь классов). 
 
На основании материалов обследования почв, классификации и оценки земель соответствующие службы выдают фермерам рекомендации по рационализации севооборотов, мероприятиям по повышению продуктивности земель, а также по организации угодий и полей севооборотов Данные изучения земельных ресурсов обрабатываются на ЭВМ и служат основанием для планирования использования земель на всех территориальных уровнях. 
 
Таким образом, принципиальная разница в подходах к кадастровому учету и оценке земель во Франции и США состоит в том, что во Франции кадастр имеет приоритетно фискальную направленность, а в США кадастр, по существу, представляет собой систему классификаций почв и земель, в которых приоритетом является оценка их продуктивности. 
 
Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен. 
 
Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость. 
 
Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования. 
 
Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков значительно возрастала. 
 
Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании. 
 
Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения.  
 
Широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи начала свою работу, в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. В нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.  
 
Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости. 
 
Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.  
 
С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения.  
 
Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования. 
 
Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему. 
 
^ Ведение кадастра в Канаде 
 
Систематическое изучение земель в Канаде осуществляется службой инвентаризации. Последняя находится в составе Департамента лесного хозяйства и развития сельских местностей. Федеральное правительство осуществляет общую координацию исследований, финансирование работ, формулирует и отстаивает стратегические и общенациональные интересы в области использования земельных ресурсов. 
 
Изучение земельных ресурсов осуществляется по единой для всей страны программе. Основная цель изучения земель и их инвентаризации - обеспечение органов исполнительной власти достоверными данными о потенциальной пригодности земель. При этом принимаются усилия для создания оптимальной системы планирования и управления земельными ресурсами с учетом возможных трансформаций угодий вследствие изменения экономической, демографической или экологической ситуации. Поскольку сельскохозяйственное использование земель сопряжено с другими видами землепользования, приняты четыре типа оценок земель по пригодности: для сельского хозяйства, для лесного хозяйства, для рекреационных целей и для охраны и воспроизводства фауны. 
 
Классификация земель по пригодности для сельского хозяйства построена на учете ограничивающих (лимитирующих) факторов. Выделено семь классов бонитета почв: 
 
1) превосходные почвы - 76-100 баллов; 
 
2) очень хорошие почвы - 70 - 75 баллов; 
 
3) хорошие почвы - 61 - 69; 
 
4) умеренные и хорошие почвы - 56 - 60; 
 
5) средние почвы - 48 - 55; 
 
6) бедные почвы - 32 - 47; 
 
7) очень бедные почвы - 31 и менее баллов. 
 
Первый класс - это наиболее плодородные земли, практически не имеющие ограничений для сельскохозяйственного использования, по мере нарастания числа и силы воздействия ограничивающих факторов снижаются продуктивность земель и возможности их сельскохозяйственного использования. Так, к пятому и шестому классам относятся земли, пригодные только для выращивания многолетних кормовых трав. Земли, отнесенные к седьмому классу вообще не пригодны для сельскохозяйственного производства. 
 
Помимо бонитировочной шкалы, в Канаде применяется оценочная классификация земель: 
 
1) качество почв низкое, земли мало или совсем не пригодны для обработки из-за рельефа и большой каменистости, почвы подвержены дефляции; 
 
2) качество почв ниже среднего, от 30 до 10,0 % земель пригодны для обработки, благодаря более выровненному рельефу и меньшей каменистости; 
 
3) качество почв среднее; все земли пригодны для обработки, почвы среднесуглинистые, рельеф слабоволнистый, каменистость незначительная; 
 
4) качество почв выше среднего, почвы тяжелосуглинистые и глинистые, рельеф равнинно-волнистый, каменистость отсутствует; 
 
5) качество почв высокое, все земли полностью пригодны для обработки, почвы глинистые, каменистость отсутствует, рельеф ровный. 
 
Система оценки и классификации почв и земель, принятая в Канаде, очень близка к принятой у нас агропроизводственной группировке почв 
 
Для изучения земель и обработки получаемой информации в Канаде используется информационно-географическая система, включающая целый ряд счетно-решающих устройств и программ. Ее работа направлена на перевод данных классификации земель с планово-картографического материала на ленту счетной машины. По соответствующим программам составляются новые целевые карты. 
 
Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Основным критерием является урожайность пшеницы при общепринятой агротехнике. Урожайности других культур по соответствующим коэффициентам переводятся в урожайность пшеницы, по которой все земли делятся на пять классов продуктивности, В стоимостном выражении экономическая оценка сельскохозяйственных земель не проводится. 
 
Ведение кадастра в Англии 
 
В Англии применяются два типа методов определения продуктивности (плодородия) почв: одни методы оценки земель основаны на учете потенциальной продуктивности почв, другие на учете фактической их продуктивности. 
 
Считается, что пригодность того или иного участка для сельскохозяйственного производства зависит от причин, которые можно объединить в следующие три группы: 
 
1) причины, совершенно не зависящие от земледельца: климат, географическое положение, рельеф, мощность и состав почвы; 
 
2) причины, требующие применения дорогостоящих мероприятий: 
 
мелиорация, дренаж, орошение, которые чаще всего находятся под контролем общин на кооперативных началах, а не отдельного фермера, т.к. они требуют больших капиталовложений и не под силу одному земледельцу; 
 
3) причины, связанные с проведением обычных мероприятий, осуществляемых земледельцем ежегодно: обеспечение почвы питательными веществами, регулирование кислотности. 
 
Первый тип методов оценки земель. Оценка земель производится по потенциальной продуктивности почв. Сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории: 
 
1) высоко продуктивные земли при хорошей обработке, местоположение ровное или слегка холмистое, почва глубокая при удовлетворительном естественном стоке, рыхлого сложения; к этой категории обычно относят суглинки и некоторые торфянистые, песчаные, иловатые и глинистые почвы; 
 
2) земли среднего качества, продуктивность которых ограничивается двумя или более условиями местоположения или неблагоприятными свойствами почвы (например, по крутизне, дренированности); эта категория включает тяжелые глины и легкие пески при условии, если другие факторы не очень неблагоприятны; 
 
3) земли с низкой продуктивностью из-за чрезвычайно сильного отрицательного влияния одного или нескольких факторов местоположения или свойств почвы. 
 
В дальнейшем земельная служба в Англии подразделяет земли на 10 классов по их продуктивности. 
 
Второй тип методов оценки земель. Производится по фактической урожайности сельскохозяйственных культур, получаемом на оцениваемых землях. 
 
Сущность данного метода состоит в сравнительной оценке земель по средней урожайности сельскохозяйственных культур - сравниваются урожаи на оцениваемых землях и на плодородных или средне плодородных. Оценка земель по урожайности, естественно, встречает много трудностей: 
 
во-первых, оценка продуктивности зависит от избранной культуры;  
 
во-вторых, зависит от способностей и возможностей земледельца.  
 
Поэтому метод оценки земель по урожайности может использоваться только для грубой оценки природного потенциала земель различных классов. 
 
В Великобритании в традиционном понимании кадастра не существует вообще. Основой системы управления земельными ресурсами является "Земельный реестр ее Величества", который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. 
 
Главную роль в этой системе играют Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на крупномасштабных планах, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии. 
 
Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости, Реестра собственников и Реестра ограничений. Главная функция реестра - обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности и, в меньшей мере, выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля, есть собственность короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, Первичная регистрация собственности осуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимости, которые никогда не продавались, вообще не зарегистрированы в системе. 
 
Реестр открыт и доступен для всех. В режиме реального времени из компьютеризированного реестра можно получить информацию по всей территории Англии и Уэльса через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи обо всех продажах недвижимости и договорах аренды. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности. 
 
Земельный кадастр в большинстве стран Западной Европы, служит основой для построения и поддержания различных видов кадастра и реестров (недвижимости, лесного, водного, природоохранного, градостроительного и т.) и базируется на земельных участках. Этим обеспечиваются информационная увязка всех видов кадастра, оперативное получение и передача информации о природных ресурсах, значительная эффективность кадастровых систем и их минимально необходимое число. 
 
Значительный эффект дают информационные системы, прежде всего, в тех государствах, где интегрированы земельно- кадастровые и регистрационные системы в рамках одной организации. Это свойственно таким странам, как Франция, Швеция и др. 
 
В большинстве экономически развитых зарубежных стран объекты недвижимого имущества, прочно связанные с землей, следуют за земельными участками. Земельный кадастр превращается в этих государствах в «кадастр недвижимости». Этот положительный опыт характерен в первую очередь для Швеции, Франции. Он позволяет пользователям сэкономить время и средства в ходе передачи прав собственности на недвижимое имущество, а государству — эффективнее управлять этими процессами. 
 
^ Ведение кадастра в Германии 
 
В Германии система состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге». 
 
Организация и ведение земельного кадастра осуществляются в различных федеральных землях Германии по-разному. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден. В его ведении находится Геодезическое управление земли Гессен, которое руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройству. 
 
Законодательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки. 
 
В федеральной земле Саксония вопросы земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров. 
 
В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и 
 
^ Поземельная книга в Германии предназначена для: 
 
определения и установления прав на отдельные земельные участки; 
 
предоставления установленных законом гарантий прав собственности; 
 
регистрации обременении собственности (земельных участков). 
 
В поземельной книге регистрируются все права на земельный участок. Для каждого из этих прав заводится отдельный лист поземельной книги.  
 
В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. 
 
Если в исключительном случае произошел переход собственности без осуществления записи, то в поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись. 
 
Земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме тех, которые находятся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район), а уполномоченным учреждением по ведению поземельной книги — Поземельное управление при участковом суде, представляющем собой суд низшей инстанции в Германии. Всего в поземельных книгах этой страны, которые рассматриваются как государственные реестры, зарегистрировано 61,3 млн. земельных участков. 
 
Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (напр, планирование, налоги). Все записи в поземельной книге воспринимаются как юридически верные вплоть до доказательства противного. 
 
Каждый гражданин может доверять данным поземельной книги. На основе этого доверия к правильности данных поземельной книги могут приниматься юридические и экономические решения. Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относятся, прежде всего, данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В поземельную книгу, в отличие от кадастра недвижимости, заносятся не все земельные участки. Например, государственные земельные участки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обязательно. Регистрируются только необходимые к занесению права и те лишь на основе заявления, а не по инициативе самого Управления. Изменение права обретает силу с момента его занесения в поземельную книгу.  
 
В поземельную книгу заносится содержание договора о купле-продаже и данные измерений земельного участка (данные кадастра, обозначение, площадь в га., реальное пользование), регистрация прав согласно законодательству федеральных земель: горнопромышленное право, права рыболовства, права пользования. Самыми основными правами на земельный участок являются: собственность, совместная собственность, наследственное право на застройку, услуга (например, право путей (прохода), право коммуникаций), пользование (право извлекать пользу из земельного участка, не являясь его собственником), ипотека (право залога земельного участка, получатель кредита ручается земельным участком перед кредитором за выплату денег), преимущественное право покупки, право продажи, квартирная собственность (состоит из двух связанных прав, собственность на квартиру и совместная собственность на общий земельный участок).  
 
^ Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории. 
 
Кадастр недвижимости образует базисную информационную систему для всех данных, которые связаны с земельным участком: 
 
1. Общественный реестр земельных участков для юридических отношений (поземельная книга). 
 
2. Свидетельство результатов качества землепользования для сельско- и лесохозяйственных площадей (плодородность земли, качество пашни и т.д.) и данные о реальном землепользовании застроенных территорий (городские территории, территории общин, площади жилой застройки, транспортные площади, зеленые насаждения и т.д.). 
 
3. Содействует при определении тригонометрических и высотных пунктов. 
 
4. Поставляет данные финансовому управлению для налогообложения. 
 
5. Поставляет и обрабатывает карты для строительства (планирование), экологии, защиты природы. 
 
6. Выдает гражданину справки и документы о его землевладении, например, планы расположения, данные о границах. 
 
^ Кадастр недвижимости состоит из трех частей: 
 
– книги кадастра недвижимости (описательной части), 
 
– кадастровой карты (графического отображения земельных участков), 
 
– результатов геодезических вычислений.  
 
Кадастр недвижимости в Германии ведется в цифровом виде с начала 70-х годов XX в. В земле Нижняя Саксония ведение книги кадастра недвижимости автоматизировано с 1984 г., цифровая карта кадастра недвижимости почти полностью готова. Автоматизированная книга и карта кадастра недвижимости связаны между собой посредством номера и координат участка. 
 
Поземельная книга и кадастр недвижимости в Германии из-за исторически сложившегося различного их назначения (гарантия собственности на землю и основа для земельного налогообложения) возникли отдельно, и только после появления Устава поземельной книги между этими двумя реестрами определилась связь. Согласно этому документу кадастр недвижимости создается как государственный реестр. Распоряжение о поземельной книге предписывает обратную связь поземельной книги с данными кадастра недвижимости и необходимость внесения кадастровых данных в поземельную книгу. 
 
Сохранение соответствия двух реестров гарантируется общим распоряжением министра юстиции «О сохранении и соответствия между поземельной книгой и кадастром недвижимости». В последние годы происходит объединение земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных.  
 
^ Ведение кадастра в Швеции и Европе 
 
Современные автоматизированные земельные информационные системы в Европе это формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами. 
 
Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы: регистрация участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным реестром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный реестр, как правило, ведет единая организационная служба, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра. 
 
Общая черта западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. 
 
Информация в pееcтрах характеризуются: 
 
типом землепользования,  
 
площадью, 
 
типом размещенных строений,  
 
месторасположением,  
 
информацией о владельце и ссылками на другие реестры и информационные системы,  
 
содержащие дополнительные сведения о территории и владельце.  
 
Вся земля в Швеции разделена на единицы недвижимости. Таких единиц насчитывается большее 4,5 миллионов, и все они зарегистрированы в Реестре недвижимости. Каждая недвижимость имеет уникальное название, которое служит для правовой идентификации. Эта система охватывает как частную, так и государственную (муниципальную) землю. Даже реки и озера включены в систему регистрации. Прибрежная полоса, 300 метровая полоса моря и 5 наибольших озер Швеции относятся к недвижимостям, расположенным на побережье, и подлежат регистрации. 
 
Регистрация недвижимой собственности осуществляется для отдельных единиц недвижимости.  
 
Реестр недвижимости основной реестр в стране. Он осуществляет следующие функции: 
 
– кредитование, 
 
налогообложение, 
 
– сельскохозяйственную статистику, 
 
– землеустройство, 
 
– регистрацию, 
 
– городское и региональное планированиями т.д. 
 
^ Регистрация недвижимости выполняется Агентствами по регистрации недвижимости. В Швеции насчитывается 53 таких агентства. Национальная Землемерная Служба контролирует эти агентства и отвечает за их деятельность. 
 
^ Основной целью земельной регистрации это предоставление официального статуса и юридической защиты актам купли-продажи недвижимой собственности, служит гарантией безопасности и поддержкой экономических транзакций, 
 
Регистрация земель выполняется 93 Агентствами Регистрации прав на недвижимость. Эти агентства - часть общих судов низшей инстанции, которые контролирует Национальная Судебная Администрация. 
 
Процесс регистрации недвижимостей полностью автоматизирован. Системы электронной обработки данных (EDP-system) полностью заменили регистрационные книги, которые использовалось до недавнего времени. Система "Шведский Банк Данных о Недвижимости" (SLDBS) была создана для рациональной и эффективной регистрации земли и недвижимой собственности и обеспечение легкого доступа.  
 
Шведская система "Банк Данных о Недвижимости"  
 
Это интерактивная система. Первичные пользователи - Реестр Недвижимости и Агентства по регистрации и прав на недвижимость связанные с главным компьютером. 
 
Получение информации из банка данных доступное через сеть терминалов для банковских учреждений, муниципалитетов, агентств по недвижимой собственности, страховых компаний и других основных пользователей информации. Тем не менее, вносить изменения в записи в Реестре имеют право только Агентства по регистрации земли и недвижимой собственности. Информация в реестре всегда актуальная.  
 
Доступ к информации не ограничен и каждый терминал имеет текущие документы, и документы типа сертификатов. Печатаются централизованно и распространяются Центральным Бюро Данных о Недвижимости. 
 
Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" регулярно обеспечивает обновленной информацией другие публичные информационные системы - системы регистрации население, налоговый реестр и прочие. Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" также обновляет данные относительно населения, налогообложения, адресов собственников и их семейного положения из других реестров. 
 
Информационные группы в системе "Банк Данных о Недвижимости" Содержание Шведской системы "Банк Данных о Недвижимости" базируется, главным образом, на документах и отчетах которые сохраняются в агентствах земельной регистрации. Содержание - выбор информации, которая встречается чаще всего. Формально, содержание "Банка Данных о Недвижимости" разделено на реестр недвижимости и земельный реестр. 
 
^ Земельный реестр содержит юридическую и экономическую информацию о недвижимой собственности и закладочные. Ответственные за этот реестр агентства Регистрации прав на недвижимость. 
 
Реестр недвижимости является информационной системой о реальных фактах, и акцент на правовой статус. 
 
Информация недвижимости соотносится: с информацией о площади недвижимости и о координатах X, Y центроида недвижимости (служит идентификатором размещения собственности). 
 
^ Ведение кадастра в Австралии. 
 
Основным отличием австралийской кадастровой системы от европейских систем является то, что Австралийская система базируется на кадастровых съемках отдельных земельных участков для индивидуальных собственников. Хотя кадастровые системы всех штатов очень похожи, в каждом штате имеются свои специфические отличия. В каждом штате принят один или несколько законов, которые поддерживают кадастровую систему. 
 
При создании кадастровой системы в границах целого штата все отдельные земельные участки должны быть объединены вместе, чтобы сформировать единое целое. То есть, система развивается по принципу "от частей к целому", в отличие от обычной практики "от целого к частям". Ведение кадастра недвижимости в Австралии осуществляется кадастровыми управлениями в каждом штате. При этом существует государственный кадастровый орган, осуществляющий ведение единой системы кадастра. 
 
^ Ведение кадастра в Японии 
 
Первый обзор, который можно назвать «кадастром» в Японии, был выполнен для всей страны в конце 16-го столетия. Цель состояла в том, чтобы рассчитать урожай риса, путем определения размера сельхозугодий и прогнозирования плодородия. 
 
Составление первых кадастровых карт в современном понимании этого слова было начато в 1873г. Однако результаты картографирования базируются не на национальной геодезической сети контрольных геодезических пунктов, а измерения и план границ имеют недостаточную точность. После Второй мировой войны, в 1951 г., был принят национальный Закон о картографии, что послужило началом для создания кадастровых карт. Процесс создания кадастра еще не закончен и продолжается.  
 
^ Правительственные Организации Управление Регистрации земли: Включает в себя Юридическое бюро дел, Районные юридические Бюро дел, Бюро семьи и брака, и Филиал Министерства юстиции. Кадастровые ведомства: национальное Отдел картографирования земли, Бюро Картографирования Водных объектов, Министерство земли, инфраструктуры и транспорта, а также подразделения кадастрового картографирования в каждой префектуре и каждом муниципалитете. 
 
Большинство кадастровых карт составляются частным сектором. Только работа с Пакетом прав на земельные участки выполняется муниципалитетами.  
 
^ Цель кадастровой Системы 
 
Национальное картографическое общество было создано согласно национальному Закону о картографии (Закон номер 180 1951) и Акта по специальным мерам для развитии картографии (Закон номер 143 1962). Национальное картографическое общество стремится улучшать основные сведения относительно земель всего государства с целью более эффективного и разумного использования земли посредством всестороннего научного изучения и совершенствования кадастра. 
 
Национальные картографические материалы подразделяются на три вида: 
 
1. кадастровые карты; 
 
2. карты классификации земель; 
 
3. карты водных объектов. 
 
Кадастровые карты создаются на основе национального Закона о картографии, разрабатываются главным образом муниципалитетами и содержат информацию о владельце, о номере земельного участка («пакета»), о типе земли, о границах и размерах каждого земельного участка. Больше половины карт, сохраненных и используемых в управлениях регистратуры как отчет относительно земли в Японии, все еще базируется на старых картах (зарегистрированных картах), созданных во время общего пересмотра системы налогообложения земли в конце 19-го столетия.  
 
Есть только одна кадастровая система в Японии, которая содержит информацию о землях, кроме лесных земель и общественной земли.Агентство Лесоводства управляет национальным лесом собственными способами, а общественные земли обычно не регистрируются в книгах регистратуры. 
 
^ Содержание кадастровой Системы 
 
Основные кадастровые сведения владелец, номер пакета, тип земли, границы и измерения для каждого пакета земли. Каждый из них зарегистрирован и актуализируется. Информация о них в основном написана на бумаге, а уровень компьютеризации составляет 30%. 
 
^ 2. Кадастровая оценка в зарубежных странах 
 
В Великобритании землю и строения в основном не разделяют и, таким образом, по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости. 
 
Рыночная стоимость — это определенная сумма, за которую имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату при следующих условиях: обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость — объективная стоимость, рассчитанная на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки. 
 
^ Рыночная стоимость при текущем пользовании — понятие, включенное в Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов, и используют его в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяют на той же основе, что и рыночную стоимость, только с учетом использования оцениваемой недвижимости на текущий момент.  
 
^ Стоимость в пользовании — цена, которую клиент определяет, исходя из полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно отличаться от рыночной. 
 
^ Когда цель оценки установлена, вся процедура может быть разбита на три этапа. 
 
Этап 1: инспекционная проверка и осмотр недвижимого имущества (измерение площади здания или участка, фотографирование объекта, беседа с жильцами или теми, кто эксплуатирует данную площадь). Большая часть работы по оценке планируется на этой стадии. 
 
Этап 2: исследование. Посещение местных плановых отделов и других государственных контор, подбор сопоставимого имущества, обсуждение с коллегами, которые уже имели дело с похожими видами недвижимого имущества; изучение баз данных, спроса и предложения, демографической ситуации, опрос покупателей; социально-экономическое исследование; сопоставление полученных данных со стандартами. 
 
Этап 3: анализ и отчет. Анализ собранной информации, формулирование подхода к оценке, применение методов оценки для получения результата и подготовка отчета. 
 
^ Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой, исходя из разумного предположения, объект налогообложения может ежегодно сдаваться в аренду. При этом арендатор принимает на себя все обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога на недвижимость, если таковой взимается, и несет расходы по ремонту и страхованию, необходимые для поддержания объекта налогообложения в надлежащем для аренды состоянии. 
 
^ Рыночная стоимость — стоимость объекта налогообложения, свободной от обременения, когда собственник добровольно продает свое неограниченное право собственности на открытом рынке, и объект налогообложения находится в состоянии, соответствующем разумному предположению собственника, характеру окружения и району расположения объекта. 
 
ГЕРМАНИЯ Стоимость земельного участка — субъективная оценка, зависящая от интересов, в целях которой ее выполняют, от особенностей и функций оцениваемого объекта. 
 
Стандартом оценки в Германии является рыночная стоимость, определяемая ценой, которую можно было бы получить на дату оценки в обычных условиях земельного рынка в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка. 
 
Положением об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предусмотрены три стандартных метода: сравнения продаж, капитализации дохода, реальной стоимости. 
 
В методе сравнения продаж рыночную стоимость земельного участка определяют на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов.Условия для его применения следующие: 
 
1-наличие достаточного количества сравнимых цен продажи (близких по времени); 
 
2-совпадение оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта по большинству признаков влияющих на размер стоимости, к которым можно отнести: 
 
3-степень развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки, подготовленные для строительства, и не готовые для строительства участки); 
 
4-возможность использования земли (вид и объем строительного использования); 
 
5-права и обременения; 
 
6-свойства и фактические качества земельного участка (размер участка, форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность); 
 
7-характеристика строении (вид, год постройки, тип, форма, размер и оборудование, строительное состояние, прибыль); 
 
8-особенности местоположения. 
 
^ Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка: 
 
1-на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения; 
 
2-обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равный рыночной стоимости. 
 
^ Рыночную стоимость -определяют, вычитая из получаемого валового дохода (прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы. 
 
Основывается данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости: арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде.  
 
В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением.  
 
При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения. 
 
Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для личных нужд, а не с целью вложения капитала. 
 
^ Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно. 
 
^ Сумма всех этих стоимостей — стоимость строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений). реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, строительных и иных сооружений. 
 
Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж. 
 
^ Стоимость земельных участков оценивают: 
 
1-экспертные комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости выполняя государственную оценку. Их главная задача — не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка недвижимости. 
 
2-эксперты-специалисты определяют стоимость земельной недвижимости. 
 
Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и свободный для другой земельной собственности. 
 
Существует несколько методов государственного регулирования рыночных сделок с землей Также существует несколько методов регулирования арендных отношений.  
 
В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые сокращают риск для покупателя: сделки с недвижимостью и брокера по недвижимости. Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление правильной и важной информации. 
 
В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других стран). Рыночная информация о конкретных объектах может быть собрана из объявлений о продаже в газетах или в Интернэте. Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или лесных земель. 
 
Эффективный рынок должен иметь низкие затраты на сделки, в противном случае расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку земли для потенциальных владельцев. 
 
Как правило, затраты включают налоги на сделки, плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение информации. 
 
Другой тип затрат на сделки, который очень важен для рынка фермерских и лесных земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой, и во многих случаях разрешение не будет получено. Так как конституционная возможность семейного выкупа, которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной земли. 
 
Норвежский рынок земли не активен. Земли здесь оценивают по рыночной стоимости и стоимости использования. ^ Рыночная стоимость — денежная сумма, которую, как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке, а стоимость использования — стоимость для реального или потенциального пользователя. 
 
Не существует надежного способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно определить точно. На активном рынке рыночная стоимость для большинства пользователей будет ближе к стоимости использования, и поэтому это основной вид стоимости для большинства оценок. 
 
Для расчета сравнительным методом необходимо иметь информацию о рыночных сделках с подобными объектами, которая может быть получена из государственных реестров через сеть оценщиков и брокеров или через собственный систематический сбор информации о продажах, проводимый оценщиками. Для сравнения требуется, чтобы оценщик знал, какие особенности объекта наиболее важны для рыночной стоимости, которые могут варьироваться от рынка к рынку и для различных типов объектов (местоположение, площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины на участке собственности, имеющиеся квоты на молоко и др.). 
 
Большинство оценок в Норвегии (за исключением оценок ферм) подробно рассматривают стоимость замещения зданий, которую норвежские оценщики называют «технической стоимостью». Это стоимость строительства аналогичного здания с поправками на возраст, старение и т. д. 
 
При оценке имущества, приносящего доход, используют также метод капитализации дохода. 
 
Оценивают земли в Норвегии чаще всего в случае продажи или когда собственник добивается ипотечного кредитования. В этих случаях оценка будет показывать рыночную стоимость и «заемную стоимость», которая обычно на 10 % меньше рыночной из-за неопределенности в оценке объекта. Важно отметить, что эта «заемная стоимость» не показывает долгосрочный «нижний уровень» рыночной стоимости; это оценка «среднего уровня» для рынка. 
 
Сельскохозяйственные земли и лесные земли оценивают методом капитализации дохода. Чистый доход, который получают от земли, вычисляют методом остатка: все затраты, кроме стоимости земли, вычитают из валового дохода для конкретного элемента фермы, который оценивают. Вычисления проводят по стандартизованной процедуре.  
 
Типичная оценка любого жилья в Норвегии будет в основном базироваться на стоимости замещения. Отчет редко будет содержать какие-либо вычисления и документацию по оценке рыночной стоимости. Основа оценки — интуитивное сравнение цены 1 м², что является обычным способом сообщать цены жилья в Норвегии. 
 
Офисы и магазины розничной торговли оценивают по методу капитализации дохода.  
 
Норма капитализации варьируется примерно от 7 % в центральных районах до 10...15 % или более в местах менее привлекательных районов. Норма капитализации основывается на сравнении с наблюдаемыми рыночными сделками в различных районах. 
 
Неосвоенную собственность обычно оценивают по методу остатка: вычисляют рыночную стоимость полного освоения, из которой вычитают оценочные затраты на освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В таком случае остаток показывает максимальную стоимость земли. Оценку в сельских районах для определения рыночной стоимости и залоговых целей обычно проводят по методу максимальных цен. Альтернативными методами может быть метод остатка для всей фермы в сочетании с методом капитализации. 
 
^ Стоимость недвижимости в США оценивают независимые эксперты, имеющие соответствующую квалификацию в области анализа и оценки недвижимости. При этом часто стоимость рассматривают как рыночную стоимость или наиболее вероятную цену продажи. Для проведения оценки используют продуманный набор процедур, называемый «оценочным процессом». 
 
Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо наличие нескольких атрибутов: 
 
1-полезность или возможность удовлетворения потребностей и желаний людей за счет предоставления жилья, невмешательства в частную жизнь или обеспечения дохода; 
 
2-наличие эффективного (платежеспособного) спроса на услуги и удобства, которые производит недвижимость; 
 
3-относительная нехватка (дефицитность), т. е. предложение должно быть ограничено по сравнению со спросом; 
 
4-передаваемость, т. е. возможность относительно свободной передачи прав владения или пользования от одного лица другому; 
 
5-нахождение в юридической среде и в условиях стабильности и порядка.  
 
^ Рыночная стоимость — основополагающая стоимостная концепция в сфере недвижимости. Наиболее принятым определением рыночной стоимости является «наиболее вероятная рыночная цена», выраженная в долларах США. Приведем два других наиболее распространенных определения: 
 
1-количество в долларах, товарах или услугах, на которые собственность может быть обменена; 
 
2-текущая стоимость будущих прав на доход и удобства, создаваемые собственностью. 
 
Для последующего рассмотрения применения методов оценки рыночной стоимости необходимо сделать ряд допущений: 
 
1-продавцы и покупатели недвижимости ведут себя как разумные люди, обладающие достаточной, но не полной информацией. Это достаточно реально, учитывая, что почти все участники рынка собирают информацию об условиях рынка до того, как они начинают действовать; 
 
2-продавцы и покупатели действуют на конкурентной основе и рационально, исходя из своих интересов с целью максимизации своих доходов; 
 
3-продавцы и покупатели действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества и обмана. Если бы это не имело места, то цены некоторых сделок могли бы быть существенно искажены; 
 
4-продавцы и покупатели обычно мотивированы действовать без излишнего давления. Это означает, что выставленная на рынок недвижимость продается в течение разумного периода времени. Таким образом, вынужденная продажа или продажа после длительного времени нахождения на рынке нетипична; 
 
5-платежи осуществляют деньгами или денежным эквивалентом в соответствии с рыночными стандартами, т. е. покупатель использует финансовые условия, характерные для местного рынка. 
 
^ Рыночная стоимость может превышать затраты на недвижимость, быть меньше их или равной затратам, под которыми понимают капитальные затраты, накладные расходы и расходы по финансированию, затраты на оплату труда, материалов, руководства, а также прибыль, необходимую для создания полезной недвижимости. Это не эквивалент рыночной цене. Рациональный застройщик или инвестор производит улучшения места застройки и строит новые здания на нем только в случае, если ожидаемая рыночная стоимость превышает производственные затраты или равна им. 
 
^ Стоимость собственности, основанная на ее полезности для определенного пользователя, является ее «стоимостью в пользовании». Полезность для определенного пользователя может означать определенные удобства, доход или стоимость, которые недвижимость вносит в предприятие.  
 
^ Существует несколько элементов, или шагов, которые составляют процесс оценки. 
 
Согласование оценщиком и владельцем (его агентом) задания на оценку для того, чтобы анализ и выводы были направлены на выработку решения и соответствующих действий. 
 
Оценка масштабов, характера и объема работ, т. е. составление плана оценки. 
 
Сбор и анализ в соответствии с планом оценки физических, экологических, демографических, социальных и экономических данных на национальном, региональном и локальном уровнях. 
 
Проведение рыночной оценки недвижимости с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Принцип построен на основе простой логики, т. е. благоразумный владелец в своих интересах будет использовать недвижимость для достижения наивысшей текущей стоимости или доходности. И именно эта стоимость является наиболее важной для принятия любого решения относительно недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводят для двух случаев: отдельно для участка, как если бы он был незастроенный, и как для застроенного. 
 
Применение сравнительного, доходного и затратного подходов для оценки стоимости. 
 
Согласование, под которым понимают процесс устранения различий в стоимости, полученной разными подходами. Согласование включает оценку и сравнение показателей стоимости в соответствии с качеством имеющихся данных, адекватность подхода типу анализируемой собственности и предполагаемую стоимость. Согласование — это анализ и оценка, а не просто определение среднего значения стоимостных показателей. 
 
В рамках доходного подхода для оценки собственности, приносящей доход, используют метод валового рентного мультипликатора, который соотносит общий годовой доход с рыночной стоимостью. Метод валового рентного мультипликатора включает: 
 
1-установление валового годового рыночного дохода от оцениваемой собственности; 
 
2-получение валового рентного мультипликатора на основе анализа рынка; 
 
3-применение валового рентного мультипликатора к оцениваемой собственности для оценки ее рыночной стоимости. 
 
Самым распространенным методом в сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж). Метод позволяет оценить рыночную стоимость, используя данные о недавних продажах или объявленных ценах сравнимой недвижимости. Он основан на предположении, что потенциальный владелец не заплатит больше за оцениваемую собственность, чем, вероятно, было бы заплачено за другую, в равной степени желаемую, собственность равной полезности. 
 
^ Метод прямого сравнительного анализа продаж включает четыре основных действия: 
 
1-сбор данных о продажах сопоставимой собственности; 
 
2-выбор единиц сравнения и проведение необходимых расчетов: 
 
3-внесение поправок в продажные цены с учетом специфики оцениваемой собственности; 
 
4-определение рыночной стоимости оцениваемой собственности. 
 
^ Условия продажи — цена на сравниваемый объект должна отражать нейтральную стоимость, иначе цену корректируют. Различия в рыночной власти продавца или покупателя, позволяющие отстаивать свои интересы, излишнее давление на продавца и на покупателя или личные отношения в рамках сделки могут повлиять на сравнимую цену в сторону повышения или понижения. Искажение цен может быть также вызвано необходимостью денежных платежей покупателя или неосведомленностью одной стороны о рыночных условиях. 
 
Если рыночные условия (объем деловой рыночной активности, наличие денежных средств) изменились за период между продажей сравниваемого объекта и проведением оценки стоимости оцениваемого объекта, то необходима корректировка. Например, более высокие процентные ставки могут замедлить деловую активность и снизить цены после продажи сравниваемого объекта. 
 
Если существуют различия в удобстве или среде местоположения сравниваемого и оцениваемого объекта, то необходимо сделать соответствующие поправки. Поправки на удобство вносят при лучшей или худшей доступности сравниваемого объекта с оцениваемым. Различия в качестве жилья, доминирование договорных ограничений, зонирование или престижность микрорайона могут вызывать необходимость корректировки с учетом местоположения. Даже различия в односемейных домах (возраст, стиль, размер и состояние) в пределах одного микрорайона требуют соответствующей корректировки. 
 
В случае односемейного жилья различия в физических характеристиках являются главным компонентом для корректировки, которая необходима для учета различий в размере, возрасте, состоянии, числе комнат и туалетов, наличия или отсутствия и размера гаража или навеса для машины, наличия или отсутствия особых характеристик (камин, кондиционер или бассейн). 
 
^ Затратный подход к оценке стоимости позволяет оценить рыночную стоимость на основе затрат на приобретение свободного участка и строительство здания или других улучшений для его застройки. Затратный подход особенно часто используют в тех случаях, когда изучают вариант целесообразности покупки свободного участка и проведения улучшений в сравнении с вариантом покупки уже улучшенной недвижимости.  
 
^ Затратный подход к оценке стоимости состоит: 
 
1-из оценки рыночной стоимости оцениваемого земельного участка; 
 
2-затрат на воспроизводство улучшений оцениваемого участка; 
 
3-износа и вычитание его из затрат на улучшения; 
 
Стоимость земли лучше всего определять методом прямого сравнения продаж, используя похожие участки.