Правові аспекти ринку земель в Україні

       Право власності на земельні ділянки виникає також у порядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільному кодексі України як перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони права власності на успадковані у встановленому цивільним законодавством порядку земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, іноземними  громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.

       У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов’язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неустойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів¹.

       Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов’язань, порядок здійснення застави визначені у Цивільному кодексі України, Законі України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями)¹³, Законі України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.³ та в інших підзаконних нормативних актах.

       Заставою  визнається такий спосіб забезпечення зобов’язань, за яким кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

       Згідно  із Законом України «Про іпотеку», іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодеражатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під нерухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення.

       Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею, — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

       На  відміну від Земельного кодексу  України 1992 р., у новому ЗК України право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об’єктним, а й за суб’єктним складом.

       Відповідно  до ст.. 133 Земельного Кодексу України у заставу можуть передаватись земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників.

       Передача  в заставу частини земельної  ділянки здійснюється після виділення її у натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України.

       Угоди, які укладаються щодо земельних  ділянок у процесі приватизації земель державної і комунальної власності, а також на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим у чинному ЗК України, а також нормам цивільного законодавства.

       Стаття 132 ЗК України передбачає обов’язкове додержання письмової нотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.

       Зміст угод про перехід права власності  на землю залежить від правового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки та виду цивільно-правової угоди. У ст.. 132 ЗК України закріплено істотні умови, що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності на земельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК України, мають право вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чи іншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельні ділянки.

       У договорі купівлі-продажу земельної  ділянки вказуються такі істотні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площу, функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельної ділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов’язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням між продавцем і покупцем.

       Відповідно  до чинного законодавства України  укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягає нотаріальному посвідченню з оплатою державного мита.

       Укладений і нотаріально посвідчений договір  купівлі-продажу земельної ділянки разом з рішенням продавця є підставою для відведення земельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.¹⁴

       Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення (застава, сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці — гривні. Коли стороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа, договірна ціна може вказуватися в іноземній валюті. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки включає також зобов’язання сторін щодо проведення розрахунків, передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони і раціонального використання земельних ділянок тощо.

       2.2. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

       Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

       Учасниками  земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

       Згідно  зі ст. 135 ЗК України земельні торги  проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

       Земельний аукціон — урегульований нормами  чинного ЗК України та іншими законодавчими  актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.

       Земельним конкурсом вважають врегульований  нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

       Чинний  ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів, який складається з кількох етапів.¹⁵

       Результати  земельних торгів є юридичним  фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.

       В разі незгоди учасника чи переможця  земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

       2.3. Викуп земельних ділянок для суспільних потреб

       З метою забезпечення реалізації балансу  суспільних, громадських і приватних інтересів у процесі реформування земельних відносин у чинному законодавстві України визначаються основні засади та загальний порядок припинення права власності на земельні ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. За своїм змістом правовідносини з викупу земельних ділянок для суспільних потреб відрізняються від врегульованих нормами права суспільних відносин, що виникають при відчуженні земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

       Стаття 146 ЗК України визначає органи державної  влади та місцевого самоврядування, які мають право приймати рішення про викуп земельних ділянок права приватної власності, містить перелік суспільних потреб, а також закріплює загальні правові засади щодо порядку викупу земельних ділянок.

       Викуп земельних ділянок — закріплений у нормах чинного законодавства України комплекс організаційно-правових, фінансових та інших дій органів державної влади і місцевого самоврядування, спрямованих на примусове припинення права приватної власності на земельні ділянки з метою наступного використання таких ділянок виключно для задоволення суспільних потреб, передбачених законом.

       Викупу  може підлягати вся земельна ділянка або її частина, що належать на праві приватної власності громадянину чи юридичній особі. Якщо в суспільних інтересах чи з мотивів суспільної необхідності має бути викуплена лише частина земельної ділянки, а решта площі цієї ділянки не відповідає потребам раціонального використання землі згідно з її цільовим призначенням, власник земельної ділянки може вимагати викупу всієї земельної ділянки.

       Викуп земельних ділянок права приватної  власності має здійснюватися за згодою власника, якщо останній не заперечує проти запропонованої йому викупної вартості земельної ділянки. У разі незгоди власника земельної ділянки це питання вирішується в судовому порядку.

       У разі здійснення викупу земельних ділянок  уповноважені органи зобов'язані: а) у встановленому цим законом порядку повідомити власника земельної ділянки про необхідність викупу земельної ділянки для суспільних потреб; б) визначити у встановленому законом порядку викупну вартість земельної ділянки; в) повідомити власника земельної ділянки про її викупну вартість; г) прийняти рішення про викуп земельної ділянки; ґ) укласти з власником договір купівлі-продажу земельної ділянки; д) відшкодувати викупну вартість земельної ділянки у порядку, передбаченому законом, рішенням суду чи договором; є) у випадках, передбачених законом, прийняти рішення про реституцію земельної ділянки власнику земельної ділянки; є) використовувати земельну ділянку для суспільних потреб, вказаних у рішенні про викуп.

       Передбачений  у ст. 146 ЗК України перелік суспільних потреб, для яких може бути проведено викуп земельних ділянок, не є вичерпним і тому у кожному конкретному випадку органи державної влади чи місцевого самоврядування зобов'язані доводити суспільний характер тих потреб, для яких пропонується викупити земельну ділянку права приватної власності.