Право собственности на землю в России

25 апреля 1991 года принимается Новый Земельный кодекс. Это был принципиально новый документ, который регулировал все земельные отношения. Но он был ограничен действовавшей Конституцией РСФСР 1978 года, в которой как говорилось выше, был наложен десятилетний мораторий на продажу земли. Что касается купли - продажи земли, то можно сказать, что существовали отношения гражданин - государство и государство - гражданин. Одним из основных плюсов нового ЗК явилось установление разбирательства всех земельных споров в суде. До принятия ЗК в судебном порядке рассматривались только споры о пользовании земельным участком его собственниками в городской черте.

1.3 Право собственности на землю в современной России

(с 1993 г. по настоящее время)

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается основной закон страны. И конечно, конституция содержала в себе положения, прямо касающиеся земельного права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ст. 35 право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Ст. 36 граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Принятие конституции потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое вмешательство в хозяйственную деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций.

У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Закон определил крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении землепользователей).

Граждане имели право на получение в собственность или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники земельных участков имели право: 1) самостоятельно хозяйствовать на земле; 2) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; 3) возводить строения и сооружения; 4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы; 6) участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; 7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; 8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по куплу-продаже, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) [17, c.146].

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы [17, c.149].

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим документом, отразившим радикальный курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц. Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельных участков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций. Указом также прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Согласно официальной точке зрения, к весне 1994 г. первый этап земельной реформы в России уже был завершен. За короткий срок земля и другие средства производства перешли в собственность крестьян. Оказались реорганизованы почти все колхозы и совхозы с правом раздела земли и имущества на принципах общей совместной или общей долевой собственности. Почти все сельскохозяйственные угодья переданы в собственность граждан. Отсюда делался вывод о необходимости ускоренного принятия Земельного кодекса, который регулировал бы эти отношения на уровне основного федерального закона [22, c. 464].

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В этот период времени сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не была введена в действие и должна была вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет жила практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить закону. С 1994г. начинается активная работа по разработке Земельного кодекса и 30 мая 1994 г. правительством был принят проект Земельного кодекса Российской Федерации. Но это лишь проект, а сам кодекс будет принят лишь через 7 лет.

В соответствии с Указом Президента РФ №1535 «Об Основных Положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил Основные Положения своим Указом. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "410", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.

7 марта 1996 г принимается Указ Президента Российской Федерации №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства.

29 января 1997г. принимается Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливал правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

2 января 2000 г. принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Постановлением Правительства от 26 июня 1999 г. № 694 была утверждена федеральная целевая программа «Развития земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы». Программа поставила перед собой следующие основные задачи: повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот, повышение плодородия почв и охрана земель; приватизация гражданами и юридическими лицами земли в соответствии с законодательством, создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество и сделок с ними. В основном Программа была направлена на стабилизацию отношений собственности на землю, укрепление гарантий конституционных прав граждан на землю, развитие рынка земли и другой недвижимости, земельные преобразования в сельской местности.

Восемь лет реализация земельных отношений происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные отношения, содержащиеся в различных законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает в качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Тем не менее, принятие Земельного кодекса является важным шагом, позволяющим одни акты признать утратившими силу, другие - дополнить, третьи - привести в соответствие. Земельный кодекс 2001 года не содержит разделения на общую и особенную части, состоит из 18 глав и 103 статей. 13 первых глав и содержащиеся в них нормы раскрывают механизм правового регулирования земельных отношений, Последующие главы кодекса содержат положения об особенностях правового режима различных категорий земель. Земельным кодексом установлена система принципов земельного законодательства. Определена новая идеология отношения к недвижимости и к земельному участку, на котором расположена недвижимость. По ранее действовавшему общему правилу, вытекающему из главы 37 ранее действовавших норм Земельного кодекса 1991 года и ст.552 Гражданского кодекса судьба земельного участка определялась судьбой расположенной на нем недвижимости. Сейчас это правило утрачивает свое значение. Во-первых, потому, что Земельный кодекс установил необходимость одновременного решения вопроса о судьбе недвижимости и судьбе земельного участка. Во-вторых, установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной продажи земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, в соответствии с Земельным кодексом признаются в качестве единого объекта. Аналогичная позиция была закреплена федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», не допускающим приватизацию государственного или муниципального имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых расположено это имущество, либо оформления прав на аренду земельного участка под приватизируемым имуществом. В статьях 15-24 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень титулов землепользования: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; аренда земельного участка; сервитут и срочное безвозмездное пользование земельным участком. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса» (ст.10) определил, что иные права землепользования признаются и защищаются, однако, подлежат переоформлению в соответствии с правилами, установленными кодексом. Формы собственности на земельные участки в соответствии с Конституцией РФ Земельным кодексом РФ, ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» - это: федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов федерации, муниципальная и частная.