Правовое регулирование права общей собственности на земельный участок

Итак, субъектом права общей собственности могут быть такие участники гражданского оборота, как граждане, юридические лица и муниципальные образования, а объектом – любое имущество, не изъятое из оборота, включая земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков. Земельный участок как объект права общей собственности имеет ряд особенностей, обуславливающий его специальное правовое регулирование. Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты, допускаемые законом: наследование, состояние в браке, образование крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизация, совместная покупка имущества, соединение вещей и так далее.

2. Виды права общей собственности на земельный участок

Закон закрепляет два вида общей  собственности: долевую и совместную. Общая собственность именуется  долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее.⁴

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц, государственных и муниципальных образований – только долевой.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности  на земельный участок в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой  и совместной собственности, используются для различных целей: ведение  сельского хозяйства, предпринимательская  деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки.⁵

Владение и пользование земельным  участком, находящимся в общей  собственности граждан, осуществляется сообща.

Общая совместная собственность на землю — собственность на земельный участок, право на который имеют двое или более физических лиц, без определения доли каждого их них.

Совместная собственность может  быть образована лишь в случаях, предусмотренных  законом.⁶ В законе закреплены два вида общей совместной собственности на землю:

• супругов;
• членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совладельцев жилого дома.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей  совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников.⁷

Земельный участок в праве общей  совместной собственности представляет собой участок с установленными границами и определенным местом размещения. Права каждого из участников общей совместной собственности  в отношении такого земельного участка не определены, то есть все участники являются равноправными между собой. Условно говоря, данная форма собственности представляет собой некий «общий» земельный участок с одновременным слиянием прав всех ее участников.

Сособственники земельного участка, который находится в общей совместной собственности, имеют право на ее деление или на выделение из нее отдельной доли земельного участка. Выделение доли земельного участка может быть осуществлено только при разделении земельного участка, который находится в общей совместной собственности, при условии предварительного определения размера земельных долей. При этом земельные доли сособственников такого земельного участка являются равными, если иное не предусмотрено законом или не установлено судом.

Раздел имущества, находящегося в  общей совместной собственности, или  выделение доли одного из сособственников  влечет прекращение права общей  совместной собственности. При выделении  доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.

Подводя итог, можно выделить ключевые понятия, присущие исключительно общей  совместной собственности на землю:

1) объектами права общей совместной  собственности на землю являются  земельные участки без определения размера доли каждого участника такого права собственности;

2) субъектами права общей совместной  собственности на землю являются  исключительно физические лица;

3) в общей совместной собственности  на землю могут находиться  земельные участки в собственности: супругов, членов фермерского хозяйства и совладельцев жилого дома;

4) совладельцы права общей совместной  собственности на землю земельными  долями владеют в равных размерах;

5) разделение земельного участка,  находящегося в общей совместной собственности с выделением доли совладельца, осуществляется при условии предварительного определения размера выделяемого земельного участка.

Общая долевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности.

В отношениях долевой собственности  законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество.⁸ Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не часть самой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества.

Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.⁹ Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Содержание права общей долевой  собственности составляют принадлежащие  сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим  имуществом. Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.¹⁰

Каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.¹¹

При продаже доли земельного участка  постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли в течение одного месяца, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли земельного участка с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. ¹²

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдала, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.¹³

3. Осуществление права собственности на земельную долю

Земельная доля как правовая категория  и предмет правового регулирования  появилась в процессе земельных преобразований в Российской Федерации и приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время положения  о земельных долях содержатся в ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статья 15 настоящего Закона закрепляет, что «земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».¹⁴

Земельная доля как элемент общей  долевой собственности, представляет собой долю конкретного субъекта в праве общей собственности группы субъектов на земельный участок.

Несмотря на то, что федеральный  законодатель определил земельную  долю как долю в праве общей  собственности на земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, научные исследования ученых-юристов свидетельствуют об отсутствии  однозначно выраженной позиции по вопросу о том, что представляет собой земельная доля.

Одни ученые полагают, что законодательное  понятие «земельная доля» всего  лишь определяет объект, на который устанавливается общая собственность граждан, причем основания ее возникновения различны. Точнее было данное понятие сформулировать как «доля в земельном участке, находящемся в общей собственности». По мнению авторов, право на земельную долю является обязательственным, то есть правом участника сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, и лишь после получения в счет земельной доли земельного участка в натуре оно становится вещным.

Другие авторы придерживаются законодательного понятия «земельная доля», говоря, что  обладатель земельной доли вправе требовать ее выдела у иных сособственников, а не у сельскохозяйственной организации, в пользовании которой находится земельные участки. Кроме того, непосредственное участие граждан в деятельности сельскохозяйственной коммерческой организации не является обязательным условием осуществления права на выдел доли. А принадлежность обладателю земельной доли ряда прав не дает оснований называть право на земельную долю обязательственным.

Можно согласиться с мнением  о том, что право на земельную  долю является обязательственным, поскольку собственник земельной доли лишен правомочий владения и пользования ввиду отсутствия самого индивидуализированного  объекта и может лишь распоряжаться своей долей. А при получении в счет земельной доли земельного участка в натуре это владение приобретает вещно-собственнический характер, поскольку возникает явная связь субъекта собственности с объектом собственности.

Следует обратить внимание на то, что  законодатель четко разграничил  случаи, когда объектом гражданского оборота может выступать сама земельная доля и когда – земельный участок, выделенный в счет этой доли.¹⁵

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли участник общей долевой собственности по своему усмотрению вправе: