Сервитуты в земельном праве

Глава 2. Виды сервитутов. 

        В зависимости от оснований возникновения и целей  установления сервитуты делятся в современном российском праве на публичные и частные. Далее рассмотрим каждый из них подробнее. 

§ 1. Частный  сервитут. 

        В ст. 23 ЗК РФ отмечается, что частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка в соответствии с гражданским законодательством.

        Частный сервитут – сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости⁴.

        При заключении договора о сервитуте целесообразно предусмотреть  в нем конкретные меры ответственности, т.е. установить определенные гражданско-правовые санкции, в том числе в виде взыскания неустойки и возмещения убытков на случай возможных нарушений сторонами пунктов соглашения⁵.

        Можно выделить следующие основные условия договора о частном сервитуте:

        1. Предмет. Предметом является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый паспорт земельного участка является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности Т.В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута⁶. На мой взгляд, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.

        При этом сервитут является ограниченным институтом в гражданском  обороте. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. 

        2. Стороны. Сервитут устанавливается между собственником земельного участка или иной недвижимости и сервитуарием - лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора - прав владения и пользования земельным участком⁷.

        Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее, у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер. Например, возможна ситуация, когда собственником земельного участка является, например, Российская Федерация, землепользователем - Минобороны России. Каким образом будут регулироваться сервитутные отношения? Если следовать буквальному пониманию ст. 274 ГК РФ, то правоотношение будет носить двухсторонний характер: собственник и лицо, требующее установления сервитута.

        В данном случае будут нарушены права Минобороны России, ведь последний будет вынужден терпеть различные неудобства в виде ограничений в праве пользования земельным участком. Поэтому правоотношение должно носить трехсторонний характер, т.е. должно быть заключено трехстороннее соглашение.  

        3. Цена. Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т.п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте.

        В настоящее время  действуют Временные методические рекомендации по оценке соразмерной  платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.

        Согласно пункту 1.2. данных рекомендаций соразмерная  плата  за  сервитут – это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка  или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного   сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной  власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым   актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

        Оценка соразмерной  платы за сервитут – это установление (определение) величины соразмерной платы за сервитут.

        Согласно п. 1.6 Временных  методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.

        Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены   собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность  платы  за  сервитут  таким  убыткам  означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи  с ограничением его прав в результате установления сервитута⁸.

        На практике не всегда бывает просто определить размер убытков, причиненных собственнику земли установлением сервитута. В таких случаях оценку соразмерной платы за сервитут проводят специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию. 

        4. Срок. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора об установлении сервитута⁹. При этом, как справедливо заметила Ю.В. Тимонина, более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на срочные и бессрочные, как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ¹⁰.

        В соответствии с  п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Таким образом, истечение срока, на который был установлен сервитут, не лишает сервитуария права требовать по суду установления сервитута. Указанное право является абсолютным за исключением случаев, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, и собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). 

        5. Форма. Соглашение (договор) об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Пункт 9 ст. 23 ЗК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации сервитутов в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

        Причем регистрации подлежит сервитут как ограниченное право, а не сделка (договор). При этом как ГК РФ, так и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делают определенные различия между регистрацией сделки и регистрацией права (перехода прав) на недвижимое имущество. 
 

§ 2. Публичный  сервитут. 

        Впервые публичный  сервитут появился в России в 1994 г., когда Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. N 1535 были утверждены Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, однако само понятие публичного сервитута они не содержали. В дальнейшем эта категория была использована природно-ресурсным, затем градостроительным, лесным, земельным законодательством.

        Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

        Кроме того, в части 3 ст. 23 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев, когда может быть установлен публичный сервитут:

1) прохода  или проезда через земельный  участок;

2) использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на  земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из  водных объектов и водопоя;

6) прогона  сельскохозяйственных животных  через земельный участок;

7) сенокошения,  выпаса сельскохозяйственных животных  в установленном порядке на  земельных участках в сроки,  продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования  земельного участка в целях  охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной  полосе.

        Срок установления публичного сервитута в отношении  земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

        В случаях, если установление публичного сервитута приводит к  невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

        В случаях, если установление публичного сервитута приводит к  существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

        На территории Самарской  области имеется опыт по установлению публичных сервитутов. Например, постановление мэра города Тольятти Самарской области от 24 ноября 2003 г. N 157-1/п «Об установлении публичного сервитута на земельные участки, расположенные на территории строящихся коттеджей ЖСК «Стрежень» по ул. Никонова в Комсомольском районе г. Тольятти». Кроме того, в отдельных муниципальных районах и городских округах принят порядок установления публичного сервитута (например, решение думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 19.06.2008 № 491 «О порядке установления публичного сервитута в отношении земельных участков на территории городского округа Новокуйбышевск»).

        Отличительными чертами публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользование которого устанавливается сервитут, и то, что установление его осуществляется с учетом общественных слушаний (однако порядок проведения таких слушаний ЗК РФ не регулирует).

        В связи с этим юридическая сущность публичного сервитута  вызывает оживленные дискуссии среди  современных российских ученых. Пока полной ясности в его понимании все еще нет. Неоднократно высказывалось суждение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют «пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей»¹¹.