В чем состоит отличие норм земельного и гражданского законодательства об аренде земельных участков?

 

Земельное право

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В чем состоит  отличие норм земельного и гражданского законодательства об аренде земельных  участков?

 

Законодательное регулирование  земельных правоотношений стало  одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. Этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования . Новым Гражданским кодексом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положений параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК). Уклонение законодателя от своевременного принятия Земельного кодекса, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, было связано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политического содержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. При этом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась к отрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы и противоречия правового регулирования землевладения закономерным образом влияли на нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки и препятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок. Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивного развития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространение соглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование. По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора с собственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеют обязательственную природу. Аренда земли занимает среди них центральное место.

Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение  в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию. 
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства. 
Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ. 
Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.

 

 

 

Дайте основные характеристики частного сервитута.

В римском праве слово  «servitus» означало «рабство вещи», «служение  её». Право, возникающее на служащую вещь называлась «сервитутом». Классическая сущность сервитута, сформировавшаяся еще во времена Древнего Рима, состоит в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. В римском праве сервитутом считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи. Если устанавливался сервитут, то земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

Сервитут- вещное право. Такое право существует до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута, поэтому сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута. В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая- обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, соответственно, должна допускать такое пользование.

Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь. Собственник в вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право, производное от права собственности. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой обладает правом сервитута.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ сервитут — это право  ограниченного пользования чужим  земельным участком.

Сервитутам посвящена  ст. 23 ЗК. Существуют два вида сервитутов: частный и публичный. Частный  сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст.274-277 ГК). Так, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от другого собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, и  трубопроводов, обеспечения водоснабжения  и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком.

Сервитут еще может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Однако к числу лиц, устанавливающих в своём имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных участков (п.1 ст. 274 ГК).

Важно правило о том, что сервитут следует юридической судьбе обремененного  им земельного участка. Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Согласно п.9 ст.23 ЗК сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон дает определение сервитута. Сервитут- это право ограниченного  пользования чужим объектом недвижимого  имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, и помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитут обременяет земельный  участок, поэтому согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка  при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. Если арендодатель- собственник участка не выполнил этого условия, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Сервитут не может быть самостоятельным  предметом купли-продажи, залога и  не может передаваться каким либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседского участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст 274 ГК).

Федеральные казенные предприятия  и государственные или муниципальные  учреждения- владельцы помещений  в здании, находящимся на неделимом  земельном участке, которые принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на право хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Если помещения в здании, расположенном  на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения (п.3,4 ст.36 ЗК).

Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Основание прекращения  частного сервитута предусмотрено  в ст.276 ГК. Так, по требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, может быть прекращен  ввиду отпадения оснований, по которым был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута