Сравнительный подход при оценке земель

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при  продажах больших массивов земли  сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленности использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах  городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный  метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий  сферы обслуживания. Общая стоимость  земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

 

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя  стоимость единицы сравнения  для каждой однородной группы земельных  участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы

(середины ранжированного  ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

— титул собственности и регистрационные данные по земель¬

ному участку, сервитуты;

— категория земель, в границах которых расположен земель¬ный участок;

— физические характеристики участка;

— данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут  быть городские, районные и

поселковые земельные  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для  каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на определении соотношения между  стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет  достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

    Доля земли  в стоимости объекта   =   стоимость земли /

    / стоимость земли  + стоимость зданий

Предположим, что у нас  отсутствуют данные по одному из районов  о продажах незастроенных земельных  участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другим районам  жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

 

Таблица 2.1

Район Средняя стоимость земли Средняя стоимость объекта Доля земли в общей стоимости объекта

1 35 000 175 000 0,158

2 38 000 188 000 0,175

3 36 000 179 000 0,197

 

Определим типичное отношение  стоимости земли к общей стоимости  объекта недвижимости.

 

0,158 + 0,175 + 0,197

Средняя арифметическая доля земли = = 0,176

3

 

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был  недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:

Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.

Изучив сравнительный  подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее  трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

 

 

 

Заключение

При рассмотрении подходов и методов определения оценочной  стоимости за земельные участки, можно сказать, что в Казахстане на данный момент все три распространенных подхода для получения более  достоверной оценки не применяются. Применяется, как было отмечено, нормативная  оценка земли.

Нормативная оценка земельных  участков подразумевает определение  оценочной стоимости путем перемножения площади, поправочных (повышающих, понижающих) коэффициентов и базовой ставки платы за земельные участки.

Я считаю, что плата за землю в будущем останется  насущной и актуальной темой и  можно предположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, а возможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и  ужесточению мер к злостным нарушителям  режима землепользования и нецелесообразному  использованию земель. И в силу этого я бы выделила ряд причин, исходя из которых, можно сделать  вывод о тенденциях развития платы  за землю.

Первая причина состоит  в том, что в последнее время  большое развитие получило так называемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит, появились и  люди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных  целей. Они нецелесообразно используют предоставленную им землю и тем  самым ухудшают ее качество, а то и полностью разрушают ее плодородный  слой. Поэтому, можно сказать, что  плата за землю применяется и будет применяться как стимулятор для более рационального и целесообразного использования земли.

Вторая причина заключается  в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так и у нас  в стране.

Последней причиной развития платы за землю я бы назвала  вопрос о частной собственности  на землю.

Переход к рыночной экономике  изменил все, в том числе и  земельно-правовые отношения. Буквально  за последние несколько лет была принята масса Указов, Постановлений  Президента и Правительства, но с  течением времени все стареет  и стареет, и хотелось бы, чтобы  земельные отношения все-таки были полностью урегулированы. Может, когда-нибудь для достоверной оценки будут  использоваться все три метода оценки земли.

И в заключении я бы хотела сказать, что плата за землю, а  соответственно и оценка земли –  довольно молодая тема. Поэтому я  считаю, что надо не только развивать  эту тему, но и заниматься поднятием  правовой грамотности населения. Заинтересовывать людей быть созидателями на земле.