Право собственности и иные права на землю в РК

        Право собственности и иные права на землю в РК.

Право частной собственности  как  субъективное  право  охватывает  круг прав и обязанностей земельного собственника.

      В  объективном смысле право собственности  граждан на землю  включает  в себя  всю  систему  правовых  норм,  регулирующих  право   собственности   в субъективном смысле. В широком смысле оно  представляет  собой  субъективное право собственности граждан, материализованное в законах, декретах,  указах, постановлениях,  иных  актах,  в  совокупности  образующее   многоотраслевой институт права собственности.

Для возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки у собственников, землепользователей необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе. 
Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков и землепользователей называются юридическими фактами. 
В части, касающейся оснований возникновения прав на землю, ст. 22 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее по тексту – ЗК РК) содержит отсылку к актам гражданского законодательства и законам, выделяющим юридические события, правомерные действия, которые служат основанием: возникновения, прекращения и ограничения прав на землю; приобретения прав на земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума; предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, и другие юридические факты. 

Земельный кодекс РК устанавливает и три случая прекращения права собственности на земельный участок, изложенных в настоящем докладе. Так, право собственности на земельный участок в РК прекращается:

1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (заключение любого договора отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и др.). Порядок заключения договоров регулируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных в отношении земельных участков. Более того, все договоры, предметом которых являются земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным на то государственным органом. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает дополнительные требования;

2) при отказе собственника от  права собственности или землепользователя от права землепользования. Статьи 250 ГК РК, 82 ЗК РК предусматривают порядок отказа собственника от земельного участка. Собственник - гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращения права собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников, как Республика Казахстан, субъекты РК. Также собственник может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действия должны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав - владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух прав недостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как “брошенный”, или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствии со ст. 242 ГК РК (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор, пока какое-либо другое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка, “бывший” собственник продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка. Таким образом, сам по себе отказ не является юридическим фактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Само по себе объявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактических действий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенных правах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником о своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер, и до того, как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, “бывший” собственник может вернуться к осуществлению своих прав;

3) при принудительном изъятии  у собственника его земельного  участка или права землепользования в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с Земельным кодексом РК основаниями изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд осуществляется в исключительных случаях,    по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества, являются:     

  1) международное обязательство;      

2) предоставление земель для  нужд обороны, особо охраняемых  природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;     

  3) обнаружение и разработка  месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);     

4) строительство дорог, линий  электропередачи, линий связи,  магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение;     

5) снос аварийного и ветхого  жилья, грозящего обвалом (обрушением);      

  6) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.

Следует обратить внимание, что в первом случае речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Республики Казахстан, т.е. изъятие земельного участка допускается только для государственных нужд, но не для нужд административно-территориальных единиц. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с обороной, может быть принято в соответствии с Конституцией РК только органами государственной власти РК. Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 84 ЗК РК на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство, по сути, означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется. В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований). Принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Процедура выкупа, порядок определения выкупной цены земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Реквизицией земельного участка признается временное изъятие у собственника земельного участка в случаях  возникновения обстоятельств чрезвычайного  характера и в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок. 
Земельный кодекс определил два вида реквизиции.

1. Земельный участок может быть временно изъят для устранения вредных последствий и затем возвращен собственнику.

2. Земельный участок при невозможности устранения опасных последствий может быть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию равноценн ым.

В первом случае, при временном  изъятии участка для устранения вредных последствий, вызванных  определенными обстоятельствами, он может быть использован в соответствии с решениями Правительства РК в целях охраны земли. К таким обстоятельствам относятся, в частности, действие селей, затопление, заболачивание, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредителями. После обезвреживания участок возвращается собственнику. Что касается реквизированных строений и другого имущества на земельном участке, то Гражданский кодекс РК предусматривает право бывшего собственника после прекращения действия обстоятельств, вызвавших реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества, хотя он и получил за него компенсацию. Собственнику участка должны быть возмещены убытки, причиненные изъятием и использованием участка. 
Собственник вправе требовать через суд возврата участка и оспаривать компенсацию причиненных ему убытков. 
Во втором случае, при невозможности использования земельного участка и возвращения его собственнику, например при радиоактивном или химическом загрязнении, участок принудительно выкупается в собственность государства и переводится в земли запаса для консервации. Порядок дальнейшего использования такого участка определяется Правительством РК.

Оценку компенсации  и определение равноценности  предоставленного взамен реквизированного земельного участка собственник может оспорить в судебном порядке. 
Помимо реквизиции допускается конфискация земельного участка, что означает его безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственника и только в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушения не могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости. Конфискация же является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она применима только по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность. 
В качестве примера отчуждения имущества в случаях, прямо предусмотренных законом, можно привести случай раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Принудительные основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком практически совпадают с принудительными основаниями прекращения права собственности и включают в себя: 
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 
2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 
3) неустранение совершенных умышленно следующих земельных 
правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 
нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; 
систематическая неуплата земельного налога; 
4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским 
законодательством, земельного участка, предназначенного для 
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в 
соответствующих целях в течение одного года, если более длительный срок не предусмотрен законодательством, за исключением времени, в течение которого земельный 
участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или 
ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 
5) изъятие земельного участка для государственных нужд; 
6) реквизиция земельного участка.

Прекращение прав на земельные  участки не наступает автоматически  как в случае добровольного отказа от участка, так и при принудительном лишении таких прав. В любом  случае необходимо решение суда о  прекращении права на конкретный земельный участок. 
Договор аренды земельного участка может быть прекращен как по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, так и по основаниям, предусмотренным в ЗК РК. 
Так, договор аренды прекращается при истечении срока, на который он был заключен. Другим основанием для прекращения договора аренды является смерть гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику. 
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В Гражданском кодексе РК предусматриваются случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора; в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением.

Такой вид пользования  земельным участком, как право  безвозмездного срочного пользования, является срочным и прекращается соответственно в связи с истечением срока, на который земельный участок предоставлен.

Если участок предоставлялся в пользование из государственных земель соответственно органом исполнительной власти или местного управления, то такой орган и принимает решение о прекращении права пользования. Если участок предоставлялся по договору из земель, находящихся в частной собственности, то право безвозмездного срочного пользования им прекращается по решению сторон. Все иные основания прекращения безвозмездного срочного пользования совпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, рассмотренными ранее. Так, оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования земельным участком, так и принудительно - при неправильном и нерациональном использовании земли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия или реквизиции земли для государственных нужд.

Согласно статье 1 ЗК РК «Земельный фонд Республики Казахстан» Земельный фонд РК в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3. земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4. земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой казахстанского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения. Приведённые 7 основных категорий земель существуют (при некоторых изменениях названий) достаточно давно и оправдали себя на практике с точки зрения отграничения правового режима одной категории от другой.  
Полагают, что перечень категорий располагается от «высших» категорий к «низшим» в зависимости от их ценности и характера использования.  
В отличие от сельскохозяйственных земель, служащих главным, как правило, единственным и незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции, земли других категорий служат пространственным базисом для проживания, отдыха, производственной деятельности различного характера и т.д. Земли населенных пунктов, например, используются для строительства и размещения зданий, коммунально-бытовых сооружений, удовлетворения культурных нужд населения.