Співвідношення земельного права із суміжними галузями права

  У ЗК є значна група норм, які мають  яскраво виражений «антицивілістичний»  характер і зовні нагадують більше адміністративно-правові елементи правового регулювання, проте, насправді  вони лише відображають істотні особливості  земельного законодавства. Йдеться  насамперед про норми у сфері  управління в галузі використання і  охорони земель (Розділ VII): планування використання земель, землеустрій, контроль за використанням та охороною земель, моніторинг земель, державний земельний  кадастр тощо. Всі ці норми показують  особливості публічно-правових елементів  у сучасному земельному законодавстві  України. Вони характерні для земельних  правовідносин.  

  11. Як зазначає Ю.Жариков,  «земельная реформа  исходит из понимания  того факта, что  пользование землей  в хозяйственных  целях не может  и не должно  регулироваться только административными методами». Виникнення інституту приватної власності на землі сприяє істотній зміні співвідношення імперативності і диспозитивності у регулюванні земельних відносин у напрямі посилення елементів останньої.  

  І.Іконицька  обгрунтовано вважає, що норми цивільного права стосовно регулювання земельних  відносин мають загальний характер, а в «земельном законодательстве должна найти отражение специфика  правового регулирования земельных  отношений, вытекающая из того факта, что  земля является не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом». Насамперед це стосується поняття земель як об'єкта правових відносин.  

  Слід  нагадати, що землі не можна розглядати як об'єкт майнового характеру.  

  Додатково, до підстав такого висновку, які  наводилися нами у попередніх публікаціях (див. посилання № 8), слід назвати  додаткові підстави, що випливають з положень Цивільного кодексу України.   

  Стаття 190 ЦК зазначає: «майном як особливим  об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права  та обов'язки». У свою чергу, «річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки» (ст. 179 ЦК). Наскільки  визначення цих понять можна «прикласти»  до поняття земель? Чи можна вважати  земельну ділянку «окремою річчю», а декілька ділянок — «сукупністю  речей»? Вочевидь, що така «цивілістична  арифметика» не підходить до розуміння  земель. По-перше, вона не враховує їх природну специфіку і надзвичайну загально-соціальну  цінність. По-друге, матеріальна речова власність створюється працею людей, а отже, має балансову вартість, що не характерно для земель. По-третє, землі не підпадають під їх кількісне  вимірювання: вони обраховуються не в арифметично-кількісних одиницях, а у гектарах -- специфічному вимірюванні  їх площ.  

  Як  справедливо зауважують М.Коржанський  та О.Литвак, землі істотно відрізняються  від майна як об'єкта правових відносин.   

  Існує спеціальний — кадастровий облік  земель, право власності на них  закріплюється спеціальним Державним  актом, який видається та реєструється місцевими радами.  

  Власником земель сільськогосподарського призначення  можуть бути лише громадяни України (переважно — селяни), у той  час як майна — будь-яка особа.   

  12. Стаття 2 ЗК встановила, що «земельні відносини  — це суспільні  відносини щодо  володіння, користування  і розпорядження  землею». Істотно, що саме ЗК включив до кола земельних відносин, навіть, правомочність по розпорядженню землями, тобто по визначенню юридичної долі земель, у тому числі й про їх відчуження.  

  ЦК  детально регламентує умови реалізації договору купівлі-продажу (статті 655—711), але лише деякі загальні положення  про купівлю-продаж можуть бути застосовані  при купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Це пов'язано насамперед з тим, що предметом цивільно-правового  договору купівлі-продажу є товар  у формі майна.  

  Відповідно  до положень ЗК громадяни України  вперше стали суб'єктами договору купівлі-продажу  земель. Водночас встановлена заборона передавати землі сільськогосподарського призначення у власність іноземним  громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним  державам.  

  ЗК  досить широко закріплює право власності  на землю (Розділ III), а також набуття  права і реалізацію права на землю (Розділ IV). Проте слід зауважити, що, на відміну від регламентації  відносин про набуття права власності  на землі у процесі їх приватизації (які досить широко і детально унормовані Кодексом), відносини в сфері купівлі-продажу  земель (особливо сільськогосподарського призначення) врегульовано безсистсмно, неповно і недостатньо чітко. Між тим проблема порядку і  умов купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення набуває нині виняткової ваги у масштабах всієї держави. Від неї залежить вирішення багатьох інших складних проблем у сфері  земельних відносин (іпотеки, кредитування, оподаткування тощо). Особливої практичної актуальності ця проблема набирає у  зв'язку з закінченням з 1 січня 2005 р. мораторію на відчуження земельних  ділянок, земельних часток (паїв) відповідно до перехідних положень Земельного кодексу.   

  Оскільки  сам ЗК не дав розгорнутої регламентації  договору купівлі-продажу земельних  ділянок (це був би кращий варіант), вказане слід зробити у формі  спеціального розгорнутого земельного закону «Про купівлю-продаж земельних  ділянок сільськогосподарського призначення»(Слід використовувати термін «земельні  ділянки», а не «земля», оскільки юридичне це різні за змістом терміни (див.: Титова Н. Землі як об'єкт правового  регулювання // Право України. — 1998. — № 4).). В ньому необхідно врахувати  істотні земельно-правові особливості  зазначеного договору, а саме:   

  

• Договір купівлі-продажу  земельних ділянок сільськогосподарського призначення вихідними положеннями  має загальні засади цивільного законодавства, які проходять глибоку земельно-правову  спеціалізацію та містять земельно-правові (та деякі аграрно-правові) норми  стосовно особливостей суб'єктів і  об'єкта договору та його змісту; цей  договір за його юридичною природою є земельно-правовим.

 
  

• Норми ЦК застосовуються до відносин купівлі-продажу  земельних ділянок сільськогосподарського призначення на засадах субсидіарності. Тобто лише тоді, коли вони не врегульовані спеціальним — ЗК.

 
  

• Основними суб'єктами договору купівлі-продажу  земельних ділянок сільськогосподарського призначення є селяни, які мають  переважне право купівлі-продажу  цих ділянок. Інші фізичні, а також  юридичні особи України можуть придбавати зазначені ділянки лише тоді, коли немає селян, бажаючих їх придбати.

 

  Іноземні  громадяни, особи  без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави  не можуть бути суб'єктами купівлі земельних  ділянок сільськогосподарського призначення. 

  

• Відносини з купівлі-продажу земельних ділянок  сільськогосподарського призначення  мають не лише приватно-правовий, а  й публічно-правовий характер. Це зумовлено  конституційними засадами про те, що землі є основним національним багатством, яке перебуває під  особливою охороною держави.

 
  

• Можливе законне  обмеження прав приватних власників  на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

 
  

• Земельні  ділянки сільськогосподарського призначення  мають не тільки економічну, а й  винятково важливу екологічну цінність. Тому раціональність їх використання — спеціальний земельно-правовий та екологічно-правовий принцип їх експлуатації, а, отже, є не лише суб'єктивним правом власника, а й об'єктивним його обов'язком.

 
  

• Перед скасуванням  мораторію на право відчуження земельних  ділянок селянам терміново слід створити реальні умови для можливості власного використання цих ділянок  з тим, щоб запобігти процесу  їх масового дешевого розпродажу.

 
  

• Селяни-орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні мати пріоритетне  право на придбання їх у власність (за умов раціональності попереднього використання).

 

 

  13. ЗК має багато  відсилочних норм, а окремі земельні  відносини у них  врегульовано неповно,  а тому він згодом  повинен бути радикально  доповнений з тим,  щоб це був основний  нормативно-правовий  акт з усіх земельно-правових  відносин. Поширена практика прийняття окремих земельних законів з регламентації відносин, зміст яких має бути правовою матерією кодексу, негативно позначається на правозастосовчій практиці.  

  Особливо  це стосується регламентації оренди земель, правового режиму земель у  сільськогосподарських кооперативах та у особистих селянських господарствах, застави земельних ділянок тощо.   

  Не  слід побоюватися того, що Земельний  кодекс стане більш «об'ємним». Зведений (уніфікований) Комерційний кодекс США дуже великий за обсягом, але  у ньому відрегульовано всі основні  положення у широкій комерційній  сфері діяльності підприємців, що полегшує останнім розібратися у різних аспектах їх діяльності. Така законодавча практика повинна бути запозичена Верховною  Радою України.  

  Водночас  і Земельний, і Цивільний кодекси  України повинні відповідати  принциповим вимогам та єдиним правилам законотворчості з тим, щоб не бути наслідком позицій певних політичних сил або суб'єктивних поглядів окремих  осіб.