Управляющие компании

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

Управляющая компания

Плюс: Не нужно самим думать о тарифах, договорах и бытовых проблемах

Минусы: Под крылом управляющей компании не один дом. Если кто-то задолжает за горячую воду, то отключат всех, кого обслуживает эта компания. Такая ситуация сложилась летом 2007 года, когда значительная часть города больше трех месяцев осталась без горячей воды. Управляющая компания «Тверская дирекция единого заказчика» задолжала за услуги по ГВС, а воду отключили всем - и тем, кто платил, и тем, кто не платил. Управляющая компания - частная фирма, которая должна приносить прибыль, поэтому ваши финансовые интересы для них не главное.

Под управлением можно понимать не только поддержание надлежащих условий проживания собственников квартир в многоквартирном доме, но и распоряжение общим имуществом, входящим в состав такого дома. То есть управляющей организации могут быть переданы права по распоряжению подобным имуществом. Какого рода правоотношения при этом возникают — Жилищный кодекс Российской Федерации ответа не дает. Ведь природа подобного распоряжения сильно отличается от сути правоотношений, возникающих, когда имуществом управляет непосредственно ТСЖ, т.е. организация, изначально создающаяся жильцами, в управлении которой они также играют не последнюю роль.

Подобная передача части имущества управляющей организации (особенно четко это можно проследить на примере сдачи в аренду чердаков и подвальных помещений, входящих в состав многоквартирного дома) станет напоминать доверительное управление имуществом, правовое регулирование которого закреплено в ГК РФ. Напомним, что под доверительным управлением подразумевается передача одной стороне в доверительное управление имущества, которым та станет управлять в интересах лица, передавшего ей указанное имущество. Как видим, обязательные ссылки ст. 162 ЖК РФ на определение состава имущества, передаваемого в управление, вызывают вполне законный вопрос о том, не является ли подобная передача, по сути, доверительным управлением?

Более того, в отечественной практике уже имели место случаи, когда местные органы власти передавали в доверительное управление коммерческим организациям инфраструктуру ЖКХ вместе с оборудованием и имуществом, которое согласно действующему законодательству отнесено в состав общего имущества многоквартирного дома. К сожалению, подобная практика может иметь крайне негативные последствия. Согласно п. 3 ст. 1022 ГК РФ долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, а в случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Таким образом, заключая договор управления с управляющей организацией на содержание многоквартирного дома путем передачи ей имущества, входящего в состав данного многоквартирного дома, в доверительное управление, при определенном стечении обстоятельств жильцы рискуют лишиться его в дальнейшем. Однако не все так однозначно. По мнению автора, на практике все же следует различать договор управления многоквартирным домом (в том числе и с условиями о распоряжении имуществом, входящим в его состав) от договора доверительного управления имуществом. Так, основанием для заключения договора управления имуществом является желание собственника оптимизировать его использование с целью дополнительного извлечения прибыли от использования имущества в тех случаях, когда у него отсутствуют необходимые навыки и возможности по распоряжению подобным имуществом.

Примером может стать доверительное управление в отношении ценных бумаг, некоторых объектов недвижимости, которые требуют дополнительных временных затрат по их содержанию и т.д. Управление многоквартирным домом скорее предусматривает выполнение функций по его содержанию за счет собственников, а не использование его части (общего имущества, входящего в его состав) для целей извлечения прибыли.

Непосредственное управление

ТСЖ

Заключение договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг -Узаключается управляющей компанией

Затраты на управление домом, содержание штата управления – есть

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома - Можно обсуждать с управляющей компанией тарифы на коммунальные услуги

Кто распоряжается деньгами жильцов? - Частная фирма, выбранная собранием жильцов

Ответственность жильцов - Совместная. Если должна часть квартир, от услуг отключат весь дом. Расчет по нормативу или общему счетчику

  Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

  1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

  2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

  3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

  2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

  3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

  4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

  4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

  5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

  6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

4 июня - Президент РФ Дмитрий Медведев подписал поправки в законодательство, которые наделяют органы местного самоуправления полномочиями по контролю за деятельностью управляющих компаний, отвечающих за содержание многоквартирных домов. "Я подписал два закона, достаточно важных для развития жилищной сферы в нашей страны. закон о внесении изменений в Жилищный кодекс - "результат кропотливой и достаточно долгой работы и правительства, и администрации президента, и депутатов Госдумы". "Он содержит существенное переосмысление ранее существовавших подходов к управлению многоквартирными жилыми домами и направлен на то, чтобы защитить прежде всего права граждан от деятельности, к сожалению, далеко не совершенных управляющих организаций, которые оказывают услуги гражданам по содержанию домов",Поправки в Жилищный кодекс вменяют в обязанность органам местного самоуправления оказывать содействие в управлении домом, в осуществлении контроля за деятельностью управляющих компаний.

Как отметил вице-премьер, в тех домах, где не было образовано ТСЖ или кооператив, вводится совет дома. "В случае поступления жалобы органы местного самоуправления в течение 5 дней обязаны приступить к проверке того, как выполняет свои обязанности управляющая компания. В случае если в результате проверки в течение 15 дней подтвердятся факты ненадлежащего выполнения ею своих обязанностей, орган местного самоуправления должен собрать общее собрание жильцов и определить судьбу этой управляющей компании", - рассказал суть закона Д.Козак.

Д.Медведев уточнил, что теперь инициатива проверки деятельности управляющей компании может исходить не только от жильцов. "Даже если со стороны жильцов такой инициативы не будет - эта обязанность органа местного самоуправления. Он должен проконтролировать, как ситуация разрешится, и способствовать призванию к ответственности управляющей организации и проведению необходимых собраний", - сказал президент. Он поинтересовался мнением вице-премьера о том, справятся ли органы местного самоуправления с местными задачами. "Думаю, что обязаны справиться", - сказал Д.Козак. По его мнению, данное решение просчитано и обосновано.