Разрешение земельных споров

     Введение.

     Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального  объекта, она является место обитания всех предшествовавших и будущих  человеческих поколений, она ограничена в пространстве является базисом для размещения производительных сил. В силу своих природных свойств земля выступает всеобщей основой для размещения объектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности общества (городов, промышленных, историко-культурных объектов и т.д.). Благодаря плодородному почвенному покрову, земля является основным средством производства в сельском и лесном хозяйствах. Эти свойства земли получили свое отражение в правовых нормах определенных категорий земель в соответствии с их целевым назначением. Ценность земли как ресурса заключается в том, что земля может выступать как средство производства (посевные площади, сады и пр.), как объект отраслевого законодательства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория и в других качествах. Такая ценность предполагает концентрацию вокруг нее различного рода интересов субъектов хозяйственной и предпринимательской деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время земельная сфера значительно уступает в своей ликвидности другим сферам гражданской активности, она все же привлекает к себе внимание субъектов права. Зачастую интересы субъектов хозяйственной деятельности (граждане) сталкиваются с интересами субъектов предпринимательской деятельности (различного рода юридические лица, в частности фермерские хозяйства), а интересы тех, могут не совпадать с интересами государства и наоборот. Все эти столкновения интересов выливаются в конце концов в споры; споры, объектом которых была, есть и будет земля.

     Возникновение спорных отношений связано с  нарушением законных прав субъекта со стороны других лиц. Спор о праве  возникает тогда, когда сторона, считающая свое право нарушенным, заявляет об этом, требуя его восстановления. Отличительным признаком земельного спора (как и всех споров о праве вообще) является наличие объективно выраженных противоречивых позиций сторон по предмету спора. Представляется, что одна сторона в споре объективно обладает правами на спорный земельный участок, а другая - объективно таких прав не имеет. Две стороны в споре, как правило, не могут обладать равными по объему правами на один земельный участок, так как в соответствии с законодательством этот участок предоставляется конкретному землевладельцу (землепользователю) в строго определенных целях. В земельном споре может иметь место как заблуждение одной из сторон по поводу предоставленного ей объективного права на спорный земельный участок, так и прямое нарушение субъективного права. Нарушение этого права может выразиться в совершении конкретных действий, либо в неосновательном уклонении одной из сторон от производства определенных действий в пользу другой стороны. Все разногласия, связанные с нарушением права землевладения (землепользования), рассматриваются автором как земельные споры.

     Возникновение земельных споров о нарушении  права землевладения (землепользования) объясняется рядом причин. В процессе осуществления права на землю  отдельными лицами происходит столкновение их интересов по поводу границ, целей  и характера использования предоставленных  им земельных участков. Бурное развитие промышленного строительства приводит к тому, что под несельскохозяйственные нужды используются земли сельскохозяйственного  назначения. В России ежегодно площадь  пашни на душу населения уменьшается. Остановить этот процесс невозможно, так как промышленность, транспорт растут и должны расти. Но задача состоит в том, чтобы не допускать необоснованных изъятий сельскохозяйственных земель, так как на практике нередко промышленные, строительные предприятия и учреждения необоснованно посягают на земли крестьянских (фермерских) хозяйств и иных сельскохозяйственных организаций. Это наносит большой ущерб не только сельскому хозяйству, но и всему народному хозяйству в целом. Поэтому возникновение земельных споров в современный период связано в основном с необоснованным изъятием сельскохозяйственных земель для целей промышленного строительства и для других, не связанных с ведением сельского хозяйства целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Виды прав на землю.

     Земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых включает в себя различные права на землю. В то же время все эти права на землю  можно разделить на две группы по способу определения их содержания: вещные права, содержание которых определяется непосредственно законом, и обязательственные  права, содержание которых в каждом конкретном случае определяется соглашением  сторон в рамках закона.

     Пользование земельными участками в России осуществляется на основании различных прав. Согласно Земельному кодексу РФ, выделяются следующие виды прав на землю:

     1) право собственности;

     2) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

     3) право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

     4) право аренды земельных участков;

     5) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

     6) право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

     В соответствии с этим среди участников земельных отношений Земельным  кодексом различаются:

     1) собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

     2) землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

     3) землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

     4) арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды или субаренды;

     5) обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

     Предоставление  земельных участков в собственность  граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РФ производится за плату, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ и отмеченных ниже.

     Основанием  внесения земельных участков в перечень участков, на которые у Российской Федерации либо у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных  участков в состав:

     • земель лесного фонда, земель обороны  и безопасности - в отношении федеральной  собственности;

     • фонда перераспределения земель - в отношении собственности субъектов  Российской Федерации;

     • земель особо охраняемых природных  территорий федерального либо регионального  значения; земель водного фонда, занятых  водными объектами, находящимися в  федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации;

     • земель сельскохозяйственного и  иного назначения, если на этих земельных  участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной  собственности либо в собственности  субъектов Российской Федерации; эти  земельные участки предоставлены  органам государственной власти Российской Федерации либо субъектов  Российской Федерации, а также юридическим  лицам, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального либо регионального значения — в отношении федеральной собственности либо собственности субъектов Российской Федерации соответственно.

     Предоставление  гражданам и юридическим лицам  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции.

     Предоставление  в собственность земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов строительства осуществляется исключительно  на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, предусмотренном статьей 30 Земельного кодекса РФ.

     Граждане  и юридические лица, имеющие в  собственности, хозяйственном ведении  или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, обладают исключительным правом на приватизацию этих участков или на их аренду в порядке и  на условиях статьи 36 Земельного кодекса  РФ и действующих федеральных  законов.

     Купля-продажа  земельных участков, находящихся  в частной собственности, регулируется статьей 37 Земельного кодекса РФ, а  также гражданским законодательством  РФ. Согласно статье 37 Земельного кодекса  РФ объектом купли-продажи может  быть только такой земельный участок, который прошел государственный  кадастровый учет. Данная статья устанавливает, кроме того, обязательные условия  при заключении договоров купли-продажи  земельных участков, а также перечень тех условий договоров, которые являются недействительными.

     В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения Земельного кодекса РФ не предоставляются.

     Вместе  с тем, если это право возникло у граждан и юридических лиц  до введения Кодекса, то оно сохраняется. Причем землепользователи, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться  этим участком не вправе.

     Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность, причем один раз — бесплатно.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Дальнейшее же предоставление участков на основе этого права не допускается.

     Распоряжение  земельным участком-, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

     Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем один раз — бесплатно.

     В аренду земельные участки могут предоставляться их собственниками в соответствии с гражданским законодательством РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды.

     Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе  отдать арендные права земельного участка  в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В данных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

     Ряд особенностей установлен и в отношении  договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Так, при продаже земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор данного участка имеет  преимущественное право его покупки  в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности. При аренде земельного участка, находящегося в публичной  собственности, на срок более чем  пять лет арендатор имеет право  в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления.